浅谈物业管理论文
随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题。下面小编整理相关论文，供大家参考!
浅谈物业管理论文【1】
关键词 ：物业;物业管理;前期介入;质量控制;接管验收
中图分类号：F263.33文献标志码：A文章编号：1000-8772(2014)19-0227-02
1.引言
随着人们生活水平的不断提高，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求越来越高，则某社区在物业管理及物业使用方面暴露出的问题和矛盾也越来越多。
为了减少或避免在物业建成后出现诸多功能缺陷和质量问题，给日后的物业管理带来较大的经济成本和许多矛盾及纠纷，就需要专业的物业服务企业积极的提前介入物业建设项目中，从物业建设的规划、设计开始，站在业主及有利于物业管理要求的角度进行主动控制和管理，
不仅能更有效的保证物业建设的质量，而且是提高物业管理水平的有效手段。
2.某社区已建物业及物业管理存在的问题
某社区是一个居住7600多户，35000多人的大社区，则做好物管理工作是非常重要的。
承担该社区的物业管理企业是由某集团公司的房管处改制而成，其职工观念落后，物业管理遗留问题多，解决难度大，截止目前还采用的是传统的物业管理模式，经营机制落后，与现代物业管理企业相比，已不适应，差距较大。
该社区现有住宅楼及公共设施，一般是建成经竣工验收后，移交给物业管理部门向职工分配入住和负责管理，在此之前的建设各阶段，物业公司从未参与。
所以，存在很多难以解决的问题。
现仅列举几个典型事例作以说明：①甲街坊2007年建成的5栋高层楼，电梯厅设计在整栋楼的中间，四周均为居室，形成封闭状，无窗户通风采光，如果停电或照明灯坏，电梯厅一片漆黑，居民上下楼进入电梯厅十分恐惧;并且需一天内24小时照明，
灯具和电能消耗量很大，维护费用高;更糟糕的是，楼内一旦发生火灾，一层至顶层(26层)相当于一个高烟囱，不仅不利于有毒烟气的排出，更有助于烟火的燃烧，对人的危害极大。
纠其原因：设计思想错误，虽然每层多增加一户销售收入的眼前利益，但给业主及后期物业管理增加巨大的维护和管理成本。
②甲街坊地下配电室，每当下雨天气，配电室上方的顶板及配电柜底下的电缆线沟槽就大量渗漏水，造成严重供电安全隐患，每次需要耗用大量人工紧急排水处理。
其主要原因：是地下配电室防水隐蔽工程施工质量太差造成。
③甲街坊近年来建成7栋高层楼，8栋多层楼，若大的一个街坊，设计决策毫无瞻前性，即无自行车摩托车棚，也无地上地下汽车停车场，业主入住不久意见很大，日常住宅楼周围停满了各种车辆，小孩和老人一点活动空间都没有了，全被车辆挤占，目前已达到超饱和的状态。
随着经济的发展，居民购车将越来越多，则停车问题更加严重，致使物业管理十分困难。
④乙街坊2011年底建成四栋高层楼，竣工后向物业移交时，送来一大堆二百多把的钥匙交给物业，物业接管后，当水电等设施出现故障进行维修时，维修人员不仅对水电管线的走向布局、电气开关、
配电箱柜及供水阀门等所控制的路径很难搞得清楚，而且就连那把钥匙开那个设备间的门也是一塌糊涂，致使物业维修工作十分被动和困难。
这显然是物业公司没有积极主动的提前参与物业设备安装、验收及技术交底所致。
因篇幅有限，还有很多问题不便列举。
通过以上几个实际问题的分析可知，某社区之所以在物业建成业主入住后暴露出诸多质量问题和安全隐患，纠其原因，主要还是当时规划设计失误、建筑施工质量差、监督管理不严所致。
那么，如何在以后的物业建设中避免和解决这些问题呢?一个比较有效的办法，就是要改革目前的物业管理模式，选派优秀、专业的物业管理技术人员，积极的提前介入物业建设项目，参与物业建设各阶段的监督管理，是解决某社区出现以上类似问题的非常有效的手段和重要措施。
3.物业管理前期介入的概念及必要性
3.1、物业管理前期介入的概念
物业管理的前期介入，是指物业管理服务企业在接管物业之前，受房地产开发单位(或产权人)的邀请或委托，从业主使用功能的角度和物业管理的角度出发，对物业的规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁阶段，
就提出建设性意见，协助物业开发单位把好规划设计关、建设配套关、施工质量关和使用功能关，以确保项目设计和工程质量，使物业投入使用后最大限度的满足业主与使用人的需求和有利于之后的物业管理的要求。
是一个长效服务的概念。
3.2、物业管理前期介入某社区物业建设的必要性
3.2.1.因传统的物业管理方式滞后于物业建设，需要物业管理的提前介入。
传统的物业管理方式，几乎都是物业建成后交付使用时才确定(或移交给)物业管理单位，使物业管理远远滞后于物业建设，这容易导致物业建成后产生许多无法补救的质量问题及遗留的责任问题。
现实中，开发商或施工单位愉工减料、甩尾巴的情况时有发生，而业主还都是分散的、未来的潜在业主，对物业建设无法进行实质性监管。
为了维护业主和物业管理企业的合法权益，较好地履行建设单位与物业管理企业的责任，实现物业前期建设与后期管理的有效衔接，防范后期物业管理中可能存在的潜在风险，则有必要物业管理早期介入。
