美国住房金融体系分析论文
美国现在的住房金融体系是从大萧条之后逐渐演化而来的。2001年其家庭住房自有率达到67、8%, 2007年超过70%,这都离不开金融体系的强力支撑。[3]
(一)美国住房金融体系的构成
美国的住房金融体系由一级市场和二级市场构成。一级市场集中了对购房者提供融资的各种活动;二级市场是出售房贷相关资产的各种活动。
一级市场由储贷协会、[4]商业银行、储蓄银行、毕业论文范文、抵押公司等机构构成,提供丰富的信贷产品。储贷协会和储蓄银行大多是区域性的私营机构,吸收个人存款,从事传统的房贷业务;商业银行发放房贷,还购买房贷抵押票据。储贷危机后商业银行成为最主要的住房金融机构,储贷协会和储蓄银行的业务已与商业银行无异。抵押公司从商业银行借款来发放房贷,赚取利差收益。这些机构发放房贷后保留一部分,将其他部分出售,这便形成了美国特色的住房金融二级市场。
二级市场的参与者主要是政府支持的两大私人企业———房利美和房地美,它们购买特定条件的房贷资产,并以此为基础发行抵押证券。二级市场也包括“纯”私营企业,如AIG、花旗等,主要是购买以房贷资产为基础的证券化产品,并广泛参与相关衍生品的开发和交易。
政府主导的保险机制是美国住房金融体系的`中流砥柱,[5]也是崇尚市场经济的美国政府干预住房金融的主要方式:政府或政府机构并不直接对家庭发放房贷,也不对发放房贷的金融机构提供补贴,而是以政府信用对个人信用增级,刺激市场化运作的金融机构扩大对住房消费的融资规模。FHA和VA在一级市场上为房贷提供保险和保证,吉利美、房利美和房地美则主要在二级市场上提供担保。
私营保险机构主要占据高端市场,并占据住房金融衍生品开发交易的主要份额,是住房保险市场的有力补充。随着市场环境日益宽松,它们也将业务向下延伸,与政策性保险机构展开竞争。
(二)美国住房金融体系的特点
1、证券化。过去的20多年美国经历了翻天覆地的金融创新浪潮,住房金融领域不仅是创新的主要阵地,更是创新的领头羊。至2008年一季度,房贷抵押证券MBS余额达7、4万亿美元,而同期美国公司债券和国债规模分别为5、9万亿和5万亿美元。运用先进的证券化技术, MBS又被进一步衍生出更加复杂的金融产品,引起了交易量的爆炸性增长。[6][7]
2、依赖资本市场。美国的金融体系是市场主导的,住房金融体系也依赖这个强大的资本市场,在一级市场生产和批发房贷资产,在二级市场将其分装和零售。依赖发达的资本市场,二级市场的零售得以实现,[8][9]极大地推动了一级市场的生产和再生产。一级市场的住房金融机构在接近资本市场方面得到了政府的强力支持,对资本市场的依赖程度进一步提高。
3、强势美元支撑。从大萧条开始直到布雷顿森林体系,再到牙买加框架,美元强势地位逐步加强,至今全球仍然高度依赖美元:全球63%的外汇储备是美元,即使美联储将基准利率降低到1%,外部资金仍然热情不减地涌向美国。
美元保持强势地位,提升了美元资产的吸引力,[10]打开了美国资本市场与国际资金的通道,是美国住房金融体系正常运转的重要前提。
(三)美国住房金融体系的功能结构
美国的住房金融体系里,政策性机构和商业性机构各有分工,形成了一个以动员储蓄为核心的、前后继起的功能链条。
1、政策性金融的功能分析。房贷的主要特点是期限长,容易导致放贷机构资产和负债之间的时间缺口,政策性住房金融的核心功能是提升整个住房金融体系动员储蓄的能力。具体体现在两个方面:一是支持私人机构,为一级市场提供流动性支持;二是设立政策性机构或支持私人机构,提供相关的保险或担保,实施信用增级。证券化降低了房贷资产流动的门槛,让更多的投资者具有了投资能力,但证券化过程并没有为这些资产增加任何新息,还不足以调动投资者的主观投资意愿。政府主导的保险和担保以政府信用强化了个人信用,向房贷资产注入了新息,激发了投资者的热情,促进了房贷资产的交易。政府信用的介入使在常规的渠道之外又开辟了将盈余资金吸纳到住房金融领域来的渠道(见图2)。
2、商业性金融功能分析。商业性金融主要位于美国住房金融链条的最前端———寻找储蓄的使用者。受到政策支持,商业性机构摆脱了流动性的约束,在盈利的牵引下全身心地投入到主动负债的行动中,当传统意义上的边际客户开始递减之后,它们自然而然地降低标准,向下挖掘传统标准之外的房贷客户。[11]美国的住房金融体系是围绕着动员储蓄这一核心功能构建和完善的,金融分散风险、提供信息、分割所有权的功能都是增强其动员储蓄功能的手段,政策性金融通过信用增级,成为提升储蓄动员功能的中坚力量(见图3)。
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