资产评估报告优秀

时间：2020-10-13 12:13:40 资产评估报告我要投稿

2016资产评估报告优秀例文

　　导语：资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。。下面是小编为大家整理的上市公司的资产评估报告，希望对大家有所帮助。欢迎阅读，仅供参考，更多相关的知识，请关注文书帮!

2016资产评估报告优秀例文

　　资产评估报告优秀范文【篇一】：

　　北京***资产评估有限公司

　　资产评估报告书 ***评( )第号

　　(全一册)

　　北京***资产评估有限公司

　　资产评估报告书摘要资产评估报告书(正文)

　　一、委托方及资产占有方简介„„„„„„„„„„„„„页二、评估目的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„页三、评估范围与对象„„„„„„„„„„„„„„„„„页四、评估基准日„„„„„„„„„„„„„„„„„„„页五、评估原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„页六、评估依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„页七、评估方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„页八、评估过程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„页九、评估结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„页十、评估特别事项说明„„„„„„„„„„„„„„„„页十一、评估基准日期后重大事项„„„„„„„„„„„„页十二、评估报告法律效力„„„„„„„„„„„„„„„页十三、评估报告提出日期„„„„„„„„„„„„„„„页

　　某某单位资产评估

　　报告书

　　摘要

　　北京***资产评估有限公司接受某某单位(全称)的委托，就该公司拟投入什么类型的资产与某某公司合资(评估目的)，依据国家关于资产评估的有关规定和国家有关部门制定的政策、法规，本着独立、公正、科学、客观的原则，经过现场勘查，主要采用重置成本法和收益现值法对委评资产进行评估，贵单位拟投入合资公司的资产在评估基准日一九年月日的公允市价为总计为人民币 10000 万元，评估结果详见下表。

　　以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本次评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。本摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力。

　　北京***资产评估有限公司(公章)

　　评估机构法定代表人：注册评估师：注册评估师：

　　某某单位资产评估报告书

　　北京***评( )第号

　　绪言

　　北京***资产评估有限公司接受某某单位(单位全称)的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵单位为评估目的而涉及的全部资产和负债(或部分资产)进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查和询证，对委托评估的资产和负债在年月日所表现的市场价值作出了公允反映。现将评估报告情况及评估结果报告如下：

　　委托方与资产占有方简介

　　1、较为详细地分别介绍委托方、资产占有方(两者全一的可作为资产占有方介绍)的情况，主要包括：

　　(1)名称、注册地址及主要经营场所地址、法定代表人、历史情况简介; (2)企业资产、财务、经营状况，行业、地域的特点与地位，以及相应的国家产业政策。

　　2、须写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系(上级主管部门，企业主要经营范围，职工人数及基本构成，资产情况，销售收入和利润，下属公司情况等。还应简述与其联营公司的概况)，如无隶属或经济关系，则写明发生评估的原因;

　　3、如资产占有方为多家企业，须逐一介绍。二、评估目的本次评估是为满足委托方的何种需要，及其所对应的经济行为类型而进行;

　　简要、准确说明该经济行为是否经过批准，如已获批准，应与明已获得

　　的

　　相关经济行为批准文文件，批件名称、批准单位名称、确立日期及文号。

　　三、评估范围和对象本次委托评估的范围是某某单位的全部资产(或部分资产)。

　　该资产的账面原值为元，账面净值为元。资产评估类型主要包括流动资产、长短期投资、固定资产(含房屋建筑.设备、在建工程)无形及递延资产等，以及流动负债和长期负债。评估的具体范围以委托方的种类资产评估申报表为基础，凡列入表内并经核实的资产及截止基准日会计报表上载明的资产均在本次评估范围内。如有帐外资产及盘盈资

　　产，经与委托方共同确认产权的基础上也列入本次评估范围内。

　　(如是部分资产评估时，则应说明资产的内容。) 经核实，委托评估的资产属某某单位所有，属国有资产(集体所有或私有)。

　　如纳入评估范围的资产为多家占有，则应说明各自的份额及对应的主要资产类型;

