毛概的社会实践调查报告范文
当然房地产问题一 直都是近几年的热点话题。 当今， 对中国房地产市场的看法， 几乎是个 “万花筒” 。 宏观决策者、地方政府、开发商企业、行业主管、投资投机者、低收入百姓及各 种媒体，对过去和当下的房价与房价政策，众说纷纭，公婆说理各有一套。过去 不一样，现在仍不一样。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求” ，一边是低收 入百姓拼命感叹房价太高， “一套房子消灭一个中产者的一生消费” ;一边在查囤 地、增加土地供应，一边不断出现创新高的“地王” ，等等。当2会召开期间，中 央和地方推出一些针对性措施，更是使得房地产问题成热点问题的榜首。房价问 题从没有像今年这样备受关注，在各大网站的2会民意调查中， “住房问题”也都 位居前列。 我们是社会主义国家，走的社会主义市场路线，在市场自动调节的情况下， 当然少不了国家的宏观调控。对于目前房地产过度投机，房价飙涨。国家也终于 也顺应民心，出台了一些政策。对于如何评价这些政策的效果，还需要从原因和 效果说起。
一、当前房价是高了还是低了? 当前房价是高了还是低了?
前房价是高还是低的问题，一直是媒体争论的焦点问题。今天专家说 ，目前 房价走势的拐点已经出现;明天专家又说，房价还要继续上涨。鉴于这种现状， 我们进行了一项调查。 首先我们走访调查了房地产交易市场。除了个别开发商认为当前房价还有一 定降价空间以外，开发商普遍认为当前房价已经不能再降价了，否则房地产开发 商都将破产。接着，我们问卷调查了民众，民众最普遍的观点认为，近十年，房 价有的地方上涨了好多倍，现在房价不大幅度下降，他们很难买房。 开发商和民众作为一笔交易的买卖双方，调查结果可能有失偏颇，所以，我 们专门对政府部门进行了走访调查。政府部门的答案总结起来主要是，政府不能 干预市场行为，房价是高是低，应该市场说了算。至于民众反映买不起房，原因
是多方面的，每年开发的经济适用房只可以解决千分之一的贫困家庭。 根据问卷调查，我们得出的结论，目前房价已经过高，高房价已经严重的影 响了百姓的生活，造成了贫富差距的加大。
二、高房价的元凶究竟是谁?是土地财政?房地产 GDP?城市 高房价的元凶究竟是谁?是土地财政? 扩张的巨大需求推动?还是“绑架” 府和银行的地产商? 扩张的巨大需求推动?还是“绑架”政府和银行的地产商?
1、政策刺激
为应对国际金融危机、促进楼市回暖，我国政府从 2008 年年底开始先后出 台了购买首套房可享受首付两成和房贷 7 折的优惠、二手房营业税减免期从 5 年缩为 2 年、土地出让金可以分期付款等一系列住房、土地优惠政策。这些政策 加上开发商的降价促销力度，大大刺激了楼市的刚需阶层。从而形成了春节后首 轮以刚需为主力的购房热潮，让楼市迅速从寒冬复苏并回暖。楼市复苏的现实重 建了人们对房地产行业的信心，开发商开始买地、开工建房。同时，银行信贷额 迅速增加，通货预期也频频出现，投资者们又开始一步步进入楼市，使得我国房 地产市场迅速升温，并出现超出预期的爆发式增长。
2、地价拉动
突飞猛进的地价成为房价上涨的第二大动力。2009 年地王一个接一个地产 生。就在 2009 年 12 月，中建国际联合保利分别以
17.2 亿、
14.7 亿、
16.1 亿的 价格包揽奥体公园南区 3 号地、4 号地、5 号地;”在拿地的过程中竞争越来越 激烈，拍卖现场紧张的举牌，使得价格以每 3 分钟上亿元的惊人速度攀升，地价 高涨的结果就是房价上涨。
3、营销策略的运用和改变
在楼市回暖的情况下，开发商更是抓住机遇，运用各种营销策略，为房价 的飙升添上最后一份热量。随着房地产市场不断升温，开发商面对突然涌现出如
此多的购房者，营销策略也发生了改变，由最初的降价促销变为销控，即减少供 应套数，拉长供应期，甚至一栋楼分单元、分楼层销售。结果就是在爆发性购买 面前，原本就并不充裕的房源已经呈现出供需不平衡的局面，推动房价一步步登 上云霄。 在上述三大因素的刺激和推动下，一直处于观望状态的投资者和消费者，把压抑 很久的需求一下子释放出来，使得房地产市场在 20xx 年呈现出爆发式的增长。
三、20xx 年控制房价政策
20xx 年 4 月 14 日，中国国务院总理温主持召开国务院常务会议，研究 部署遏制部分城市房价过快上涨的政策。具体是：一是抑制不合理住房需求。实 一是抑制不合理住房需求。 一是抑制不合理住房需求 行更为严格的差别化住房信贷政策。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节 个人房产收益的有关税收政策。其中，规定差别化住房信贷政策如下：
1、对购 买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低 于 30\%;
2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50\%，贷款 利率不得低于基准利率的1.1 倍;
3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提 高首付款比例和利率水平。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增 二是增加住房有效供给。 二是增加住房有效供给 加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房 供应。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套 型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的` 70\%。加快普通商品住房项 目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设 三是加快保障性安居工程建设。确保完成 20xx 年 三是加快保障性安居工程建设 建设保障性住房 300 万套、改造各类棚户区 280 万套的工作任务。大力发展公共 租赁住房。四是加强市场监管。 四是加强市场监管。 四是加强市场监管，我们可以看到楼市调控开始明显发生作用， 新政出台近一个月的 时间内，北京商品住宅成交量开始锐减。然而，20xx 年的政策 最后的效果却不尽如人意。其实，这个政策是双刃剑，一方面， 通过严控土地，打击炒地，让开发商不要都挤到土地市场，不哄 抬房价， 从而少产生地王及高地价。 另一方面， 开发商拿地少了， 市场上供应的房子也会少，这样，一段时间后会刺激房价上涨。
