《物权法》对物业管理的影响
在物业管理活动中,业主、业主委员会与物业管理公司三者的定位一直是一个悬而未决的问题,借《中华人民共和国物权法》颁布实施之机,本文主要探讨了物业管理活动的权利基础、新法律对物业管理活动的主要影响以及业主和物业管理企业应采取的对策。
摘 要：《物权法》对物业管理市场的发展会产生深远的影响。规范了物业管理，保护了业主和物业管理企业的权益，解决了物业管理活动中许多亟待解决的问题，同时有些内容需要进一步完善。
关键词：物权法 车库归属 土地使用期 业主管理
《物权法》完善了物业管理市场和物业管理制度，明确了业主的权益，部分解决了物业管理活动中有关财产归属和管理权限方面的问题，有利于物业管理市场的进一步发展。
一、促进物业管理矛盾纠纷的防范化解
《物权法》关于专有部分所有权、共有部分共有权以及共同管理权力的规定，为物业管理活动中的各方主体的权利、义务和责任界定奠定了法律基础;建筑区划内的道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权明晰，从根本上减少了业主、开发企业、物业管理企业之间因产权不清等造成的矛盾纠纷;不动产相邻权利人相邻关系的规定，有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁于物业管理活动。
《物权法》全面确认了业主的基本权利，规定了物权法定原则，而业主的建筑物区分所有权又是重要的物权，其客体范围也比较宽泛，所以，必须要通过物权法予以明确界定。一旦物权法明确了业主的基本权利以后，也就规范了业主与物业管理之间的关系，物业管理公司在管理物业时必须要尊重业主的基本权利，不得妨碍业主权利的行使。《物权法》规定业主的专有部分的所有权，业主的共有权的范围，以及管理权的行使方式，这不仅对于解决各种纠纷而且对于保护公民的`私有财产非常重要。物业管理公司应当尊重业主的上述权利。例如，涉及有关修缮、改建、重建建筑物及其附属设施，就必须要由业主依法共同决定，而不能由物业管理公司单方面决定。
物业管理公司根据合同机制选任的，物业管理公司是受业主的委托来行使管理权，其所有的权利都来源于法律规定和业主的授予。物业管理公司在从事管理活动中，应当有义务接受业主监督。
物业管理公司违反合同，侵害业主权利时，应当对业主承担责任。这实际上首先确定了物业管理公司和业主之间的合同关系。因此，双方都应当按照合同履行各自的义务，任何一方违约都应当承担相应的违约责任。
二、《物权法》关于车库等归属的界定及其对物业管理的影响
一些媒体报道，广州、北京等地开发商开始突击出售车位，主要有两个担心;一是担心《物权法》实施后，小区车位将优先满足本小区业主的需要，影响外卖或出租，减少收益;二是担心产权属于开发商的车位在《物权法》实施后必须接受业主的共同管理，而使车位定价不能自己说了算。既有《物权法》相关规定过于原则过于笼统、内容不够明确的因素，也有开发商和业主对法律相关内容存在误解误读的因素。实际上《物权法》是通过约定来解决车库归属的。
首先，《物权法》通过约定来解决车库归属充分体现私法自治原则。私法领域中奉行的基本原理是自治。物权法作为私法的重要组成部分，作为财产归属于利用的基本法，也应遵循自治的内在要求。其次，通过约定来解决车库归属有利于对车库有效利用和管理。再次，通过约定来解决车库归属有利于鼓励开发商修建车库。
三、空间权以及土地使用权到期后的归属
空间利用权是指公民、法人或其他组织利用土地地表上下一定范围内的空间，并排斥他人干涉的权利。我国《物权法》第141条规定;“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权人的权利。”
土地使用权以及地上建筑物的归属应该区分住宅用地和非住宅用地。住宅用地期限自动延长，对公民财产保护无疑是一种促进和加强，符合物权法的立法初衷和原则。对非住宅用地而言，其到期之后应当由土地使用权人提出延期的申请，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期限届满前一年申请续期。但对住宅用地而言，土地使用权到期之后，其自动延期，不需要经过任何手续。
住宅用地土地使用权到期以后，应当补交土地出让金。依据现行法律规定，无论是住宅用地还是非住宅用地，在土地使用权到期之后，都应该缴纳土地使用费。。
住宅用地使用权到期以后，收回土地使用权应当给予地上建筑物和附着物的处理，有约定的按照约定。没有约定的，则应当按照法律的规定来处理。
四、促进业主自我管理、自我约束机制的形成
《物权法》设立了业主大会和业主委员会制定、明确了业主大会或者业主委员会的决定对业主的约束作用、规定了业主应当遵守建筑物及其附属设施的管理规约，尤其是《物权法》第八十三条明确了要求损害他人合法权益的行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的实施主体是业主大会也业委会，从而为拒付物业管理费、侵占共有部分等损害他人合法权益的行为提供了业主内部自我管理与约束机制，强化了业主在物业管理活动中得责任与义务，业主大会的法律地位得到明确。业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理共有财产或者共同生活事务，并对外签订合同，有利于维护业主的共同利益。
参考文献：
[1]王家福.物业管理条例解释.中国物价出版社，2003版.
[2]王利明.物权法论.中国政法大学出版社，1998年.
[3]三峡日报.物权法.2007年3月20日1、4版
[4]廖生群、刘芷均著.深港物业管理实务.江西科学技术出版社，2000.
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