　　纳入评估范围的资产与委托评估及立项时确定的资产范围一致， (如不一致则应说明原因。) 四、评估基准日

　　1、经与委评单位协商，本项目资产评估基准日是年月日 2、须对确定评估基准日对评估结果影响程度作出明确揭示

　　3、本报告一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。评估基准日的美元对人民币的汇率为1美元= 人民币，评估报告的计价币种为人民币。

　　五、评估原则根据国家有关资产管理及资产评估有关法规，本公司遵循独立、客观、公正、科学和实事求是的基本原则和资产持续使用的原则，并注意综合把握和运用

　　这些基本原则和其它公允的评估原则，对委评资产进行评估。六、评估依据

　　1、国务院 1991 年第 91 号令《国有资产评估管理办法》;

　　2、国家国有资产管理局国资办发【1992】36 号文《国有资产评估管理办法施行细则》;

　　3、财政部财评字 1999 第 91 号《资产评估报告基本内内容与格式的暂行规定》

　　4、中华人民共和国财政部财评函字[199 ] 某某项目资产评估目项立项的批复”;

　　5、《中华人民共和国土地管理法》; 6、《中华人民共和国房地产管理法》;

　　7、财政部颁发的《财务通则》《工业会计财务制度》、《工业企业会计制度》、

　　8、北京市(其他城市)基准地价：

　　9、北京市(其他城市)土地管理条例; 10、《资产评估常用数据与参数手册》; 11、委评土地、房屋产权证明资料复印件等;

　　12、委托方提供的资产清查评估申报表和负债清查评估申报表; 13、委托方提供的总帐、明细帐及有关的会计报表;

　　号“关于(委托单位)

　　14、委托方提供的部分物资购、销合同及其他原始单据; 15、有关产品和原材料物资的现行市场价格资料; 16、委评单位提供的财务会计资料、技术资料 17、《97 机电产品报价手册》机械工业出版社; 18、《计算机世界.电脑商情》(199 19、《黑马信息广告.汽车商情》(199

　　年第

　　期) 年第期)

　　20、《97 年电子产品报价手册》电子部情报研究所;

　　21、北京(或其他城市)市《北京市建筑工程概算定额》及调价系数; 22、市场询价资料;

　　23、其它与评估有关的文件及资料;

　　24、联营或合资的协议或合同，项目可行性研究报告。七、评估方法根据委托评资产的构成，评估人员在评估过程中对流动资产采用市价法评估，对建筑物和机器设备采用重置成本法和现行市价法评估，无形资产采用收益

　　现值法评估，土地使用权采用成本逼近法和基准地价修正法(市场法)评估(如采用一种以上的评估方法，应适当说明原因并说明该资产评估价值确定方法)。

　　如选用的特殊评估方法，应介绍其原理与适用范围。八、评估过程本次评于估于年

　　月

　　日开始，年月

　　日现场工作结束月

　　日出具正式报告。

　　1、接受委托我公司接受评估项目委托，签订评估协议书;了解委托方的经济行为，确定

　　本次资产评估目的、评估范围与对象。与委托方协商，确定评估基准日期、制

　　定评估工作计划。 2、资产清查

　　根据评估的需要，评估人员协助委评单位填写资产评估申报表，收集资产评估所需文件资料;听取委评单位领导对企业的`情况及待评资产历史及现状的介绍，了解委评单位生产经营情况，查阅该单位提供的各种财务资料并进行核实; 查阅委评资产的产权证明文件，设备购置合同及有关往来帐目、发票等财务资料。

　　3、评定估算评估人员根据委评单位的资产评估申报表对资产状况进行实地检查、核实和

　　记录;对流动资产进行帐帐核实，帐物核实、对债权债务进行重点查询、询

　　证; 对房屋建筑物、在建工程进行实地勘察;了解专有技术等无形资产先进程度、研制情况和市场供需情况;根据委评资产的实际情况和特点，制订各类资产的评估方法;开展市场调研和询价工作。

　　4、评估汇总根据各专业组对各类资产的初步评估结果，进行评估汇总，确认评估中没有

　　发生重评和漏评情况，并对汇总结果进行分析，对评估结果进行调整和修改;撰写评估报告和评估说明，并向委托方汇报，听取委托方对评估结果的意见，根据双方协商的结果进行必要的修改，经委托单位确认无误后，完成资产评估报告书初稿，经我公司三级复核无误后出具正式评估报告和评估说明，