3.2.2.物业设计人员，不是专业的物业管理者，需要物业管理的前期介入，
因为物业设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，设计人员往往只从设计技术、结构安全、建造工艺等角度考虑问题。
其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理实际操作中可能出现的问题，也很少从业主长期使用的角度全面细致的考虑问题。
因此，容易造成物业建成后出现设计上的缺陷和漏洞。
所以，物业管理前期介入，凭借专业的物业管理优势及丰富经验，可及时发现和减少物业建设中的细节问题。
3.2.3.物业设计与物业建成的不同步，物业管理有必要前期介入。
由于设计阶段与物业的建成存在较长时间间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高有可能使已设计的方案落伍。
而物业管理前期介入人员，对物业后期使用可能出现的问题有十分清楚的了解和长期积累的丰富经验，站在物业经营者与维护者的角度，参与设计方案的讨论和评审，容易发现设施、设备的配套及所用材料有不适之处，
并及时提出改进意见，防止原设计方案落后、过时，使物业的功能设计与业主不断提高的需求相适应。
3.2.4.保障现代物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务需求的不断提高的矛盾，需要物业管理的早期介入来平衡和解决。
由于现代化的物业建筑具有设计复杂、高新技术含量高、建造难度大、周期长的特点越来越突出;另一方面，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求将越来越高，这就自然形成了保障物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务的需求不断提高的矛盾。
那么，如何解决和平衡这一矛盾?如果让专业的物业管理企业早期介入物业建设，站在业主使用和后期物业管理的角度，参与物业建设各阶段的监督管理，提出建设性意见，进行主动控制。
这即体现了业主的利益，又帮助了开发商保障物业建造质量，提高了自身信誉。
是平衡和解决这一矛盾的非常好的办法。
由前述得知，既然物业管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意义?则作以下简要论述：
4.物业管理前期介入的作用和意义
4.1.有利于提高工程质量，降低物业管理成本。
由于多种原因，物业建成交付使用后，往往难免会出现诸多这样那样的质量问题，致使物业管理企业日后要耗费大量的人、财、物进行修理。
因此，物业管理的前期介入，其本质就是从有利于日后物业管理和保障物业使用功能及质量的目的出发，参与物业建设各阶段的监理过程，减少或消除物业建成后出现功能缺陷及质量问题;在物业建设的各阶段，严把质量关，是一个全面质量管理的概念。
所以，物业管理的前期介入，即保证和提高了物业工程质量，也降低物业后期管理成本。
4.2.有利于及时发现和化解物业建设中的潜在问题和各方的矛盾。
物业管理者是站在业主使用和后期物业管理的角度考虑问题，参与物业建设各阶段，对于所发现的问题，及时提出改进意见。
即维护了业主的利益，也有利于开发商创建优良工程，对于开发商、业主及物业管理企业均带来好处，是一个体现物业建设各方利益、化解各方矛盾的过程，有利于提前解决物业建设中的潜在问题，实现互惠互利，共同发展。
4.3.有利于对拟接管物业的全面了解，是做好物业管理工作的重要环节和有效手段。
通过物业管理的前期介入，使物业管理企业能够对物业的建筑结构、管线的布置走向、设备设施选型安装、园区绿化、消防安防、物业建设各部分所用的材料以及隐蔽工程等的实际状况有一个全面、深入、细致地了解;对于图纸变更情况更加熟知。
则有利于物业管理企业做到胸中有数，方便行动。
为做好后期的物业管理工作打下良好的基础。
5.结束语
综上所述可知，物业管理前期介入，对物业建成后出现的诸多难以解决的问题，变“事后补救”为“事前预防”显得尤为重要。
所以，对于如前所述某社区已建成物业存在的质量、安全问题，应引起相关管理部门和责任人深刻的认识和重视。
希望在某社区以后的物业建设中，应充分认识物业管理前期介入的重要性，积极改革落后的物业管理模式，选派优秀的专业技术人员提前介入物业建设，参与各阶段的监理。
将一定会避免或减少某社区如前所述类似问题的发生，为广大业主提供功能更完善，质量更高的物业产品。
建议：在物业建设各阶段，将物业管理前期介入纳入相关的管理制度及工作程序之中，在规划、设计、施工、验收(包括重要的分部分项工程验收、材料设备的检验试验、竣工验收交付使用)等文件中，应有物业管理前期介入人员的签字认可。
这对于提高某社区甚至我国今后整体的物业建设质量和物业管理水平都将起到巨大的推动作用。
参考文献：
[1] 邵小云，吴杰.《物业服务前期介入实操全案》 化学工业出版社，2012.10.北京.
