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　　1、项目概况

　　生态农业观光园，是兼具现代农业发展和生态旅游的新型产业业态。

　　近年来，伴随着农业产业化发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。

　　随着收入和闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。

　　于是，农业与旅游边缘交叉的新型产业——生态农业观光园孕育而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游发展的新领域。

　　黄平县名称正是来源于旧州镇万亩大坝——“地平掘土为黄”，旧州万亩大坝是贵州东部最大的湖迹平原，土地肥沃，物产丰富，历来盛产稻谷、玉米、小麦、红薯、洋芋、油菜、花生、西瓜、水果、畜禽，自古就为贵州东部重要的商品粮和畜禽基地。

　　旧州万亩大坝生态农业观光园项目，坚持现代农业发展思路，拟以农业发展带动观光旅游，打造一个集农产品种养殖、农产品深加工、旅游观光体验、生态餐饮服务等为一体的多业态农业园区。

　　2、建设条件

　　区位交通条件

　　黄平县位于贵州省黔东南苗族侗族自治州的西北部，东临施秉县和台江县、南壤凯里市，西接黔南州的福泉市、瓮安县，北连遵义市的余庆县。

　　距离省会贵阳179公里，距离州府凯里47公里。

　　项目所在地旧州古镇位于黄平县中部偏西北方向，距离黄平县城25公里，距凯里黄平机场约16公里。

　　图表 1黄平县及旧州古镇区位

　　黄平县交通便利，湘黔公路横穿县境，省道湄黄公路直达遵义通重庆、四川，周边五县公路畅通黄平;湘黔铁路横穿县境，凯里经黄平至余庆的高速公路已纳入全省高速路网规划，列为第一批县县通高速的实施范围，年内将全程贯通;黄平机场正式通航，已开通昆明-凯里-杭州往返航班、海口-凯里-北京往返航班，将陆续开通到北京、上海、成都、深圳、重庆、三亚、桂林等国内大中城市的航线航班。

　　沪昆高铁的开通优化了黄平对外的交通条件。

　　黄平县城距离沪昆高铁凯里站约为45公里，通过沪昆高铁，黄平县与长株潭经济区、长三角经济区将更加密切，黄平县将能更为便利地承接中东部地区产业转移，同时中东部地区游客也能更方便到达黄平。

　　为推进旧州古镇快速发展，黄平县投入资金14.5亿元建设新州(黄平县城)至旧州古镇城区快速通道，工程已全面动工，预计2015年末将建成;凯里至余庆高速公路距古城也仅10公里。

　　图表 2黄平县主要交通

交通	主要内容
公路	高速公路：凯里至余庆高速公路，其中黄平至余庆段已经通车；天黄高速，其中黄平至施秉县已通车湘黔公路、省道湄黄公路以及连通周边五县的公路
铁路	湘黔铁路、沪昆高铁
机场	凯里黄平机场，已开通昆明-凯里-杭州往返航班、海口-凯里-北京往返航班

　　环境条件

　　1、气候条件

　　项目区海拔648-800米，属亚热带温暖湿润性气候，平均气温15.7℃，年均降雨1211毫米。

　　区内人口密度较低，几乎不受工业废气和汽车尾气的污染，同时受城市的热岛效应的影响也非常小，森林覆盖率为41.87%，温度适宜、空气清新，适宜于绿色(有机)农副产品的生产。

　　2、土壤条件

　　旧州万亩大坝中部平坦开阔，四周群山环绕，为河谷坝子和丘陵地带，属中亚热带黔北高原黄壤带区，以黄壤为主，其次有石灰土、紫色土、潮土等。

　　土地肥沃，物产丰富，有“黔东粮仓“之美誉。

　　3、水利条件

　　万亩大坝，地势平坦，交通便利，水利基础设施较好，灌溉条件优越，有中型水库舞阳湖，小一、二型水库2座，建有水渠65公里、机耕道21公里，有效灌溉面积1.1千公顷，旱涝保收面积0.6千公顷。