　　由于各类资产情况不同，具体步骤分别说明如下： (一)流动资产类

　　1、评估人员在明确被评资产的范围后，审核了委托方提供的各类流动资产评估申报表等原始资料。

　　2、企业在充分作好盘点工作的基础上，填写库存商品、在产品、半成品、产成品的评估申报表。为掌握委托单位的各种存货数量、质量等情况，会计报表的真实情况，评估人员进行了实地勘查、抽查和核对。

　　3、验证申报资料

　　⑴对基准日货币金额验证根据货币资金申报表所列金额，首先与资产负债表的货币资金期末数核对;

　　其次与银行评估基准日的对帐单余额核对，如有差额，再利用银行对帐调节申报表上的记录，查明原因，确定货币资金的金额。

　　⑵对存货明细表中的金额进行验证检查各分类合计金额，并与大类合计金额进行核对，验证其是否相符，检查各类合计金额相加的总金额并与财务报表所列存货金额核对，验证其是否相符。

　　⑶对应收、预付、其它应收的金额验证对申报表中所列明细分别与资产负债表中科目的期末余额核对，再与各明细

　　帐评估基准日的金额逐笔核对，验证申报表所列金额的正确性。

　　⑷对其它资产、负债科目表金额验证对待摊费用、在建工程及其它资产等各自金额验证方法与应收预付款的验证方法相同。

　　4、分析债权根据委托方申报的应收帐款明细表中所列客户业务内容、发生日期和金额，

　　评估人员与委托方财务人员交换意见，判断其回收的可能性，按财政部《财务

　　通则》中有关规定，判断各帐户欠款回收率。

　　5、询价根据委托单位存货、半成品、在产品、产成品的品种，评估人员询查评估基准日的市场现行价格。

　　6、评估计价评估后委托方将按原有的经营方式和范围在继续经营的条件下(如破产清

　　算、需用其他方法评估)，委评的流动资产按原预定的用途使用，我们考虑了此因素，选择了相应的评估方法进行评估。对各类存货、半成品、在产品、产成品的评估充分考虑了它们的平均价，并与市场价格作了比较，并考虑了变现风险因素，作为计价依据。对非实物性流动资产的评估，充分考虑了其收回变现价值和变现风险，作为评估计价的依据。

　　(二)机器设备

　　1、查阅了资产评估申报材料，与资产负债表中机器设备账面值进行核对，检验是否相符。

　　2、现场清查和核对设备数量，调查设备的管理、使用、维护、检修情况，设备实际功能、性能、等级、使用率、完好率、设备大修、设备外观，技术改造等情况，为确定成新率收集资料和依据。

　　3、征求专家意见，以确定各重大装备的技术等级和与国际水平的差距，听取国内专家意见。(如未聘请专家，则取消该过程)

　　4、对重点设备进行专项调研，并通过广泛的市场询价，掌握重要设备的价格

　　和价格变动趋势、

　　5编制重点设备的技术鉴定书，确定其成新率。 6、对机器设备进行评估，编写机器设备评估说明。

　　(三)房屋构筑物类

　　1、评估前准备工作;核对委托方提供的房屋构筑物清查评估申报表，与资产负债表是否相符;并对房屋建筑物进行产权界定，对竣工资料、大修情况、帐面原值进行了解，分析和鉴别，对项目不全、重复、不清楚等错误之处向委托方说明情况，进行补充更改，做到帐、物、表相符。

　　2、现场调查与勘察估算;以委托方提供的总平面图、申报表为依据，对委评房屋构筑物、道路等逐项调查、核实、标定;对面积、数量进行抽查;对关键、重要项目详细调查、填写现场作业记录表，按施工质量、维护保养和腐蚀程度进行评分、计算完好率。

　　3、市场调查：到评估所在城市的有关部门进行查询，了解工程概(预)

　　算和各项取费标准等资料，了解同类房屋建筑物的造价、收费情况，了解现行市场主要建筑材料价格及各地区附近地形、地貌及水文地质情况。

　　4、确定重置成本、成新率，评估值;根据被评估物的结构、标准、工程量，按基准日的现行市价和取费标准，考虑各项政策性取费和要求进行计算;并选取当地近期竣工的类似工程决算价格等资料进行比较复核，确定重置成本;按房屋建筑物的施工质量、使用年限及实际维护保养情况，综合计算确定实际成新率，最后计算评估值。

