工程管理专业毕业论文开题报告
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题目：青山小镇住宅项目开发可行性研究
1. 结合课题任务情况，根据所查阅的文献资料，撰写1000字以上的文献综述。
这次我做的毕业设计题目是∶青山小镇住宅项目开发可行性研究
㈠ 建设单位基本情况∶
本项目建设单位为万科地产，成立于1996年，注册资金为2.8亿元。万科地产是国内颇具影响力的房地产品牌之一，拥有房地产开发一级资质。经权威部门评估，品牌价值已达到13亿元。 公司成立于1996年，以房地产项目开发经营、市政配套建设、产业项目投资为主，兼营机电产品、化工产品物业管理等业务。公司以“理顺关系，盘活资产，务实经营，挖掘潜能，发挥优势，稳健发展”为经营理念，始终关注企业文化的建设和经营理念的凝练，塑造了一支勇于创新，敬业奉献的团队。
㈡ 项目概况∶
本项目市场定位为中高档住宅小区，兼有少量商业物业。其中大部分住宅为小高层，少部分为多层，沿街楼群底层为商铺。规划总建筑面积为21.6万平方米，其中规划住宅面积19.5万平方米，其他建筑面积2.1万平方米。容积率2.50左右，绿地率40﹪左右。项目自有资金为2.5亿元。本项目土地费115万元/亩，三通一平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设用地呈长方形，占地面积约为110亩。
㈢ 项目建设条件∶
项目的建设条件包括项目建设的自然条件、项目建设的用地条件以及项目建设的市政配套条件等几个方面。
项目建设的自然条件∶年平均气温17.2℃，最冷月平均气温4.7℃，最热月平均气温29.3℃。
年平均风速2.7m/s，30年一遇最大风速23.7m/s
日照时数1677.1小时
最冷月平均相对湿度81%，最热月平均相对湿度75%
无霜期236天
平均气压为870.4帕
年平均总降水量1394.5mm，一月最大降水量192.5mm
降水天数132天
长沙地区地震烈度∶基本地震烈度为6度。
工程地质条件∶长沙市地域结构属于长衡丘陵，以平岗为主，山丘兼而有之，呈弧形状态，背东朝西分步。
㈣ 建设项目用地条件∶
项目建设用地占地面积约为110亩。项目已取得建设用地许可证，具备用地条件。规划要求对该区域建筑高度没有特别限制，地块内天然山峦、水面、森林，规划设计时应当充分利用。
㈤ 项目市政府配套条件∶
本处市政基础设施与道路同步建设，具体内容包括给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线，项目开发的市政接驳点可从临近已建成的道路接驳。
㈥ 项目周边配套设施∶
小区周边配套设施良好，有商店、购物中心、学校、医院等。有若干公交车通过，交通比较便利。
㈦ 房地产项目可行性研究的必要性∶
可行性研究是开发主体、政府和银行机构评审房地产建设项目投资的基础和依据。可行性研究是房地产建设项目立项前期的一项首要工作。
首先，可行性研究是开发商投资决策的重要依据。可行性研究基于全面深入的市场调查和分析，以大量数据论证了房地产建设项目在市场中的需求空间、技术操作的先进性、规划设计的科学性、财务分析的盈利性，以及社会效益的贡献性。公司根据房地产建设项目可行性研究的评价结果，结合公司自身的优劣势和市场预测，最终作出房地产建设项目是否投资的决策。
其次，可行性研究是开发商向政府机构审批立项的`基础资料，是申请银行贷款、发行企业债券或信托基金的基础依据。政府建设部门、规划部门、计划部门和土地管理部门等机构通过评审房地产项目可行性研究报告，在兼顾经济效益和社会效益的基础上，批准建设执照。银行和信托公司通过审查房地产建设项目可行性研究报告，评估其偿债能力和风险收益水平，作出是否贷款和发行信托基金的决定。
最后，可行性研究报告是工程建设和房地产建设项目考核的基础依据。可行性研究囊括了房地产建设项目工程建设的各项技术细节和相应的成本估算，而且房地产建设项目竣工后的决算和考核，都以可行性研究报告中制定的成本预算、技术标准和经济指标作为考核依据。
㈧ 可行性研究的关键方法以及技术∶
1.可行性研究方法本身是相关方法的集成，主要包括战略分析、调查研究、预测技术、系统分析、模型方法和智囊技术等。
2.可行性研究的程序包括：接受委托书;组建研究小组;事前调查;编制研究计划;签订合同或协议;正式调查;分析研究、优化和选择方案;编制可行性研究报告。
3.可行性研究报告内容包括：总论;需求预测和拟建规模;资源、原材料、燃料及公用设施;建厂条件和厂址方案;设计方案;环境保护;企业组织、劳动定员和人员培训;实施进度建议;投资估算和资金筹措;社会及经济效果评价10上方面。对时间较长的项目，通常应提交一个中期报告，或阶段报告，以便与委托单位及时交换意见。在正式的最终报告提交之前，应先提出草稿，听取委托单位和有关方面意见，并进行必要的补充和修改，然后提出最终可行性研究报告，经验收合格后，可行性研究即告完成。