　　灌溉用水，水源丰富、水量稳定、水质清澈。

　　PH值6-8，酸碱适中。

　　农业发展基础

　　旧州以种植水稻为主，主产玉米、马铃薯、红薯等农作物，是贵州省粮食主产地之一，被列为农业综合开发试点县。

　　项目区内农民种植技术水平较高，接受农业新技术、新知识的能力较强，是全国25个农技推广点之一，利于园区建设和新品种、新技术的示范和推广。

　　旅游资源条件

　　旧州万亩大坝紧邻中国历史文化名城——旧州古城(约1公里)，同时与舞阳河国家级水利风景区距离约为5公里，片区内旅游资源丰富、旅游颇具规模，旅游形态包括历史文化观光、红色旅游、生态观光旅游等。

　　项目的建设，以发展农业带动农业体验旅游，能够丰富片区旅游形态，促进当地旅游协调发展。

　　3、建设方案

　　项目定位

　　根据旧州镇资源特性和市场条件，旧州万亩大坝现代农业观光园项目以发展现代农业为主，休闲观光为辅。

　　一方面，利用现代农业发展理念，延长农业产业链，提高农牧产品附加值，打造“农牧产品种养殖—农牧产品深加工—农牧产品冷链物流配送“完整产业链条;另一方面，依托现代农业、科技农业，以农业新技术和新品种的示范推广、农事活动和农业休闲为主，满足城镇居民/游客体验农业生产过程、亲近大自然、品尝生态食品等方面需求。

　　现代农业为“体”，休闲观光为“用”：现代农业是发展休闲观光产业的载体，只有融合了现代科技、绿色健康等元素的现代农业快速健康发展，才能更好支撑休闲观光产业的运行;同时，休闲观光产业的旅游带动效应，将为现代农业带来更加广阔的盈利空间，为现代农业更多融入科技、健康元素提供市场支撑。

　　因此，本项目现代农业和休闲观光产业相互融合，互为补充。

　　按照以上项目发展理念，项目共分两大功能区：农业示范区和观光体验区。

　　其中农业示范区包括畜牧业养殖区、生态蔬菜基地、苗木花卉基地、农副产品加工区以及物流配送区;观光体验区包括科技农业展示区、生态农产品采摘区、户外拓展区以及生态餐厅等。

　　项目将建设成集农产品种养殖、农产品深加工、农业观光旅游等业态为一体的黔东南州现代农业发展示范区。

　　图表 3旧州万亩大坝生态农业观光园功能分区

　　建设内容

　　项目总占地面积10000亩，其中农业示范区8000亩，观光体验区2000亩。

　　1、农业示范区

　　畜牧业养殖区：占地面积1000亩，建设养殖基地和防疫中心，年发展肉牛养殖10000头;奶牛养殖5000头，年产奶3万吨;生猪养殖5万头、家禽养殖60万只。

　　生态蔬菜基地：占地面积4500亩，配套建设数座蓄水池，节水灌溉设施;兴建无病毒育苗基地30亩和抗病、抗虫、抗逆新品种综合示范基地20亩;兴建蔬菜场地产品质量检验检测站2处。

　　根据季节变换和市场变化，种植不同蔬菜品种。

　　苗木花卉基地：占地面积1000亩，其中花卉苗木基地100亩、珍稀树种培育基地100亩，种植800亩花海，供游客观赏。

　　农副产品加工区：占地面积1000亩，建设标准厂房10万m2，招商引进肉制品深加工企业、果蔬饮料加工企业、优质精米加工企业等农副产品深加工企业。

　　物流配送区：占地面积500亩，建设冷链仓库3万m2，为新鲜果蔬、农副产品提供冷链物流服务;建设普通物流仓库2万m2，为其他产品提供物流配送服务。

　　2、观光体验区

　　科技农业展示区：占地面积500亩，修建塑料大棚，开展蔬菜漂浮育苗、穴盘育苗及大棚设施栽培示范等，向游客展示农业科技。

　　生态农产品采摘区：占地面积800亩，根据季节不同，种植不同果蔬，供游客采摘购买。

　　户外拓展区：占地面积500亩，开展CS真人野战，户外拓展训练等内容。

　　生态餐厅：占地面积200亩，建设面积约2万m2，为游客提供特色、绿色、生态餐饮服务。

　　图表 4旧州万亩大坝生态农业观光园主要分区占地面积

建设内容	占地面积（亩）
农业示范区	8000
畜牧业养殖区	1000
生态蔬菜基地	4500
苗木花卉基地	1000
农副产品加工区	1000
物流配送区	500
观光体验区	2000
科技农业展示区	500
生态农产品采摘区	800
户外拓展区	500
生态餐厅	200

