我国物业管理的立法模式论文

时间：2021-01-25 16:53:42 物业管理毕业论文我要投稿

我国物业管理的立法模式论文

　　我国物业管理的立法模式论文【1】

我国物业管理的立法模式论文

　　摘要物业管理与现代建筑物区分所有权有着密不可分的关系,对它的法律制度的研究也成为必须。

　　本文通过分析《物权法》中有关物业管理、业主的规定,并对各国物业管理的立法模式进行比较,以此提出对我国物业管理立法模式的选择及建议。

　　关键词建筑物区分所有权物业管理立法模式

　　业主的建筑物区分所有权是随着住房商品化的出现、城市化进程的加速、区分所有权人之间权利义务的复杂化而形成的一种特殊的不动产所有权形态。

　　在现代建筑物区分所有权制度上,管理更成为该制度的一项不可或缺的基本内容,其中一方面便是物业管理的迅速发展。

　　研究规定了建筑物区分所有权的法律法规,并提出建筑物区分所有权法的模式,对于解决实践中的物业管理纠纷,完善物业管理的相关立法具有十分重大的意义。

　　一、《物权法》中与物管、业主相关的几个方面

　　查《现代汉语词典》(商务印书馆)第1349页,业主是指产业或企业的所有者,建筑物区分所有权中指的业主显然是指“产业的所有者”。

　　物业管理是伴随着住房制度的改革和房地产的发展而逐渐出现的,是指具备资质条件的物业管理公司接受业主的委托,按照合同的约定,对受托管理的建筑物及其附属设施进行维修、养护以及提供其他专业化、社会化的服务。

　　①只有建立和完善了物业管理法律体系,才能形成良好的物业管理。

　　现笔者就《物权法》中与物管、业主相关的几个条文进行分析:

　　(一)对业主停放车位的规定

　　《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

　　车库、车位不像小区的电梯、楼梯、绿地那样可以由全体业主共用,它一般都是由业主专有和专用的,而且业主在买房的过程中,通常已就车库、车位的使用问题与开发商有所约定;占用业主共有道路停放汽车的车位,属业主共有,这就意味着,物业公司不能对车位收费,更不能将车位收费所得据为己有,如果需要收费,在扣除了物业公司的必要管理费用后,应将剩余款项交给全体业主共有。

　　(二)对业主物业管理方式的选择权的规定

　　《物权法》第八十一条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”从该条可以看出,《物权法》明确规定了业主在物业管理方式上的几种选择,即业主可以选择自行管理、委托物业服务企业管理或者选择其他法律认可的管理人管理。

　　(三)对业主选择物业管理人的规定

　　《物权法》第八十二条规定:“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”第八十一条第二款规定:“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”这样,《物权法》就明确规定了业主对物业管理人的解聘权,由于物权具有排他性,业主的这种解聘权不再受他人干涉。

　　随着《物权法》的实施,业主更换物业管理企业也将有法可依,但这种解聘权具体如何界定及实施,《物权法》并没有规定。

　　(四)对业主违反法律以及管理规约的救济权的规定

　　《物权法》第八十三条规定:“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”根据该条规定,如果业主违反了法律、法规和管理规约,受到侵害的业主有权向人民法院提起诉讼来维护自己的合法权益,业主大会、业主委员会可以要求违反规定的业主停止侵害、消除危险、排除妨害等。

　　《物权法》的规定,排除了物业管理企业对于侵权业主的诉权,而将救济权归于业主、业主大会和业主委员会,这在一定程度上减轻了物业管理企业的责任。

　　现在,物业管理纠纷频繁复杂,《物权法》的颁布,确定了建筑物以及区划内相关场所、设施的权属,确定了业主在物业管理活动中的主导地位,为物业管理制度的完善提供了法律基础。

　　但该法仅规定了区分所有权中的几个原则性问题,内容上也过于简单,不足以调整区分所有权领域内所有法律关系。

　　虽称为“业主的建筑物区分所有权”,但在规定中并没有突显业主的核心地位,对业主的权益保护不够。

　　业主的权利在区分建筑物专有部分受到侵害时,往往可以通过《物权法》的规定请求加害方停止侵害及赔偿损失,但业主的人身、财产在区分建筑物共有部分受到侵害时,却很难直接从《物权法》中得到救济,而更多依据的是国务院《物业管理条例》,这容易造成行政法规与上位法之间的冲突。

　　现通过对国内外立法模式的比较,对我国目前的物业管理立法提出一些建议。

　　二、国内外立法模式比较

　　物业管理这个概念在立法例上并没有被各国各地区统一使用,事实上,各国对物业管理的规定在立法体系和名称使用上并不一致。

　　主要分为以下几类:

　　(一)以瑞士、意大利为代表的民法模式

　　此模式指在民法典中设若干条款,以规范物业管理中的法律关系,这样使得民法典的内容更加丰满和完善,如《瑞士民法典》第712条之一至二十有关“分层建筑物所有权(建筑物区分所有权)的规定,其缺点则是无法详尽物业管理的诸项制度,如对管理人的规定,仅有关于选任解聘、职务以及对外代表权的规定,范围过于狭隘。

　　②鉴于此,学者多认为此种模式弊大于利,立法例上采取此种模式的仅为个别国家。

　　(二)以日本、德国为代表的建筑物区分所有权法模式

　　此模式指专门制定建筑物区分所有权法,用专章或专节对物业管理进行规定,这种模式将物业管理法律作为建筑物区分所有权的三大要素之一加以规定,对于明确物业管理中各当事人的法律地位具有重大意义。

　　③如日本《有关建筑物区分所有等之法律》的第一章第四节为“管理人”,内容包括:管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用等。

　　该法第28条规定:“除本法及管理规约的约定外,管理人的权利义务,依照有关委任的规定。”因此也明确了管理人与区分所有权人之间的合同关系属于委任合同,物业管理合同的定性也由此明确;除此之外,第二章关于“社区”若干问题的规定,更明确了物业管理中各当事人之间的权利义务关系。

　　④此模式为现代大陆法系绝大多数国家所采纳。

　　(三)以英国、加拿大为代表的住宅法模式

　　此模式主要为英美法系国家所采取,它指的是制定一部住宅法对所有类型的住宅的所有、租赁等法律关系进行专门调整,而把物业管理作为其中一部加以规定。

　　如英国于1957年制定的《住宅法》的第三部分对区分所有建筑物之管理规定为多头管理体制,住宅管理机关为房主管理当局,包括:依《住宅法》而成立的住宅公司;符合1960年慈善团体法的信托组织;都市发展公司及威尔士乡村发展理事会。

　　⑥用一部住宅法来调整物业管理关系,这样做的缺点主要是将物业管理关系局限于住宅,那么非住宅物业则无法纳入其中,没有法律进行调整,这与日益发展的物业管理不相适应。

　　三、我国台湾地区的物业管理法模式

　　此模式指专设物业管理法进行统一规制,从历史上看,这是物业管理立法的最新模式,如我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》。

　　该条例的内容包括:住户的权利义务、管理组织、管理服务人、罚则。

　　管理服务人即物业管理公司,条例对管理服务人的资格、职权以及责任都有明确的规定。

　　⑤我国2003年9月1日实施的《物业管理条例》也采此种模式。

　　这种立法模式将物业管理法律关系从建筑物区分所有权法中独立出来,单独规定,具有自己明显的特色。

　　从历史上看,此种立法模式为关于物业管理立法的最新模式。

　　四、我国大陆地区物业管理立法模式的选择及建议

　　比较上述各模式,民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度,将物业管理纳入其中,使得民法典更加丰满和完善,其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度,范围比较狭隘;而诸如《公寓大厦管理条例》、《物业管理条例》这类规定,由于业主与物业公司之间属于平等的民事法律关系,理论上也应当由民法的特别法规定较为妥当,用行政法规规定欠妥;住宅法模式也不适应我国目前日益发展的物业管理趋势。

　　因此,笔者认为,以日本为代表的建筑物区分所有权法模式较为可取。

　　对于这种模式,陈华彬教授在《建筑物区分所有权研究》一书中也做了专门的研究,他指出:“《物权法》仅规定了区分所有权中的几个原则性规定,内容十分简单原则,因此,需要制定一部全面调整区分所有权关系的区分所有权法,只有如此,才能廊清我国现今混乱的区分所有权法律关系……”。⑦

　　除了以上比较,笔者对未来的立法提出几点建议:1.该法的基本价值取向应该是和谐、舒适的居住生活,侧重于法的秩序价值,这点应该贯穿于所有条文之中。

　　2.就制度安排上,可以参照日本《有关区分建筑物所有等之法律》,分别列章规定管理人、社区以及管理规约,从而将物业管理法律作为建筑物区分所有权的要素之一加以规定。

　　3.明晰共有式建筑物产权人的各项权利、义务。

　　一般在物业管理阶段所发生的各种纠纷矛盾,应当根据建筑物区分所有权法的规定来判断是物业管理公司服务不到位所造成,还是权利人自身疏忽所导致。

　　五、结语

　　建筑物区分所有权法律制度的内容从本质上构筑了物业管理的理论体系,是对以建筑物为主体的物业产权最核心、最清晰、最本质的阐述,应当通过建筑物区分所有权理论构建物业管理的基础理论和基本框架,以此与《物权法》的立法体系和原则相衔接、相呼应,使物业管理法律具有国家法律的基础支持,从而获得更广泛的权威性。

　　注释:

　　①③⑥荣如侠.建筑物区分所有权制度与物业管理的立法模式.前沿.2005(8).161,162.

