房地产资产评估报告：

时间：2020-10-09 13:42:48 资产评估报告我要投稿

2016房地产资产评估报告：

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2016房地产资产评估报告：

　　房地产资产评估报告：

　　评估项目名称：xxx事业单位办公楼评估报告

　　评估委托人：xxx事业单位

　　评估人员：陈晓

　　评估作业日期：20xx年10月30日至20xx年11月5日

　　评估时点：20xx年11月5日

　　评估报告编号：xx估字(2012)123456号

　　致委托方函

　　受贵方委托，我所组织估价人员，于2012年10月30日至2012年11月5日，根据委托目

　　的，遵循国家标准《房地产估价规范》、遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家

　　相关法律、法规和政策的规定，经现场勘查和社会调查，遵循客观、公正、科学、合理的原

　　则，按照必要的估价程序，选择了成本途径法进行了分析和测算，确定该评估对象房地产在

　　估价时点的市场价值是412.38万元，人民币大写：肆佰壹拾贰万叁仟捌佰元，房地产单价

　　为每平方米2062元。

　　评估人员：陈晓

　　2012年11月05日

　　房地产估价结果报告

　　(一)委托方

　　名称：湖北工业大学商贸学院

　　法定代表人：xxx

　　地址：湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号联系电话：xxxxxxx (二)估价方名称：陈晓

　　地址：武汉xxx房地产估价公司

　　联系电话：xxxxxxx

　　资格等级：xx级

　　估价机构证书编号：xx房地自估(2012)第xxxx号

　　(三)估价对象

　　本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为20000平方米，建筑总面积为32000平方米，四层错落式布局，共七层，建于2007月。土地评估单位为1800/平方米。 (四)评估目的

　　评估该房地产2012年10月的市场价值 (五)评估基准日

　　二零一二年十月三十日 (六)评估原则 1、合法原则

　　2、替代原则

　　3、最高最佳使用原则

　　4、估价时点原则

　　5、客观、公正、公平原则 (七)评估依据

　　1、国家标准《房地产估价规范》 2、房地产估价委托书 3、房地产估价合同书

　　4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息 5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料 6、《中华人民共和国城市房地产管理法》 7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》 (八)评估方法

　　由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。

　　成本途径法的基本思路：成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。

　　估算的计算公式：房地产价值=土地价值+建筑物价值;建筑物价值=重置成本*成新率

　　房地产估价技术报告

　　(1)估测土地价值

　　土地总价值=1800*1000=180万元 (2)估测建筑物的价值

　　①估测建筑物安装成本(采用单位工程造价比较法)

　　A、B、C3个参照物的成本情况

　　经分析比较，得知：参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对

　　象高3%;参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;参照物C与评估对象的'情况基本相同，无需调整。

　　参照物A调整后的单位造价为：1800×100/103=1747.57(元/平方米) 参照物B调整后的单位造价为：1750×100/98=(元/平方米)

　　评估对象的单位工程造价为：(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)

　　评估对象建筑安装成本为：1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(万元) ②估测勘察设计及前期工程费。勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。

　　则总的前期费用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(万元)

　　③计算基础设施及配套工程费。根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220(元/平方米)则基础设施及配套工程费为704万元。 ④计算管理费用。建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。则管理费用=5714.2857×2%=114.29(万元)

　　⑤计算投资利息。建设项目建设期为3 年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付. 则各年应计算利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)*年利率第一年末：300/2*6%=9万元

　　第二年末：(300.9+400/2)*6%=30.54万元

　　第三年末：(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37万元建设期利息和=9+30.54+59.37=98.91万元

　　⑥计算开发利润。经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。则开发利润为(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(万元) ⑦计算销售税费。经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。

　　则销售税费=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(万元)

　　⑧计算建筑物的重置成本。建筑物的重置成本为前几项之和。

　　则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(万元) ⑨估测建筑物成新率。

　　评定人：周升评定日期：2012年11月4 说明：G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.

　　则建筑物评估价值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(万元) (3)计算房地产评估值

　　房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值

　　=180+8187.42

　　=8367.42(万元)

　　房地产单价=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)评估结论

　　根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。

　　附件

　　1、估价对象示意图

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