　　5、整理与汇总：编写房屋构筑物等资产评估说明。 (四)土地使用权(地产)

　　1、核对原始资料，根据委托方提供的资料，核对委评地块的位置、范围及其有关证明文件;核实委评地块的总占地面积，并了解建筑及规划情况以确定容积率，覆盖率、绿化率等。

　　2、市场调查，了解委评地块的准确位置和周围环境情况确定土地级别、地形地貌、地上建筑物情况，拆迁情况和七通一平情况。调查周围商业、公路和铁路交通情况，及附近主要单位环境情况;调查附近近期各种土地用途的费用和基准地价、土地出让金与税收标准或出让金、基础设施配套建设费、土地开发费及其他费用(如拆迁费、征地费)等;调查与委评土地相类似的宗地近期按协议等形式的土地使用权出让、转让价格信息和各种调整因素。 3、整理所收集的资料，确定评估方法，计算委评地块的评估值，编写评估说明。

　　(五)无形资产

　　1、了解委评无形资产的类型和技术经济情况专有技术和专利技术，了解这类技术的现状，核对专利证书，技术鉴定书。

　　向技术人员了解该技术的工艺过程，使用范围和技术先进程度，查阅有关国内国际的技术资料，了解国内国际水平和发展趋势。

　　商标、专营权、营销权等其他无形资产，了解委评企业的产品生产技术状况，进行市场调查，了解该项技术或产品的国内市场情况，委托方的市场占有率，及竞争对手的情况。

　　2、查阅委托方近三～五年的企业资产负债表和损益表，核实其盈利情况，确定其是否有无形资产价值。查阅委托方财务资料，了解委托方生产成本的组成、税率、行业资金收益率等资料;根据收集资料情况确定无形资产评估方法。

　　3、根据专利技术历年营业收入情况及设计产量，与委托方共同对未来收益进行预测(如评估商标时则对企业的整体营业收入进行预测)，根

　　据历史资料对生产成本、管理费用、财务费用、销售费用和税费进行预测。确定收益期，根据委托方所在行业的情况，委托方经营情况，确定折现率，采用确定的评估方法进行计算和评估，编写评估说明。

　　九、评估结论

　　委评资产帐面价值

　　负

　　债

　　元元元元元元元

　　调整后帐面值调整后帐面值调整后帐面值

　　增加增加增加

　　% %

　　元元元

　　净资产

　　评估后账面原值为评估后账面净值为同期负债为资产净值为

　　评估结论详细情况见评估明细表。

　　金额单位：人民币万元

　　存在多家资产占有方的项目，应分别说明评估结果;对于不纳入评估汇总表的评估结果，应单独列示;评估机构如对所揭示的评估结果尚有疑义，则应对实际情况充分提揭示并在评估报告中发表自己的看法，以提示资产

　　评估报告使用者注意;对评估中已查明的盘盈、盘亏、毁损、报废、资金挂账、呆账坏账、无需支付的负债等原因造成的资产价值变化，评估结果中应作增减值处理，如因企业尚未报经政府有关部门批准而未对上述资产进行资产会计处理，评估机构应在评估报告中提示企业按现行规定程序报批后进行处理;对不列入评估结果的各类租赁资产，其评估结果单独表述，并说明未纳入评估结果汇总表。

　　十、特别事项说明

　　特别事项如诉讼资产未判决、国外分公司无法实地勘察、行为上未被批准，也可揭示因不可抗力重大资产未能进行现场勘察，特别高精尖的设备评估人员无鉴定能力等情况要揭示。联合评估评估项目，要揭示评估机构各方的责任等。

　　提示报告使用者应注意特别事项对评估结论的

　　影响。十一、评估报告评估基准日期后重大事

　　项

　　揭示评估基准日之后发生的重大事项;如利率调整、通信初装费降低、取消电(水)增容费和集资费等，特别提示评估基准日的期后事项对评估结论的影响。

　　本评估结果是反映委托单位的资产在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，未考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价格的影响。当前述条件及评估中持续经营原则