[2] 邵小云.《物业经理管理经验谈》.化学工业出版社.2012.9，北京.
[3] 谌汉初 初志坤.《物业管理概论》，清华大学出版社，2014.1北京.
[4] 《中国物业管理》 物业服务业的创新与转型升级.中国物业 管理协会主办，2013年第06期.
浅谈物业管理论文【2】
关键词 ：加强;物业;管理;促进;和谐;发展
中图分类号：F279.23文献标志码：A文章编号：1000-8772(2014)28-0199-02
物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，是物业社会化、专业化、企业化发展的有效途径。
广义的物业管理泛指一切围绕房地产发展、租赁及售租后的服务;狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关设备的维护管护、治安保卫、清洁卫生、绿化、餐饮等。
物业管理的对象是物业，服务的对象是人。
通过专业化的物业管理，可以以更经济的方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效、优质、经济的服务，实现社会、经济、环境效益的同步增长。
作为物业服务公司与其服务的业主之间本来应该是唇齿相依的关系，互利互惠，应该弹奏出和谐的乐章，然而事实上，物业公司抱怨物业费难收，业主难“伺候”，业主更是怨声载道，抱怨收费高、收费乱。
出现的不协调的现象和因素呈现多发态势，严重地阻碍了社会的和谐发展。
一、物业管理现状
(一)居民小区与物业服务公司不相匹配，管理“缺失”。
我市(县级市)从2003年开始成立物业服务公司，2004年成立物业管理办公室。
目前，我市城区共有213个居民小区，其中有物业服务企业的小区46个，没有物业管理的小区167个，这些基本上都是过去开发建设的老旧小区。
全市有资质的物业服务公司15家，从业人员400多人，服务区域总建筑面积330多万平方米。
(二)小区基础建设参差不齐，物业管理难以规范。
老旧住宅小区基础条件十分落后。
由于开发商随意变更小区建设规划，致使小区缺少物业用房，没有绿地、自行车棚、汽车停车位，更谈不上花坛、水池等美化设施。
由于小区配套严重缺项，车辆乱停乱放现象严重，导致无法清扫，造成小区脏乱差的局面。
(三)前期物业管理不到位。
《辽宁省物业管理条例》第十九条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县房地产行政主管部门备案。
然而建设单位即使聘用物业公司并与其签订前期物业合同，也只是形式，签订的合同极不规范。
《辽宁省物业管理条例》第二十二条规定：建设单位应当按照国家有关规定组织对物业进行竣工验收。
建设行政主管部门及其他有关行政管理部门应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督。
物业服务企业承接物业时，建设单位应当依法向物业服务企业移交物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。
物业服务企业发现资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者其他有关行政主管部门报告，并书面告知建设单位。
建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改;不能立即整改的，应当制定整改方案。
而我市多数开发建设单位都没按《规定》去做，或敷衍了事。
此外，住宅建设项目竣工时，在经单项验收(如水、电、质监、消防等)后就交付使用，唯独没有物业行政管理部门参加验收，这便给开发建设单位在小区物业用房、绿化、自行车(摩托车)车棚等基础设施建设方面造成了可乘之机，
导致后期物业无法正常管理，致使业主怨声载道，把矛盾推向了物业公司，影响了物业费的收取，降低了物业服务质量，结果造成恶性循环。
(四)业主委员会自主能力差，维权意识淡薄。
按照规定，同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，召开首次业主大会会议时，应制定业主大会议事规则和管理规约，并选举产生业主委员会。
而很多业主大会的召开及业主委员会的选举形式都不够民主，不够规范。
很多物业小区在居民入住率较低的情况下召开业主大会，而业主大会又缺乏民主气氛，往往是推举或指定有一定影响的公务员、企业老板或社会公众人物为业主委员会成员，靠名人效应办事，偏离了法制轨道。
业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。
“代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”是业主委员会应当履行的职责之一，然而有的业主委员会成员缺乏必备的物业知识和法律常识，造成草率签订物业服务合同，无法代表广大业主的意愿和利益，在履行合同中产生诸多纠纷。
有的业主委员会监管无力，管理无序。
有的业主素质十分低下，不按规定交或拒缴物业费，并在小区内乱倒垃圾脏水。