参考文献
[1]《房地产开发项目经济评价方法》 中华人民共和国建设部遍 中国计划出版社
[2] 《工程经济学》 刘晓君 中国建筑工业出版社
[3] 《房地产开发经营与管理》 中国房地产师估价协会 中国建筑工业出版社
[4] 《房地产市场营销实务》余凯 中国建筑工业出版社
[5] 《长沙市统计年鉴》
2. 选题依据、主要研究内容、研究思路及方案。
选题依据：该毕业设计题目来自于真实的大型房地产项目，要求综合运用所学专业知识，认真进行广泛的市场调研以及社会经济运行资料的收集，对项目的基本建设条件进行客观细致的分析，确定合理的项目定位、建设方案、资金计划和营销方案，最后在项目财务分析的基础上进行项目风险分析，并且给出判断，建议以及结论。
长沙市房地产政策分析∶
横看成岭侧成峰，远近高低各不同”，这是当下房地产市场最真实的写照。由于商品房的固定性、差异性以及位置的独有性，房地产市场具有明显的地域特征，房地产市场实际上是一个“联系松散、彼此分割的市场总和”。所以，在宏观经济政策的架构下，细致入微到具体的市场、具体的产品进行具体的分析，具有现实的意义。
首先是抑制投机需求的政策。投机活动与价格正相关，房价高的市场，投机活动相对活跃，所以这项政策对一线城市的影响比较大，对于处于二线城市的长沙来说，投机需求的市场本身有限，对房价的影响甚微。
其次是增加保障性住房供给的政策。目前，长沙针对中低收入社会群体，实行的是保障性住房供给(实物分配)和购房货币补贴(政府转移支付)相结合的二元模式。保障住房供给的周期较长且具有很大的不确定性，短期内无法形成有效供给。而购房货币补贴灵活性强、市场化程度高，是中低收入家庭购房时的一个较优的选择。同时，由于购房补贴使用是的两限要求(限价格、限面积)，也有利于促进房地产市场的结构性调整。
再次是通过加强土地出让收支管理，打击囤地炒地的政策。长沙市国土资源局相关负责人表示，“对房价也不会带来太多影响，因为按照现行规定，正常情况下，开发商不付清地价，就拿不到相关权证，不能进入开发程序，更不可能进入后期销售。”
其实，2010年房地产市场量价齐升的真正原因是应对金融危机所采取的“积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”使然。尤其是房贷政策中对首套住房消费的房贷利率、首付款比例的调整及契税减免等一系列优惠措施，再加上长沙市及各区县相关配套优惠措施，极大地刺激了住房的刚性需求。2011年，我国将“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”，将有利于房地产市场的整体发展，尤其是长沙这个受调控政策影响较小且房地产市场相对稳健的城市。
研究思路以及方案∶
①关于长沙市宏观经济运行、整体住宅项目状况和本项目状况的市场调研
②本项目的swot分析
③项目的概括性规划设计方案
④项目营销方案的制定
⑤项目总投资估算和资金筹措、使用计划
⑥项目的财务评价
⑦项目的风险分析
3.工作进度及具体安排。
20xx年3月28日至20xx年4月1日 准备阶段：
完成相关知识复习、收集查阅资料和整理等工作。
拟定工作计划，提出调查方案、设计书面调查问卷，完成开题报告。
20xx年4月2日至20xx年4月8日 市场调查阶段：
开展针对项目的实地调研和案头调研。实施调研，统计分析有关数据，进行项目初步定位，完成书面调研报告。
20xx年4月9日至20xx年4月20日 技术研究阶段：
对项目的市场定位、SWOT分析、总体规划、技术手段进行分析与设计，必要时补充市场调研内容。
20xx年4月21日至20xx年4月30日 营销策划研究阶段：
安排项目开发进度，绘制横道图，进行营销策略和营销计划的设计，编制租售计划表和拟定营销方案。
20xx年5月1日至20xx年5月25日 经济研究阶段：
项目总投资估算和资金筹措计划、项目财务评价和项目风险分析投资估算，拟定筹资方案，进行财务评价及风险与不确定性分析。设计项目规划方案，列出主要技术经济指标，绘制初步方案规划图。
20xx年5月26日至20xx年5月30日 整理收尾阶段：
征求意见、修改定稿，完成设计说明书的整理、打印、印刷、装订等工作，提交报告。
20xx年6月1日至20xx年6月5日 答辩准备和答辩阶段：
完成挂图或幻灯片的制作等答辩准备工作，并进行答辩。
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