　　等其他情况发生变化时，评估结果一般将会失效。十二、评估报告的法律效

　　力评估报告成立的假设条件：企业所处的经济环境不产生重大的变化，国家的

　　政治经济政策无重大变化;企业将以现有的方式下继续经营，其经营范围、方式

　　和决策程序上与现时基本上保持一致;无其它自然力和人力不可抗拒因素发生，及不可预见的因素对企业造成重大不利影响。

　　本次评估目的的经济行为只有在符合相关的法律法规的规定，并执行了相关的程序后，评估报告提供的评估结果才具有法律效力。

　　按现行规定，本评估结果有效期为一年，即从评估基准日起一年之内有效。评估目的在一年期内实现时，要以此结果为作价的依据，超过一年，需重新进行评估。

　　本报告评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估公司不得随意向他人提供或公开。

　　评估报告提出日期本评估报告提交委托方的具体时间为年月日谨此报告!

　　项目参加人员：

　　项目审查人员：

　　北京***资产评估有限公司(公章) 法定代表人：注册评估师：注册评估师：年月日

　　备查文件

　　资产评估报告书附件：

　　1、有关经济行为文件;批准产权转移的上级批文及董事会决议等。

　　2、中华人民共和国财政部财字函[199 ] 号《关于某某单位某某项目资产

　　评估立项的批复》;

　　3、被评估企业前三年资产负债表、损益表;

　　4、委托方与资产占有方营业执照复印件;

　　5、房屋建筑物、土地使用权及经重要资产的产权证明文件，包括房屋所有权证和土地使用权证，或规划图、开工证明、征地许可证等能表明产权归属的文件;

　　6、委托方、资产占用方的承诺函;

　　7、资产评估人员和评估机构的承诺函;

　　8、北京***资产评估有限公司评估资格证书复印件;

　　9、北京***资产评估有限公司营业执照复印件;

　　10、参加本次评估项目的人员名单及其资格证书复印件;

　　11、资产评估业务约定合同;

　　12、重要合同，如经济合同、进口设备的合同和付款凭证等

　　13、其他文件资产如合资的意向书，重要的房屋、进口的大型设备的照片、商标复印件等。

　　单位名称：

　　北京***资产评估有限公司

　　地址：联系电话：

　　传真：邮政编码：

　　资产评估报告优秀范文【模板二】：

　　一、致委托方函

　　二、

　　三、

　　四、

　　五、房地产估价技术报告

　　六、附件

　　估价师声明估价的假设和限制条件房地产估价结果报告

　　一、致委托方函

　　王力宏先生：

　　受贵方的委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于昆明市官渡区日新小区22栋住宅进行市场价值评估，估价时点：2009年6月7日，估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。

　　本估价机构根据估价目的，遵循估价原则和程序，依据中华人民共和国有关法律、法规以及《房地产估计规范》和《房地产抵押估价指导意见》，利用委托方提供的相关资料，经过现场查勘和市场调查，对影响房地产市场价格因素进行分析，经评估，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币：

　　单价：元/㎡

　　总价: 元

　　(大写: ) (取整至个位)

　　若要了解本次评估的评估测算过程,需认真阅读本评估报告的全部内容。

　　云南卓尔房地产土地评估有限公司 2009年6月9日

　　二、估价师声明

　　我们郑重声明：

　　1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　2、本估计报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见

