国际广场可行性研究报告
第一章 总论
一、项目概况
(一)项目名称
**国际广场
(二)建设地点
本项目位于**市**区福海路东，天府街北侧。
(三)主要建设指标
该项目规划总用地范围11.23公顷(计112300㎡，168.45亩)，居住总户数1000户,小区内设有大型地下停车场，大型购物超市及门市网点、幼儿园、托儿所以及小区会所等全面配套设施。
开发总面积：15.22万平方米
住宅面积：10.55万平方米
商业用房建筑面积：4.67万平方米
建筑密度：21.94%
容积率：1.56
(四)项目承办单位
**天府房地产开发有限公司
(五)可行性研究报告编制单位
编制单位：**市工业设计研究院有限公司
资质等级：工程咨询乙级，证书编号：工咨乙1031419001
发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会
二、可行性研究的依据
1、项目建设单位关于编制本项目可行性研究报告的委托书
2、旧村改造项目规划方案
3、国家现行政策、法规及有关设计规范
4、项目建设单位提供的有关技术基础资料
三、研究范围及内容
1、项目背景及建设的必要性
2、市场分析
3、建设规模
4、建筑设计方案
5、环境保护与节能
6、项目实施进度安排
7、物业管理
8、投资估算与资金筹措
9、财务效益评估
10、不确定性分析
四、研究结论
该项目占地168.45亩，总建筑面积15.22万平方米。
本项目固定资产投资21535.94万元。其中，企业自筹17535.94万元(项目资本金12405.98万元，预售收入5129.96万元)，银行贷款4000万元。
项目完成后平均可实现销售收入34237万元，实现利润总额10646.83万元，投资利润率为49.44%，投资净利润率为33.12%。
项目住宅部分将向社会提供约1000套优质商品住房，将为客户展示出一个具有超前性和导向性的住宅楼新模式，推动本市及周围地区住宅建设的发展，缓解市区住房紧张状况，满足当地人民住房需求，促进国家房改政策的实施，推动国民经济的发展。
项目商业部分可向市场提供近5万平方米的经营面积，对于健全区域商业配套、活跃区域商业气氛、带动市场发展起到积极作用。
项目的建设开发具有良好的经济效益和社会效益，因此本项目的建设是必要的、可行的。
五、项目主要经济技术指标
本项目主要技术经济指标见下表
序号 项 目 单 位 数 量
1 项目占地面积 万平方米 11.23
2 总建筑面积 万平方米 15.22
3 住宅套数 套 1000
4 住宅建筑面积 万平方米 10.55
5 商业用房建筑面积 万平方米 4.67
6 工程费用 万元 20335.94
7 经营资金 万元 1200
8 建筑容积率 % 1.56
9 固定资产投资 万元 21535.94
10 单位建筑面积平均造价 元/平方米 1415
第二章 项目提出的背景及建设的必要性
一、项目提出的背景
自我国提出要把住宅业培育成新的经济增长点和支柱产业以来，我国的房地产业尤其是住宅产业先抑后扬，于三年前走出低谷，房价开始触底反弹，2000年开始呈现供销两旺的局面，从竞争实力和投资循环等多方面看，我国的房地产业已经具备了成为支柱产业的必要条件。
房地产业的发展与国民经济发展呈正相关关系，经验表明，当国民经济发展速度在5%至8%时，房地产处于稳定发展状态;当国民经济发展速度大于8%时，房地产开始高速增长。我国经济已经连续多年以大于或相当于8%的高速度增长，人民群众的生活水平和消费水平有了很大的提高，人们对住房的要求不再局限于基本居住空间的基础上，对改善居住质量的愿望强烈，伴随着国家一系列促进住房消费政策的出台，极大的推动了城市居民购房置业，1999年开始的商品房热销局面一直延续到现在。
根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革的指示精神，到1998年底，我省已基本停止了住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，**市政府为了更好的贯彻国务院、省政府关于深化住房制度改革的指示精神，同时也为了更好的发展**市房地产业，决定调整住房投资结构，一是逐步开发建设一批适合于广大双职工低收入阶层居住的住宅，以便尽快解决困难职工的住房问题;二是建设一部分大面积，高档次住宅，激励社会消费，拉动经济增长。
在市场经济条件下，有效的市场需求决定了市场供给，**市高层次的新型住宅小区供不应求，尤其是本项目周边区域，通过本公司前三期工程项目的热销可以验证。此类小区的供给结构与市场需求仍不相适应，供不应求，本项目就是在此基础上提出的。
二、项目建设的必要性
(一)符合国家产业政策及地方发展规划的要求
建设 “经济适用的商品住宅”是当前国家重点鼓励发展的产业，也是为了抑制目前高速增长房价,是我国政府和人民共同关心的大事。
本项目的建设将充分体现**市建设高起点、高标准、高水平的要求，又达到“经济适用”的要求，能有效改善市区居民的住房条件，为社会提供相当数量物美价廉的住房。
(二)符合现代化人居工程及我国住宅建设发展方向
随着中国房地产市场的成熟，住宅建设步伐的加快，住宅的投资结构趋于合理，高标准的新型住房已经成为房地产市场的主体，深受市民的青睐。个人购房比例不断提高，全国城镇商品住宅中个人购房比例已超过80%。房地产开发以市场为导向，以质量取胜的观念正在逐步建立。