　　4、建设地点

　　本项目位于黄平县旧州镇，距离县城25公里。

　　项目建设地主要特性如下表所示：

　　图表5建设地点情况汇总表

序号	名称	选址状况
1	地理位置	黄平县旧州镇
2	距县城距离	25公里
3	交通条件	投资14.5亿元的县城至旧州快速通道已全面动工
4	自然资源	紧靠舞阳河，风光秀美
5	周边环境	旧州古城、二战机场遗址
6	地形地貌	万亩平原，贵州稀有
7	农业基础	物产丰富，自古是黔东粮仓
8	施工条件	供水、供电保证，建筑材料可通过快速干道运送至项目地
9	综合评价	万亩平原，土地肥沃，风光优美，适宜生态农业观光园的打造

　　5、预期投资

　　按每个功能分区预测项目投资。

　　具体功能分区投资预测依据相类似、同等规模项目类比。

　　旧州万亩大坝生态农业观光园项目总投资额为40000万元，具体细分投资如下表所示：

　　图表 6旧州万亩大坝生态农业观光园预期投资

功能分区	预期投资（万元）
农业示范区
畜牧业养殖区	3500
生态蔬菜基地	2500
苗木花卉基地	2000
农副产品加工区	12000
物流配送区	8000
观光体验区
科技农业展示区	1500
生态农产品采摘区	800
户外拓展区	1200
生态餐厅	4000
铺底流动资金	4500
总计	40000

　　6、市场分析

　　旧州万亩大坝生态农业观光园项目，生态农业与旅游业和谐发展，相互促进。

　　生态环境的改善、科技农业的示范促进了旅游产业的发展，旅游业所带来的人流、客流又提升了项目的知名度，拓展了农副产品的市场空间。

　　因此，本项目市场前景良好。

　　第一、生态绿色农副产品供不应求

　　“民以食为天”，中国人对食品的需求开始从食品的“量”慢慢转向食品的“质”。

　　人们生活水平的提高，地沟油、瘦肉精、毒奶粉等事件的频发，各种综合因素让中国人更加关注“餐桌上的安全”。

　　一般情况下，生态绿色农副产品售价要高出普通食品30%-50%，有的高出1-2倍，但仍供不应求。

　　预计未来5年内，绿色食品消费总量将占食品消费总量的2%，国内市场对绿色食品的需求将在较长时期内处于卖方市场，竞争的激烈程度不大，但发展空间较大。

　　黄平县气候宜人，环境优美，空气、土壤、水几乎未所污染，项目农业发展坚持生态绿色理念，项目农副产品具备生态绿色属性。

　　第二、农业观光旅游蔚然成风

　　农业观光园的发展与我国国民经济发展、生活水平的提高以及生活方式的改变有密切的关系，特别是在城市化迅速发展的今天，城市高楼林立，街道狭窄，绿地减少，环境污染，人口增加，生活节奏紧张，生活空间减少。

　　生活在高楼林立之中的城市居民，在享受现代文明带来的`舒适生活的同时，却在与自然的和谐共存时产生了矛盾，人民终日生活在拥挤、嘈杂的环境之中，减少了人与自然、人与人之间的交流和沟通，人们长期处于高度紧张的精神状态，普遍有压抑、烦躁的心理。