　　和结论，但受到本估价报告中已说明的假设条件和限制条件的限制。

　　3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有

　　个人利害关系或偏见。

　　我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形

　　成意见和结论，撰写本估价报告。

　　5、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负

　　责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相

　　应的责任。

　　6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

　　7、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能

　　产生影响，我们建议：合理使用评估价值;定期或者在住房地产市场

　　价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

　　注册房地产估价师(签章)：

　　云南卓尔地产土地评估有限公司

　　2009年6月9日

　　三、估价的假设和限制条件

　　一、估价的假设条件：

　　1、市场上的买卖双方均属自愿，并且双方有足够的市场信息。

　　2、有一段合理的洽谈交易的时间，可以通盘考虑物业性质和市场行

　　情，进行议价，不考虑特殊买家的额外出价。

　　3、该物业估价对象可以在公开市场上自由转让，并且在此期间估价

　　对象价值将保持稳定。

　　4、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供

　　的使用功能为假设前提。

　　5、评估价值是在估价对象及附属设施未设立过任何抵押、担保的假

　　设条件下成立。

　　二、估价的限制条件：

　　1、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其

　　它用途。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构

　　和估价人员不承担相应的责任。

　　2、未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告

　　审查部门以外的单位及个人提供，并且不得对外发表。

　　3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇自然

　　力和其他不可抗力对估价结论的影响，也未考虑一般法定有限受

　　偿权对估价结论的影响，再次提醒报告使用者注意。

　　4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

　　5、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的使用功能、设备

　　安装及质量价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生

　　明显影响时，不能直接使用本估价结论。

　　6、由于受工作权限的限制，对于建筑面积等有关数据及权属关

　　系，我们均以业主提供的有关产权资料为依据，我们未进行

　　实地丈量及确认。

　　7、我们仅对物业进行一般性察看，并未接受进行结构测试的

　　要求，因此，不能确定其有无内部缺损。

　　、我们仅对特别法定优先偿款进行调查，调查均依据委托方

　　提供的资料，由于受工作权限的限制，我们未对其真实性和

　　合法性进行确认。

　　云南卓尔房地产土地评估有限公司

　　2009年6月9日

　　四、房地产估价结果报告

　　一、委托方：王力宏

　　地址：云南省昆明市官渡区日新小区

　　二、估价方：云南卓尔房地产土地评估有限公司

　　地址：云南省昆明市高新区商院路1号

　　电话：0871-7788990

　　三、估价对象概况：

　　1、权属状况: 估价对象为昆明市官渡区日新小区22栋住宅，根

　　据委托人提供的相关权益资料，房屋所有权证号为：昆明市房

　　权证字第77号，房屋所有权人为王力宏，设计用途为抵押。

　　2、物业状况：

　　四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。

　　估价时点：2009年6月7日

　　六、价值定义：

　　本报告的估价结果是指房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。本报告估价结果未扣除处分抵押房地产的费用以及应缴纳的税款等一般优先受偿款。

　　七、估价依据：

　　1、《中华人民共和国城市房地产管理法》;

　　2、《中华人民共和国土地管理法》;

　　3、《中华人民共和国担保法》;

　　4、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;

　　5、《房地产抵押估价指导意见》;

　　6、《房屋所有权证》;

　　7、委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书;

　　8、估价对象现场勘察记录;

　　9、委托方提供的与本次估价相关的其他资料;

　　10、本估价机构掌握的房地产相关资料;

　　八、估价原则：

　　本估价报告在遵循客观、公正、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

　　合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。

　　最高最佳使用原则：房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用必须符合4个标准：(1)法律上许可，(2)技术上可能，(3)经济上可行，(4)价值最大化。

　　替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相近或相近的房地产。

　　估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。

　　真实性原则：真实性原则要求评估工作实事求是，尊重科学;评估工作必须以

　　实际材料为基础，得出实际结果，并且评估人员必须实事求是地把评估结果提供给报告使用者。

　　公平性原则：公平性原则要求评估机构和评估人员坚持公平公正的立场、，不偏向任何一方，以中立的第三方身份客观评估。

　　简易性原则：简易性原则要求资产评估工作在达到相应准确要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力、财力和时间，提高资产评估的效率。

　　九、估价方法：

　　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优价值根据估价对象的实际情况，本次估价采用市场比较法评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终准确、客观地确定估价对象在估价时点时的公开市场价值作为估价结果。

　　十、估价结果：

　　本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素分析，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币：

　　单价：元/㎡

　　总价: 元

　　(大写: ) (取整至个位)