(五)物业服务企业制度不健全，人员素质低下，缺乏竞争意识。
按照规定，从事物业管理的人员应当按照《物业管理师资格考试实施办法》《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》等国家有关规定，取得职业资格证书。
目前我市有资质的物业服务企业15家，而绝大多数都是从开发建设企业派生出来的产物，这样的企业只对自己的开发项目实施物业服务收费，对其他项目则不参与。
在400余人的从业人员中有300人左右是下岗失业人员，普遍存在年龄结构老、文化层次低、技术水平差的特点。
加之部分物业管理企业忽视自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，摆不正服务与被服务的关系。
(六)专项维修资金不能得到及时使用。
据了解，目前，我市没有物业管理的167个小区住宅基本都已到维修期，而《朝阳市住宅共用部位共同设施设备维修基金管理使用暂行办法》第十条规定：维修基金的使用，由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审定后，市房产部门按计划拨付，
物业管理企业负责实施并报送竣工决算”。
由于维修资金政策不透明，再加上没有物业管理，少数居民为不影响自己的正常生活，只能自己掏钱维修，致使大部分住宅的基础、承重墙体、楼板、屋顶、上下管道等共同设备设施年久老化，无人维修，给居民的日常生活造成极大的危害和安全隐患。
同时，绝大多数业主购房时已按标准向开发商足额缴纳了专项维修基金，但部分开发商将专项维修资金据为己有，造成维修基金严重流失。
(七)部门之间联动协作不畅。
负责属地管理的相关街道办事处和社区，没有把物业管理工作提升到应有的高度，使得属地管理与行业管理脱节，街道、社区、派出所很难在物业管理中发挥应有的作用;土地、规划、工商、城管、环保、供电、供气、供水等部门之间难以形成齐抓共管的合力，
使得物业管理过程中出现的难点问题甚至无人解决，无法解决。
二、加强小区物业管理，促进社会和谐的具体措施
(一)实行物业管理工作考核制度。
将物业管理工作列为各街道办事处的重点工作之一，纳入市委市政府目标管理岗位责任制考核内容。
同时，相关部门也要明确责任，明确分工。
要大力推进“网络化管理”，每名社区干部包一定户数责任区，每天都到社区走一走，到楼道内看一看，碰到纠纷劝一劝，遇到求助帮一帮，及时了解社情民意，化解矛盾纠纷。
(二)不断提升物业管理水平。
加大物业服务行业的培训力度，规范物业服务行为。
要彻底扭转物业公司收钱后，就成了“大爷”的观念，使其认清自己的“管家”身份。
同时，政府及有关部门要制定相关的制度办法，推行对物业服务企业实行履约保证金制度，避免物业公司中途“撂挑子”或“弃管”。
(三)实行项目资金制度和住宅开发环境配套验收制度。
按照《朝阳市房地产开发项目资本金管理暂行办法》，由城建行政主管部门收取项目资本金，并专户保管，已督促开发建设单位按规定设计要求履行职责，把物业建设达标作为退款的前置条件，以此约束其完善物业设施设备。
按照《朝阳市房地产开发建设项目环境配套验收管理办法》规定，城建行政主管部门应把物业用房、物业基础设施设备、绿化等作为验收的重点，物业管理部门直接参与建设项目审批、图表的汇审及项目竣工验收。
要进一步加大工作力度，对继续从事房地产开发建设并陈欠专项维修资金的建设单位，在办理《建筑工程规划许可证》前，必须补交陈欠款额，否则，不予办理相关手续，不予批准开工建设。
对已不从事房地产开发项目且陈欠专项维修资金的建设单位，切实加大追缴力度，并由所在区域的业主或业主委员会向人民法院起诉，依法强制收缴。
(四)加快老旧小区改造步伐。
要加大老旧小区的维修改造力度，提高修缮标准，完善配套设施，严格接管验收，为老旧小区物业管理创造良好的基础条件。
同时，要改革创新物业管理途径办法，在部分无人管的住宅小区推行在街道办事处指导下，以社区服务中心为管理主体的新的小区管理模式，或鼓励小区业主“自治管理”。
(五)从物业服务企业本身来讲，除了为业主提供合同约定、可量化的服务之外，在其服务范围和服务水准上还要达到相当的广度和深度，才能称其为优秀的物业管理企业。
一是要加强居住环境的改善，物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。
一方面应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等节能环保措施、对旧建筑物“穿衣戴帽”美化整治，另一方面应实施立体绿化，因地制宜实施“见缝插绿”，想方设法为业主提供舒适的休闲娱乐场所。
其次要注重精神文明建设。
物业管理企业应多开展一些能够增进邻里感情的活动，强化团结意识，重建人们之间的相互信任和接纳的意识。
第三，物业管理企业始终把服务放在第一位，真正做到想业主之所想，急业主之所急。
总之，提高物业管理水平，是构建和谐社会的重要基础。
另外，社会各界及相关部门如能各司其职，齐抓共管，那么创造和谐社会将是顺理成章的事情。
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