　　因此，人们为了缓解压力、纾解紧张的神经，非常渴望田园生活，渴望回归大自然。

　　本项目不仅为城镇居民提供回归大自然的机遇，同时增加项目体验性，开展农产品采摘、户外拓展等丰富的文体活动，达到让游客愉悦身心的目的。

　　7、风险分析

　　本项目的主要风险有自然风险和市场风险。

　　自然风险：是指恶劣的自然环境对农业生产造成的损害。

　　由于自然因素的不可控性、不可抗拒性、自然条件的差异性及其变化的频繁性，可能造成农业生产在地区、季节、年度之间的巨大反差，给农业造成不可估量的风险。

　　黄平属于亚热带温暖湿润性气候，平均气温15.7℃，年均降雨1211毫米，适宜的平均气温、充沛的降水，为动植物生长发育提供了良好的气候环境。

　　根据历史气象记载，黄平没有出现极端严寒天气、极端酷热天气，自然环境优越，稳定。

　　市场风险：本项目市场风险来源有两个方面：一是农副产品供求失衡导致价格波动;二是农业观光体验业态设计不合理，农业体验未成规模。

　　从而导致项目实际价值未得到市场体现，影响项目赢利能力。

　　提高农副产品附加值最优的途径：提高科技含量、增强产品生态绿色属性。

　　本项目发展现代农业立志于生产绿色生态农副产品，通过高科技改造传统农业，提高农产品附加值。

　　通过前面的市场分析，绿色农产品市场供不应求，项目农副产品市场波动有限，价格相对稳定。

　　农业旅游观光的市场风险可以通过以下措施降低或者避免：第一，项目建设之前，加强市场调研，针对潜在客户偏好，设计科学合理的农业观光体验业态;第二，加强运营管理，组建专业的旅游运营团队，加强项目宣传，提高项目知名度。

　　图表 7项目主要风险评估

风险	风险程度			说明
风险	严重	较大	一般	说明
自然风险			√	适宜的平均气温、充沛的降水，气候环境优越，稳定
市场风险			√	1、项目农副产品生态绿色，拥有价格抗性； 2、加强项目运营，提升项目知名度，提高旅游客群稳定性
风险总结	风险总体可控

　　风险客观存在，采取合适应对措施，本项目风险总体可控。

　　8、盈利分析

　　测算项目建成后，年经营总收入、经营总成本以及经营利润，并估算项目投资回收期。

　　年经营总收入

　　按照功能分区估算项目经营收入：

　　畜牧业养殖区：年产肉牛1万头、生猪5万头、家禽60万只、奶3万吨，总销售产值约为9800万元。

　　生态蔬菜基地：按照每亩3000元产值测算，每年生态蔬菜基地总收入为1350万元。

　　苗木花卉基地：按照每亩8000元测算，年产值800万元。

　　农副产品深加工区：建有10万m2标准厂房，全部招商出租，租金按5元/m2·月测算，年收入为600万元。

　　物流配送区：总建筑面积5万m2物流仓库，平均租金按3元/m2·月测算，年收入为180万元。

　　生态农产品采摘区：按每亩收入10000元测算，年收入为800万元。

　　户外拓展区：年接待游客10万人次，人均消费100元，年收入为1000万元。

　　生态餐厅：按照经营收入3000万元估算。

　　因此，项目每年总经营收入为17530万元。

　　年经营总成本

　　项目每年经营总成本包括各功能区块运营成本、工资及福利费、土地租用成本、维护修理费以及其他费用等。

　　运营成本：按每年总经营收入的40%估算，则各功能区域运营成本为7012万元。

　　工资及福利费：项目定员150人，按照人均工资福利费3000元测算，年工资及福利费为540万元。

　　土地租用成本：平均每亩土地每年租用价格按800元测算，则土地租用成本为8000万元。

　　维护修理费：按总投资的1.5%测算，年维护修理费为600万元。

　　其他费用：包括管理费用、宣传推广费用、销售费用等，按年经营总收入的4%估算701万元。

　　因此，项目年经营总成本为9653万元。

　　图表 8旧州万亩大坝生态农业观光园盈利分析

经营总收入	金额（万元）
畜牧业养殖区	9800
生态蔬菜基地	1350
苗木花卉基地	800
农副产品深加工区	600
物流配送区	180
生态农产品采摘区	800
户外拓展区	1000
生态餐厅	3000
运营成本
运营成本	7012
工资及福利费	540
土地租用成本	800
维护修理费	600
其他费用	701
经营利润	7877

　　项目经营利润=经营总收入-经营总成本=8093万元。

　　扣除各种税费，项目每年的净利润约为5908万元。

　　项目预期投资40000万元，资金回报率为14.8%，投资回收期约为6.7年。

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