项目初步可行性研究报告
1.0 项目概况
**项目是**市某某房地产开发有限公司负责开发的旧城改造项目之一。
**项目位于**市东山区中山四路**以东，芳草横街以南，唐家巷以西地段。场地平整，近似矩形。规划区用地红线内面积9551平方米，规划路面积约1261平方米，净用地面积约8266平方米，总建筑面积53941.5平方米，总建筑密度30%，容积率5.1，绿地率43.8%。
**项目拟建造成以高级住宅为主的商业住宅综合大厦，高32 层，带一层地下室。其基本功能是：以高级住宅为主，顶层配以复式住宅，裙楼具备商业服务、停车、文体、教育等配套功能的综合大厦。
**项目已于2005 年拆迁完毕，施工条件基本具备，即将进入实质性开发建设阶段，预计于2007 年交付使用，计划总投资约需2.2 亿元人民币(地价减免、市政配套费免收)，下阶段计划开发建设期为2.5 年(整个项目开发周期为4.5 年)。
2.0 项目市场研究
2.1 **宏观经济情况
2.1.1 **市概况
**市乃**省首府，地处富饶的珠江三角洲北端，濒临南海、毗邻港澳，历来是华南地区的经济文化中心和交通枢纽。同时也是**省的政治、经济、文化、贸易、信息、科技中心。
**市总面积为7434.4 平方公里( 包括八区、四县市)，其中市区(即八区)面积为1443.6 平方公里，1997 年末全市总人口666.49 万人。市区人口395.65 万人，占59.3%。市区日平均流动人口达165 万人。
**是一座已有2200 多年历史的文化名城，是国务院颁布首批62 座国家级历史文化名城之一，具有悠久的城市文化。由于其特殊的地理位置，**又是我国著名的侨乡，全市有华侨、外籍华人、港澳同胞135 万人，还有归侨、侨眷，港澳同胞亲属100 多万人。
改革开放20 年来，**得天时、地利、人和之便，社会面貌和经济建设都发生了巨大的变化，城市建设日新月异、市场经济蓬勃发展、经济实力显著增强、人民生活水平大幅改善、各项成就令人瞩目、城市地位不断提高。
1997 年**市国内生产总值(GDP)达到1642.83 亿元，比1996 年增长13.5%，人均GDP 首次突破3000 美元之大关(比1996 年增长11.9%)，在全国十大城市中，仅次于上海排名第二。1998 年上半年完成工业产值1140.19 亿元，比1997 年同期增长11.8% ，十城市比较中升幅最大。1997 年实际利用外资28.9 亿美元。1998 年上半年在受到东南亚金融风暴持续影响的情况下，实际利用外资还达到15.33 亿美元，同比增长11.5% 。**市城市居民生活水平在全国也处于领先地位。1997 年居民家庭人均可支配收入和消费性支出分别为10444.61 元和8767.98 元。在十大城市中均居首位，消费生活中的食品支出比重──恩格尔系数低于50%(为49.1%)。首次达到联合国居民生活小康水平标准，显示**市城市居民生活水平显著提高，已向小康层次过渡。
在较强大经济实力的支持下，**市的城市建设也取得了很大成就。地铁一号线紧张施工，第一期已开通运行;江湾、解放、鹤洞、华南大桥相继通车;内环线工程全面铺开;新机场建设开始实施;一系列标志性建筑及城市环境改善工程，如九运会新体育馆、**艺术博物馆、大剧院的建设亦将展开。可以预见，在不久的将来，**的交通环境和城市形象将有很大的改观。
随着香港的顺利回归和整个珠江三角洲城市带的全面形成，**作为这个城市带的中心城市，开放的步伐将迈得更大，发展将更快。有关专家预测，以穗、港为中心的珠江三角洲城市带将是世界上发展最快的城市带之一。根据规划，今后**市GDP、人均GDP、出口总值和社会商品的零售总额将分别以年均13%、11% 、15%和18-20%的高速度增长。到2005 分别达到(按91 年不变价计)2000 亿元、26000 元/人、130 亿元、1800-2000 亿元，达到或接近亚洲中等发达国家和地区水平。
据**市总体规划，到2010 年**城区面积(指建成区面积)将从1992 年的187 平方公里扩展到436.8 平方公里，形成城市中心大组团，城市东翼大组团、城市北翼大组团三大板块。城市中心将向东移，黄埔区将作为一个副城市中心进行建设，东面的经济技术开发区与市区的联系将更加紧密。
2.1.2 **房地产市场展望
国民经济的稳定、持续发展为我市的房地产业向前发展奠定了良好的基础。房改全面进入实施阶段、银行降息、二手楼宇按揭推行、土地供给的总量控制和规范化操作等都对我市房地产业健康发展有着长远的积极影响。但东南亚金融风暴的滞后影响将对我市的经济产生一定冲击，尤其是引进外资上有一定压力。楼市中较高的空置率也存在一个消化的过程。预计近一、两年内房地产市场会较平稳，不大可能出现上半年(由于政策影响)大量购房的火爆场面;房价总体趋于稳定，多层住宅价格有望小升，高层还有可能下调，但幅度不会太大;外销商品房进一步萎缩，楼市主要靠本地用家支持。
2000 年初至年中，随着空置压力的舒缓(应明确空置房的产生原因很多，有些是结构性问题，不可能完全解决)、外部经济环境好转，楼市可望迈向一个新高位。而“ 在新世纪安家置业”的心理也是一个不可忽视的因素。
现在楼市已进入微利阶段，粗放式经营不可能取得市场上的主动。
成功只能建立在充分研究市场、严谨策划、全面包装的基础之上。随着消费者层次的提高，对环境、居住文化的要求也越来越高。开发商除了要提供配套完善、质量保证的住宅外，还要花大力气美化居住环境，加强物业管理，营造良好的居住氛围。消费者对品牌的重视也是未来的一个发展趋势，如开发商、设计单位等的知名度、信誉等将越来越受到重视。
3.0 区域市场简介
东山区位于**市的中部，素来为**的商业、经济、文化、政治中心。区内有**市最兴旺的商业街之一的农林下路，还有文明路、中山四路等都是传统商业街。大型商场写字楼林立，吃住、娱乐、商业、旅游融为一体。随着城市发展，**商业中心不断东移，东山区首先受惠，加之本区中山路改造完成，北京路步行街开通，地铁贯通，这里已成为各路商家投资热点，商机勃勃。
项目所在地区房地产项目众多，开发项目林立。在项目1.5 公里范围之内的区域内，聚集着“竣雅阁”“豪贤苑”“建雅台”“恒仕大厦”、“东盛大厦”、“德正轩”、“盈泽苑”等。