代理意见与答辩状

代理意见与答辩状

　　代理意见与答辩状【一】

　　答辩人：xx房地产开发有限公司。

　　住所地：xx区xx路粮食局大院。

　　特别授权代理人：胡xx，xxxx律师事务所律师。

　　被答辩人：张某，女，土家族，1968年10月24日出生，住xx市政府xx区xx办事处。

　　答辩人就被答辩人诉其办理房产证权属证书一案，答辩如下：

　　一、法律规定。

　　办理房屋权属证书的义务主体为预售商品房的购买人，开发商只有协助义务。

　　《城市房地产管理法》第六十一条第三项

　　房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条

　　预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　　房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

　　《商品房销售管理办法》第三十四条第三项

　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　　二、《商品房买卖合同》第十五条中约定出卖人有关“权属登记”义务，仅为在购买人向主管部门申请办理产权证书后，出卖人才有备案的义务。

　　《商品房买卖合同》第十五条，关于产权登记的约定。

　　出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。

　　如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人每日按照买受人已经支付的房价的万分之二支付违约金。

　　条款明确约定出卖人的义务仅为“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付使用后365个工作日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。

　　条款还明确约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在“规定期限”取得权属证书才承担违约责任，结合本条款前部对出卖人合同义务的约定，“因出卖人的原因”应指与出卖人备案义务相关的原因，但出卖人的原因并不必然导致房地产权属证书无法取得，只有在购买人向主管部门申请办理房地产权属证书前提下，出卖人才有备案义务，而“规定期限”应指办证机关办理权属证书的法定期限。

　　综上，《商品房买卖合同》第十五条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，即“在购买人向主管部门申请办理房地产权属证书前提下，出卖人仅向主管部门提供需由出卖人提供的办理房地产权属证书所需的登记材料的义务”。

　　三、xx公司不存在违约行为，不应承担违约责任。

　　xx公司在2012年2月17日张某向主管部门提出办证申请当日，已将登记资料交由主管部门备案。

　　xx市房地产管理局于2012年5月8日，向张某颁发了张房预字xx办事处字第412001127号房屋预告登记证明。

　　xx公司没有办证的义务。

　　张某现今未取得房产证，系自身原因造成，由于张某于2012年2月17日，才向主管部门提出办证申请，才向xx公司提交办证委托书及相关身份资料，导致其房产证现今无法取得，不是xx公司的原因所造成。

　　四、《合同法》上的违约金应视为预定的违约损害赔偿金， 除特别情况外， 应当以守约方遭受损失为适用前提，未遭受损失不应支付违约金。

　　张某购买的房产于2012年11月18日交付后已经使用，办理房产证与否，没有对其产生经济损失，所以张某才于2012年2月17日申请办证。

　　同时，张某主张支付违约金明显过高，其无法举证产生的损失，实际上也没造成损失，其要求支付违约金的要求缺乏事实依据。

　　综上，张某的仲裁申请缺乏事实及法律依据，请求xx市仲裁委员会驳回张某的仲裁请求。

　　此致

　　xx市仲裁委员

　　答辩人：

　　代理意见与答辩状【二】

　　答辩状

　　一、概念、特点和作用

　　所谓答辩状，就是被告和被上诉人针对起诉的事实和理由或上诉的请求和理由进行回答和辩解的文书。

　　答辩状分刑事答辩状和民事答辩状，它是与诉状和上诉状相对应的文书。

　　答辩状是被告(人)、被反诉人、被上诉人、被申请(诉)人针对起诉状、反诉状、上诉状、再审申请(诉)书的内容，在法定期限内根据事实和法律进行回答和辩驳的文书，是诉状中使用频率最高的文种之一。

　　答辩状是法律赋予处于被告地位的案件当事人的一种权利，其有处置答辩权的自由，可以答辩，也可以沉默。

　　但由于答辩状具有不可忽视的意义——答辩状有利于保护被告(人)的正当合法权益;有利于人民法院在全面了解案情的基础上，判明是非，做出正确的判决，因此应该对答辩权给予足够重视，积极以答辩状的形式提出答辩。

　　写作答辩状的目的是回答、反驳对方诉状的诉讼请求，以减免答辩人的责任。

　　答辩状的写作目的与起诉状、反诉状、上诉状、再审申请(诉)书的写作目的是针锋相对的。

　　写作时应从以下几个方面着手。

　　这也是应用写作的重要研究内容之一。

　　(摘自《应用写作》2005年第9期)

　　民事答辩状在两种情况下提出：一是原告向第一审人民法院起诉后，被告就诉状(起诉状)提出答辩状。

　　二是案件经第一审人民法院审理终结后，一方当事人不服，提起上诉，被上诉人就上诉状提出答辩状。

　　人民法院在收到原告的起诉状和上诉人的上诉状以后，应当在规定的期间内将副本送达被告或被上诉人，被告或被上诉人应当在法定的期限内提出答辩状。

　　被告和被诉人通过答辩状，可以针对原告或上诉人提出起诉或上诉的事实、理由和根据以及请求事项，进行有的放矢的答辩，阐明自己的理由和要求，并提出事实和证据证实自己的观点。

　　这样，人民法院可以全面了解诉讼双方当事人的意见、要求，对如何合理合法及时处理好案件。

　　二、内容、格式和写法

　　答辩状由首部、答辩理由、尾部和附项三部分组成。

　　首部应写明下列内容：

　　①标题。

　　标题写明“刑事(或民事)答辩状”，“刑事(或民事)被上诉答辩状”。

　　前者为第一审案件答辩状，后者为上诉案件答辩状。

　　②答辩人的基本情况。

　　当事人栏目，直接列写答辩人的基本情况。

　　被告人是公民的，就列写答辩人姓名，性别，年龄，民族，籍贯，职业和住址。

　　有代理人的，挨着另起一行列写代理人，并标明是法定代理人，指定代理人，还是委托代理人，并写明其姓名，性别，年龄，民族，籍贯，职业和住址。

　　如果是法定代理人，还要写明他与答辩人的关系。

　　如委托律师代理，只写明其姓名和职务。

　　被告人是企事业单位、机关、团体(法人)的，先列写答辩人及其单位全称和所在地。

　　另起一行列写该单位的法定代表人及其姓名、职务。

　　再另起一行，列写委托代理人及其姓名、职务。

　　对方当事人的情况不用单独列写，可在下面的答辩理由说明起诉人和上诉人是谁，起诉或上诉的案由是什么。

　　⑧写明答辩事由。

　　第一审案件答辩状和上诉案件答辩状其事由的写法不同。

　　现分别说明如下：第一审案件答辩人是被告人，答辩事由的具体行文为：“因××(案由)一案，现提出答辩如下：”。

　　上诉案件答辩状的答辩人是被上诉人，答辩状具体行文为：“上诉人×××(姓名)因××(案由)一案不服×××人民法院××年×月×日×字第×号×事判决(或裁定)，提起上诉，现提出答辩如下：”

　　答辩理由答辩的理由是答辩状的主体部分，写法没有统一的规定，一定要针对原告在诉状中提出的事实和理由，或上诉人在上诉状中提出的上诉请求和理由进行答辩，并可提出相反的事实、证据和理由，以证明自己的理由和观点是正确的，而提出的要求是合理的。

　　尾部和附项写明以下内容：

　　①呈送的机关。

　　写为“此致”“×××人民法院”。

　　②右下方写明。

　　答辩人×××(签名或盖章)并注明年月日。

　　③附项。

　　注明证物、书证的名称和件数。

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