　　十一、估价人员:申璐、陈芳华、熊蜡蒙、宋思彩、樊则良

　　十二、估价作业日期：2009年6月9日

　　十三、估价报告应用的有效期：

　　估价报告应用的有效期自完成估价之日起原则上为一年(即：2009年6月7日至2010年6月7日)。但是市场状况变化很大时或超出报告有效期时，需要重新评估。

　　：

　　估价助理(签字)：

　　云南卓尔房地产土地评估有限公司 2009年6月9日

　　五、房地产估计技术报告

　　一、个别因素分析：

　　估价对象位于昆明市南市区，建成于1997年，距离宝海路较近，有78路、26路、107路等多路公交车经过，交通较为方便。估价对象所在小区环境一般，周边超市、农贸市场、医院、学校等配套设施较为齐全，生活方便。

　　估价对象为混合结构，所在幢建筑总层数6层，估价对象位于该幢建筑的第4层，建筑面积为86.57㎡。估价对象用途为住宅，布局为三室一厅一厨一卫，内墙面刷乳胶漆;客厅、卧室地面还未铺地砖，皆为水泥地;厨房、卫生间地面铺地砖、墙面贴墙砖、铝塑扣板吊顶;分户门为防盗门，分室门为实木门，窗户为铝合金窗;整体装修为低装。

　　估价对象通风采光良好，房屋为7成新。

　　二、区域因素分析：

　　昆明市南达中越边境515千米，西抵中缅边境760千米，西南至中老边境792千米，自古就是东南亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系的陆路枢纽。现全省公路通车里程达164559千米，昆曼国际公路、昆缅国际公路;铁路网络东连沿海，南下东南亚，西抵大理，北上四川，还有泛亚、昆阳、昆玉等多条铁路支线连成网片。昆明机场是我国六大航空港之一，已开通包括通往曼谷、新加坡、河内、仰光等地的国际、国内和地区航线100多条;凸现了昆明的区位优势，为昆明市加强与东盟各国城市交往，加速社会经济的发展创造了良好条件。

　　在长期发展过程中，昆明作为南北文化、东西文化的交融之地，积淀了深厚的文化底蕴，成为国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一。这种文

　　化优势必将在新形势下发挥出更大的活力。昆明市现已建成区近180平方公里，城市人口245万人，到2020年前，建成的现代新昆明容纳450万人口、占地460平方公里，由东、南、西、北城区等组成。

　　估价对象处于昆明市南市区，该区域距市中心区直线距离约5公里。区域内建筑规划合理，道路纵横交错，交通网络较发达，估价对象临近宝海璐，并有78路、26路、107路等多路公交车经过，交通便利。三、最高最佳使用分析：

　　房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用最高价值使用。根据委估房产所处区位及房产物业特征，估价人员认为保持现状为最高最佳使用。

　　四、估价方法选用：

　　根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场法进行估价的，应以市场法作为主要估价方法”。估价对象为住宅用房，在本市房地产市场上于估价对象类似的物业交易实例较多，因此本估价报告采用市场法评估。

　　五、估价测算过程

　　1、估价思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在近期房地产市场中选择四个与估价对象处于同一供求范围内，并与估价对象有较强的相似性、替代性的房地产交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易日期修正，房地状况修正，求取估价对象的比准价格。

　　2、选择可比实例

　　经筛选确定A、B、C、D三个可比实例进行估价对象对比：

　　3、确定可比实例修正系数的依据：

　　交易情况中，交易情况正常，对估价对象不作调整;交易日期以08年4月为100，根据市场平均涨幅，对估价对象作出相应调整;房地状况修正从：区位状况(包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、等)，实物状况(包括面积大小、新旧程度、房屋户型、装修、楼层等)方面进行修正，好则加分，差则减分，相同则平分。以估价对象为100，对四个可比实例进行综合评分如下表：

　　房地状况系数调查表单位： %

　　根据对三个可比实例的综合评定，对可比实例成交价格进行修正：根据可比实例于估价对象的相似称度，对调整后的比准价格进行

　　加权平均,求出估价对象的比准价格为：

　　3449 × 35% + 3439 × 30% + 3505 × 35% =3 466元/㎡

　　七、最终估价结果确定：

　　根据估价目的及估价对象的特点，结合市场状况，经综合测算，最终确定估价对象于估价时点在完好状态下的评价格为：单价：元/㎡

　　总价: 元/㎡× ㎡= 元

　　(大写: ) (取整至个位)

　　注册房地产估价师(签章):

　　估价助理(签字):

　　审核人员:

　　云南卓尔房地产土地评估有限公司