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不可不知的36计售房术
通过多年在一线的摸爬滚打和同行业大咖的交流，他总结出了一套“销售36计”，堪称听得懂、学得会、用得上的销售技巧。小编带来以内容
孙子兵法说：“兵者，诡道也”。汉高祖刘邦也说：“吾宁斗智，不斗力”。使用36计售房术，高明时可加速成交速度。但是，运用时必须合乎道德、法律、公司规定的规范。
一、一箭双雕法
一箭双雕又叫“一石二鸟”，是一举两得的意思。采用这种方法，即使用一个招数取得两个以上利益的策略。
使用下种方法的步骤如下：
1、针对人性弱点及需要，先赢得好感，取得信任。
2、再按其所好地展开攻击。制造矛盾地攻击对方心防，来取得两个以上的有利条件。
(1)当客户自备款不足的时候，可以采用“give andtake”(给予及获取)的技巧，帮助他将自备款的前面部分放一些到后期，以要求对方答应你提出的价位和迅速成交。
(2)当客户杀价到底价以上的某一价位(即可以答应的价格)时，不能马上答应，而应让对方觉得“来之不易”。此时，可以表示自己无法决定，必须请示上司，你可以反要求对方马上交付定金，才能询问(否则上司会怀疑你的能力)。如此，就可以迅速成交且让对方满意。
二、顺手牵羊法
顺手牵羊不是指单纯的捡便宜，而是英雄创造时势，因利趁便，有计划地攫取。使用此法，要应用两个策略：
1、第一个策略：
巧妙地将双方位置转到“敌明我暗”的境界，让自己处在谈判的优势地位。
2、第二个策略：
掌握买方的需求和心理，让对方提出要求，再顺手推舟来达到目的。
(1)使用假电话或假客户来磨掉对方的心防。
(2)将二、三位客户集中到某一时辰再次参观工地，来增强售房的气氛。(sp活动时更可以使用这种方法)。
(3)善用“幕后王牌”以作挡箭牌，可制造自己的谈判优势。
三、擒贼擒王
是指先将敌人首脑击倒的意思。在房产销售上，即为寻找具有决定权力的人：
(1)出钱者(如父母)。
(2)决定者(如妻子)。
(3)意见领袖(如朋友)。
四、扮猪吃虎法
扮猪吃虎，是使用“大智若愚”的方法，以达到目的。
如遇到业务能力很强的购房者，不妨展开笑脸攻势，将自己的角色低化为“毫无权力的业务人员”，一切必须请教上级。
五、激将法
激将法必须小心应用，否则会有反效果，例如：某先生对某房屋已比较满意，当客户第二、三次来看时，可以表示已经有另外一位先生正要下决定，激发其立即下决定的勇气。
若对方未下决定，下次来工地时，可以表示该房屋已经出售了，请他考虑另外一户。
(二)由于房地产买卖金额很大，而且不像一般商品一样有统一的售价。因此，售房技巧(谈判策略)越高明，越能使您以“比合理价格更高的价位”售出房屋。
首先，要充分了解本案产品的优缺点，并针对其优缺点、市场环境、经济情势做一份详尽的销售讲习资料，主要内容包括：
1、产品的优缺点(尤其是对缺点的回答)
2、附近市场、交通、学区、公园及其他公共设施。
3、附近大小环境的优缺点。
4、附近交通建设、公共建设的动向。
5、附近竞争个案的比较。
6、区域房屋市场状况的比较。
7、个案地点、大小环境的未来有利动向。
8、经济、社会、政治的利多利空因素。
其次，要建立信心，要相信“天下没有卖不掉的房屋”。要坚定信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。不遭受失败的打击，不断地分析自己的售房流程是否有改进、加强的必要。对于价格要有信心，不轻易降价。不要有底价的观念，不要以客户的出价为基础来作价格谈判，不论客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。目的在于争取主控权，让客户认为表列价格合理，而且让他觉得争取成交价格争得很辛苦，从而使客户获得安全感、满足感。
在接洽上，要先将自己推销出去，取信对方，攻心为上。
大多数客户是接受人再接受物。对房屋要充满信心，大多数客户是因为产品合乎需求及喜好才进入价格谈判。业务重心，应摆在客户心动上，针对产品及环境优点作攻击。让客户认为：
1、房屋合乎他的需要。
2、他很喜欢这套房子。
3、买下它物超所值。
销售气氛上要融洽，不要冷场。可以采用聊天、谈笑等方式来消除彼此的陌生，建立感情。当您能确定客户对产品很满意，且能作购买决定(例如下订金)，才可做进一步的价格谈判。
不可不知的36计售房术
第一计：不要表露对物业有好感，让对手不知道你的意图，无法争取主动。
第二计：告知对方已看中其他物业并付定金，看对手是否愿意开出更有吸引力的价格。
第三计：告知对方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金。
第四计：告知对方已购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方式上再优惠些。
第五计：不停地找物业的缺点，要求降价。
第六计：告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题;或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。
第七计：告知准备一次性付款，要求最优惠的价。
第八计：带着5000元，说只要价格合适就马上决定购买。
第九计：如果实在谈不下去，不防抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户。
第十计：与其他物业的价格作比较，要求对方再降价。
第十一计：告知能力有限买不起，要求再便宜一点。
第十二计：告知资金在外地或外国，购房款需慢慢支付，以争取更优惠的付款条件。
第十三计：告知物业管理费太贵，不能支付，要求送物业管理费。
第十四计：告知自己现金积压在股市或其他生意上，想购置房子，但希望付款条件或售价能更优惠些。
第十五计：告知这房子是别人送给自己的，自己不想掏钱买，因此预算有限，就这么多钱，不卖就算了。
十六计：告知从朋友处已知有多少优惠，要求同样的待遇。
第十七计：告知自己没有找代理行，直接与开发商交易希望能免佣金。
第十八计：与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该项目最优惠的价格。
第十九计：找多位不同的销售代理，试探销售价的最低价;或者声东击西，探知更便宜的价格。
第二十计：要求开发商给毛坯房的价，同意后再要求提供非毛坯。
第二十一计：先选一个比较次一些的单元把价格谈好，再要求以同样的价格买更好的单元。
第二十二计：告知对方自己买此物业主要想用于出租，但因自己不在国内也没有时间，借此提出是否能帮助出租事宜，并要求送非毛坯及家电。
第二十三计：告知对方自己有不少朋友也会跟着自己买，只有最优惠的价格才能带来更多买家。
第二十四计：记住，比购房者的时间更宝贵的是房产商的时间，故意拖延时间，慢慢磨，主动权在自己手上，每次都要求更便宜的价格。切勿因担心“过了这个村就没有这个店”，而急于下订。
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