资产评估报告

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时间:2021-03-12 15:07:08 资产评估报告 我要投稿

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  我们接受××市××厂的委托,对该厂办公楼及土地价值进行了评估。结果报告如下:

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  一、基本概况

  (一)被评估资产的企业概况:

  企业名称:××××厂;

  企业性质:国营;

  法人代表:×××;

  企业地址:××市××路××号。

  (二)评估日期:1992年10月9日。

  (三)评估目的:了解资产价值,为资产转让作准备。

  (四)评估范围:厂区内原办公楼一栋及该楼围墙内4288.32平方米的土地。

  (五)被评估资产概况:该资产原为厂办公楼,砖混结构,高四层,局部三层,平均层高约3.8米,占地面积1517.52平方米,建筑面积为5767.08平方米(其中地面以上5365.92平方米,地下室401.16平方米)。1962年底建成并投入使用,固定资产原值为×××万元。1977年全面检修门窗一次,1985年对一、二层重新粉刷装修后改为旅馆,1990年底对暖气进行了一次大修。

  (六)评估方法:重置成本法。

  二、评估做法

  我们接受此项评估委托后,随即组织了评估小组并按下列步骤开展工作:

  第一,赴资产现场进行实地勘察。对该办公楼的地基、承重构件、非承重墙、层面、楼地面、门窗、内外粉刷、顶棚、供水、卫生设施、电路、照明、暖气等,都作了勘察记录,在此基础上进行综合评定,从而确定该办公楼的成新。

  第二,进行市场调查。为了取得更新重置砖混结构办公楼的建筑造价以及地价的有关资料,我们专程到××市统计局、××市第一建筑工程公司等单位作了调查,从而取得了现行相同结构办公楼的建筑造价及地价数据,为更新重置成本的确定取得了必要的第一手资料。

  第三,计算更新重置成本和资产价值,办公楼建筑的更新重置成本在单方建筑造价的基础上,考虑“四源”费、供电集资、基建管理费等项因素计算确定;土地价值的确定,主要考虑现行市场因素。

  三、具体估算过程

  (一)办公楼建筑

  1.地上建筑部分更新重置成本的计算:

  (1)经调查,现行砖混结构办公楼建筑预算造价为387.60元平方米。

  (2)现行办公楼层高一般为3米,该楼建筑层高为3.8米,由于层高增加约使造价增高13%。

  387.60×13%=50.39(元平方米)

  (3)“四源”费。

  ①上水:该办公楼估计用水量为14.4吨小时,按8小时计算,每吨收费标准为830元。

  14.4×8×830=95616(元)

  ②污水:排放量按自来水的70%计算,每吨收费标准为800元。

  14.4×8×70%×800=64512(元)

  ③供热,按每平方米耗用量100大卡计算,收费标准为每100万大卡70万元。

  100×5365.92=536592(大卡)

  536592×0.7=375614.4(元)

  “四源”费(1—3)小计:

  95616+64512+375614.4=535742.4(元)

  平均每平方米为:

  535742.45365.92=99.84(元)

  (4)供电集资:按48千瓦计算,收费标准为每千瓦2000元。

  48×2000=96000(元)

  平均每平方米为:960005365.92=17.89(元)

  (5)基建管理费:按建筑预算造价的1%计算,平均每平方米为387.6×1%=3.88(元)

  (6)地上建筑部分每平方米更新重置成本为(1)—(5):387.6+50.39+99.84+17.89+3.88=559.6(元)

  (7)地上建筑部分更新重置成本为:559.6×5365.92=3002768.83(元)

  2.地下室部分更新重置成本的计算:

  有关“四源”费和供电集资在地上建筑部分计算时包含了地下室部分应分提的`费用,所以地下室部分不再计算。

  (1)建筑预算造价仍为每平方米387.6元。

  (2)地下室内有上、下水及照明设施,但无暖气设施,故应作必要的扣除。根据调查测算,砖混结构办公楼暖气设施造价占预算总造价的4.93%,则每平方米暖气设施造价为:387.6×4.93%=19.11(元)

  (3)基建管理费:按建筑预算造价的1%计算,每平方米为:387.6×1%=3.88(元)

  (4)地下室部分每平方米更新重置成本为:387.6-19.11+3.88=372.37(元)

  (5)地下室部分更新重置成本为:372.37×401.16=149379.95(元)

  3.办公楼建筑评估价值:

  该办公楼于1962年底投入使用,至1991年底已使用29年,据实地勘察,该楼地基基础未发现较大不均匀沉降,承载能力尚好,承重构件未发现下沉开裂,但门窗局部破缺朽蚀比较严重,油漆老化剥落,上水管锈蚀,电线老化,内粉刷局部剥落。经综合评定,确认成新为五成,详见附表。

  办公楼建筑评估价值=3152148.78×50%=1576074.39(元)

  (二)土地价值

  该办公楼占地1517.52平方米,楼外围墙内占地2770.8平方米,合计4288.32平方米。目前××市城区、近效区耕地的补偿价约为每平方米400—450元,房产经营单位确定房价中的隐形地价,××地区(含××路一带)每平方米约为400多元。据此,此次评估确定地价为每平方米420元。

  办公楼地价=1517.52×420=637358.4(元)

  楼外围墙内地价=2770.8×420=1163736(元)

  (三)评估总价值

  含地价办公楼建筑的评估价值为:1576074.39+637358.4=2213432.79(元)

  办公楼建筑和楼外围墙内土地的评估总价值为:2213432.79+1163736=3377168.79(元)

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