房地产物业会计知识

房地产物业会计知识

　　关于房地产物业的会计知识有哪些?下面小编给大家带来下面小编给大家带来，欢迎阅读。

　　初级会计知识点：投资性房地产

　　(一)投资性房地产内容

　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

　　主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

　　投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　投资性房地产的范围

　　(1)已出租的土地使用权。

　　(2)持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　(3)已出租的建筑物。

　　不属于投资性房地产的范围

　　下列项目不属于投资性房地产：

　　(1)自用房地产。

　　(2)作为存货的房地产。

　　(二)投资性房地产的账务处理

　　投资性房地产核算应设置的会计科目

　　为了反映和监督投资性房地产的取得、后续计量和处置等情况，企业应当设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“公允价值变动损益”、 “其他业务收入”、“其他业务成本”等科目进行核算。

　　投资性房地产作为企业主营业务的，应当设置“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

　　企业采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，还应当设置“投资性房地产减值准备”科目进行核算。

　　投资性房地产的取得

　　(1)外购的投资性房地产。

　　企业外购的房地产，只有在购人的同时开始出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。

　　外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　(2)自行建造的投资性房地产。

　　企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

　　自行建造投资性 房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成木、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用 和分摊的间接费用等。

　　建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。

　　(3)内部转换形成的投资性房地产。

　　企业将作为存货的房地产或将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应当按照该项存货或建筑物等在转换日的账面价值或公允价值作为投资性房地产在转换日的 成本;在转换日存货或自用建筑物等的账面价值高于公允价值的差额计入公允价值变动损益，在转换日存货或自用建筑物等的账面价值低于公允价值的差额计入资本 公积。

　　投资性房地产的后续计量

　　(1)采用成本模式进行后续计量的投资性房地产。

　　企业采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或进行摊销。

　　投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。

　　(2)采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产。

　　企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

　　投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面余额。

　　(3)投资性房地产后续计量模式的变更。

　　为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

　　存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，且能够满足 采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

　　成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处 理，将计量模式变更时公允价值与账面价值之间的差额，调整期初留存收益。

　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　(4)个投资性房地产的处置。

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

　　同时，将原计入该项投资性房地产的公允价值变动转出，由公允价值变动损益转为其他业务成本。

　　如果存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转，由资本公积转为其他业务成本。

　　物业会计：物业管理企业会计核算的特点

　　一、物业管理企业的经营方式

　　物业管理企业的经营十分广泛，一般涉及基建、施工、房地产、餐饮、商业、维修、养护、服务等领域。

　　目前，物业管理企业的业务范围和管理模式都尚未固定，还要随着市场经济的发展实践而不断完善。

　　一般认为，物业管理企业的管理模式有管理型物业管理模式和综合性物业管理模式两种，业务范围有委托服务业务和自主经营业务两种。

　　1.管理型物业管理模式

　　管理型物业管理模式是指物业管理企业接受物业产权人的委托，对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务提供专业化、规范化的服务与管理。

　　在这种管理模式下，物业管理企业主要经营的是委托服务业务，一般不具备物业市场自主经营和开发的权力。

　　物业管理企业的全部经营活动仅仅是满足其生存的需要，目的是实现简单社会再生产。

　　2.综合性物业管理模式

　　综合性物业管理模式是指物业管理企业接受物业产权人的委托，为物业产权人、使用人提供社会化、专业化、市场化、规范化的服务与管理。

　　在这种管理模式下，物业管理企业不仅对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务提供专业化、规范化的服务与管理，而且还对受托物业的其他经济资源按照社会和市场需要进行整体开发和自主经营。

　　物业管理企业不仅要提高生存能力，还要扩大企业规模，为物业产权人创造最大的经济效益，为物业使用人提供更优质的服务。

　　二、物业管理企业会计核算的特点

　　由于物业管理企业是从房地产开发企业发展出来的一个新兴的行业，其会计核算主要依据《房地产开发企业会计制度》，在此基础上按照《企业会计制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》的规定，进行会计核算。

　　物业管理企业接受物业产权人的委托，对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务进行管理时，应根据不同情况分别进行会计处理：物业产权人作为投资的资产，借记"固定资产"等科目，贷记"实收资本"科目;业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的资产，应根据委托协议建立"委托管理资产会计备查账簿"，详细登记物业产权人委托的财产数量、金额等内容。

　　物业管理企业收到代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金时，借记"现金"或"银行存款"科目，贷记"代管基金"科目。

　　收到代管基金的银行存款利息时，经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用，借记"银行存款"科目，贷记"代管基金"科目。

　　本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的，实际发生工程支出时，借记"在建工程--物业工程"科目，贷记"银行存款"、"库存商品或库存材料"等科目;工程完工，经业主委员会或者物业产权人、使用人验收，借记"代管基金"科目，贷记"主营业务收入--物业大修收入"科目;同时，结转完工工程成本时，借记"主营业务成本--物业大修成本"科目，贷记"在建工程--物业工程"科目。

　　外单位承接大修、更新、改造工程的，工程经业主委员会或者物业产权人、使用人同意付款时，借记"代管基金"科目，贷记"银行存款"科目。

　　物业管理企业有偿使用产权属于全体业主的商业用房和共用设施设备，支付各种使用费用时，应按受益对象，借记"主营业务成本"、"管理费用"等科目，贷记"代管基金"科目。

　　物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时，借记"银行存款"、"现金"、"应收账款"等科目，贷记"主营业务收入"、"其他业务收入"科目及"物业管理收入"、"物业经营收入"、"物业大修收入"等明细科目。

　　在每个会计期间结束时，应按税法规定计算应纳税金，借记"主营业务税金及附加"科目，贷记"应交税金"、"其他应交款"等科目;交纳税金时，借记"应交税金"科目，贷记"银行存款"科目。

　　物业管理企业应于每个会计期间结束时，根据会计账簿记录编制财务会计报告。

　　财务会计报告应报送业主委员会、物业产权人及其他有关部门。

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