年房价政策效果不明显，
四、针对 20xx 年房价政策效果不明显，2011 年政府在上海和重 庆进行了了试点新政策，也就是“国八条” 庆进行了了试点新政策，也就是“国八条”。
一、进一步落实地方政府责任
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发 10 号文件及其相关配套政策，切实将房价控制 在合理水平。
二 、 加大保障性安居工程建设力度 2011 年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房 1000 万套。
要努力增加公共租赁住房供应。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建 一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。 相关税收政策， 相关税收政策 ， 加强税收征管。
三 、调整完善
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。加强对土地增值税征 管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进 行土地增值税清算和稽查。 加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征 管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个 人转让房地产所得税征收政策。 四 、强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60\%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍。
五 、 严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应，认
真落实保障性住房、 棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建 设用地供应总量的 70\%的要求。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地 产开发建设投资达不到 25\%以上的(不含土地价款) ，不得以任何方式转让土地 及合同约定的土地开发项目。
六 、合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定 和执行住房限购措施。 制 七 、 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机国务院有关部门要加强对城市政府住房保障和稳定房价工作的监督 八 、坚持和强化舆论引导 新闻媒体要对各地稳定房价和住和检查。
房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情 出发理性消费， 为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提 供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制 造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策， “新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首 付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控 政策 。其实这个政策对二手房的影响不定，这样只会减少二手 房的流通房源，导致别人没法出手，反而说不定怎样，对新房的 影响现在还不明朗，现在的房市基本上已经到了刚需接盘的时 候，炒房现在已经划不来了，当初人家都是零首付用银行的钱来 炒的，富得早就富了。其实就像去年的限购令，真的就降了房价 了么，反而很多房子卖出了比银行估价还高的价格，为什么呢， 就是因为二手房源大量减少，很多人觉得自己卖了也买不回来， 至于所谓的房产税么，早就有人说了，你加1\%的房产税我就加5\% 的租金咯，所以其实政策和市场到底做什么样的反应根本不定， 只是说这些政策增加了多套房的持有成本， 但是中国有这么多人 有这么大的刚需，才是主要的问题，我觉得这些政策影响最大的 是有一种家庭，就是那种不是大富，生活过得去，但是为了孩子 考虑， 或者为了使自己手上的资产保值而购买二套房的那种影响 最大。
五、总的来说
我认为政府出台的一系列政策对压制房价， 打击房地产过度 投机有一定作用。但要治本，或彻底控制，可能还没达到如此高 的境界。但政策有没有效不是一个单独的问题，还要看能不能实 施。政策好实施不了也是白搭。政 策方向正确，关键还是执行。 永远都会有新政策出台，值得购房者关注的是：一是政策执 行的可行度;二是政策的执行时间;三是政策的执行力。到目前 为止出台的所有政策，一旦地方政府具体执行时，上述三个关注 点都没有真正做到; 实际上，即使是限购政策执行当中，排队买房者还是大有人 在。众多周知的权力资源、医疗资源和教育资源的存在，这里从 来不缺少购房者; 都说租房比买房合适，为何还有那么多人买房呢?很简单， 租房比买房合适是针对买不起房的穷人的;对于富人来说，买房 永远比租房合适，因为房子是近年来回报最丰厚的投资品，是富 人抽取穷人财富的抽水机。租房比买房合适，那是忽悠大众的。 富人买房赚了钱，不会用喇叭向大众高喊我发财了; 关于房产税的征收有两个观点： 一是房产税的征收能在12五期 间出台就不错了， 强盗分赃很容易， 重要的是每个人分多少份额，
这个需要时间来争论;二是不要对房产税期待太高，任何一种税 在不公平的体制下都是一种瓜分，强势对弱势的财富占有; 最后保障住房能够抑制高房价吗?当一个蛋糕的大小是固定 的，然后分成两块：一快是商品房;一块是保障住房。如今商品 房那块小了， 保障住房那块大了。 按照道理享受保障房的人多了， 商品房应该无人问津。
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