　　②④⑤⑦陈华彬.建筑物区分所有权研究.北京:法律出版社.2007.440-446,400-422,456-477,354.

　　参考文献:

　　[1]杨立新.共有权研究.高等教育出版社.2003.

　　[2]臧炜彤,张喜军.建筑物区分所有权制度对我国物业管理立法模式的影响.吉林建筑工程学院学报.2008(1).

　　我国物业管理立法的思考【2】

　　[摘要] 从1981年开始，我国的物业管理开始了新的一页。

　　随着物业管理的发展，我国物业管理立法也在不断完善，各地相继出台了针对自身发展和当地的经济情况制定的规范。

　　已形成以宪法为根本法，以《物权法》《民法通则》、《合同法》等法律为基本法，以《物业管理条例》等行政法规为中心，加之以配套的前期物业管理办法、物业管理企业资质办法、物业管理服务收费管理办法和地方法规，规章的多层次的物业管理法律体系。

　　[关键词] 物业管理立法法制建设

　　我国物业管理经过20多年的探索和实践,从无到有,从小到大,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景,已充分显示出来,在城市管理和经济建设中的作用也日益显著。

　　但在现实情况下,在《物权法》颁布实施之前,由于全国性物业管理方面的法律法规很不健全,诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业服务企业的资质审查、住宅小区的.物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定,使得物业管理工作缺乏依据,业主的合法权益得不到有效保护,极大地阻碍了物业管理的进一步发展。

　　因此,在物业管理迅速发展的今天,制定物业管理法律法规,明确物业服务企业和业主、租户的权利义务关系,已是当务之急。

　　一、我国物业管理立法的特点

　　1.地方立法活跃,全国性法律日趋成熟

　　自从1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》之后，全国相继有一大批省、市制定了物业管理的地方法规。

　　2007年，我国新出台了《物权法》以及根据《物权法》修改颁布的新《物业管理条例》，奠定了我国物业管理立法的基础。

　　2.物业立法逐渐趋向平衡统一

　　在《物权法》颁布实施之前，由于各地的物业管理发展不平衡，形成了立法的不平衡、不统一的局面。

　　地方法规在一些重要问题上的体系不协调、规范性差。

　　在《物权法》颁布实施之后，各地的立法有了一个统一的方向，明确了立法的标准和原则。

　　与《物权法》相悖的规章制度重新修正，地方性法规中互相冲突的地方，也根据《物权法》做出修改，完善了法制的统一性，为我国物业管理法制体系的建设打下良好的基础。

　　二、物业管理法制化建设是社会发展的必然结果

　　1.物业管理法制建设是我国住房制度改革的内在要求

　　在过去较长一个时期内，由于我国几十年来实行所谓住宅公有化、福利型住房制度，每栋建筑物基本上属于国家或集体单一所有。

　　当我国民用住宅的建设与分配逐步由福利型领域转入商品化领域时，与住宅的建设、出售、分配、管理、使用、维修、调换等有关的法律关系发生了很大变化，大多数住宅的使用者的法律身份将由住宅承租人转化为住宅所有人，于是多层或高层住宅建筑物以单元为单位在社会上出售时，必然产生如何用统一的标准划分专有部分和共有部分,以及确定二者关系的问题。

　　同时，住宅的维修、管理也不再由房产部门承担。

　　当一栋多层或高层建筑物有多数所有人时，建筑物的管理方式、维修的出资标准等应当由法律予以明确的规定，以保证每一个所有人都能平等合理地承担管理维修义务。

　　而要维持住户间和谐的关系，则必须通过共同协商、共同出资、共同管理(或委托管理)等积极行为来实现，这就要求全体所有权人(业主)组成团体。

　　这种团体的性质、组成方式、议事规则等均需由物业管理法加以规定。

　　2.物业管理法制建设是规范物业管理行为,促进物业管理业健康发展的重要保证

　　(1)房地产开发商物业管理责任需要立法规范。

　　以法律形式规范开发商的行为，明确开发商与物业服务企业之间的权利义务关系;避免开发商把工程尾巴留给物业服务企业，致使服务不到位，业主和租户怨声载道。

　　因此，房地产开发商在项目立项时就应全盘考虑日后的物业管理问题，并在规划设计中认真听取物业服务企业的意见，完善物业配套设施，避免给日后的物业服务企业增加不必要的负担。

　　(2)通过立法规范物业服务企业的管理行为。

　　在《物权法》颁布实施之前，尽管有的省、市已出台了有关物业管理方面的法规，但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据,众多物业服务企业的管理行为千差万别,存在的分歧则更多,由于双方权利义务约定不明，纠纷不断发生。

　　所以必须制定相应的法律、法规,明确物业服务企业的权利和义务,规范其管理行为，使其置于政府有关部门和业主的监督之下。

　　3.加强物业管理立法依法保障物业所有人，使用人合法权益