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房地产企业流程建设与成本管理
房地产企业流程建设与成本管理
摘要：项目不可复制，但经验可以沉淀，教训可以铭记，工作模块可以固化。
房地产企业需要运用成本管理理论，结合企业发展现状对业务流程进行优化，在业务流程的基础上分析房地产企业成本控制主要风险和措施，构建房地产企业成本控制流程和分析成本控制关键点，实现对房地产企业进行全过程成本控制。
关键词：房地产;流程;成本
房地产项目管理是一个复杂、系统性要求较高的工作，是一个资源融合的行业，资金占用大，开发周期长、风险大、控制节点多，部门工作相关性强，涉及面广，项目差异性大。
加上整个行业发展的时间短，可复制的成熟的可借鉴管理模式不多。
房地企业需要在经营过程中不断地总结经验，不断化解项目开发过程中遇到的各种风险。
项目不可复制，但经验可以沉淀，教训可以铭记，工作模块可以固化。
建立房地产企业作业流程、记忆系统等工作在房地产企业的管理中显得异常重要和迫切。
一个公司没有一套规范化的管理模式、作业流程、扎实的内力、人力储备等，发展无从谈起。
房地产企业为顾客提供产品和服务，不仅要借核算成本过程为其产品、服务等市场定价提供基础依据，而且还要通过运营分析和流程化等发现引起成本变动的真正原因，控制成本以获取关键优势。
成本管理作为企业管理的重要组成部分，是企业立足于市场并提高其竞争力的法宝。
从总体上看，战略成本管理体系主要由价值链分析、对标分析、作业成本法和作业基础管理、目标成本法、流程再造、平衡计分卡等一系列方法体系构成，且各方法体系之间存在高度融合性、互补性。
仅房地产企业流程制度体系就包括论证管理、策划管理、设计管理、成本管理、采购管理、施工管理、营销管理、销售管理、客户管理、计划管理、财务管理、人力管理、行政管理、风险管理等内容。
此文仅就计划管理、成本管理、采购管理的相关内容进行简要阐述。
就房地产企业流程建设与成本管理而言，主要从管理和技术两个层面提高公司的整体管理水平，保障项目顺利的开发，为客户提供优良的产品及服务，逐渐建立公司良好的品牌，建立企业内部的管理模式，为公司的发展和扩展打好坚实的基础。
加强向行业标杆企业的学习，加强内部培训，从思想上让大家统一对流程的认识，认识到流程建设对企业管理的好处，不断完善公司流程并坚决执行，不能光说不做或执而不行。
当然在流程执行不顺时，要适时调整优化，让流程成为一种习惯性的工作方式。
技术层面上，由内部来不断总结自己已完成项目的优缺点，将经验在流程中、制度中体现出来，形成模式化的范本，避免在后面项目中重犯，减少项目的风险。
外部可以建立公司的专家指导制度，从市场、设计、工程、研发、成本等进行支持、保障项目的合理开发，丰富公司人员的专业技术和知识，逐步提高自身的专业技术能力。
房地产企业制度流程建设主要达到以下几个目标：
1、通过学习实践形成适合公司的规范化管理模式
根据公司特性调整适合公司的规范化管理模式——系统的管理流程、作业指引;
2、建立公司记忆系统
根据流程、作业指引的要求形成记录性文件——表格表单;
根据经验数据用用市场调研形成公司数据库;
通过工作经验的积累，形成公司的文件模板。
3、打好公司底盘，促进公司发展
不断完善记忆系统，形成体系，做到管理模式的可复制;满足企业形成规模经营的要求;
4、通过经营管理，系统考虑项目开发节点，增强预见性，协调各部门间的交叉工作，在开发周期中合理分配资源，实现资源效率的最大化。
一、计划管理流程：《项目作业管理计划指引》、《项目开发总体计划管理流程》、《专项计划编制作业指引》。
一级计划：服从于公司长期(3-5年)发展规划，由“项目开发总体计划”及“年度重点专项工作”两部分组成。
公司总经理负责对一级节点进行控制。
二级计划：为达成公司一级计划目标而必须完成的行动计划。
包括“二级项目开发计划”和“部门专项工作计划”，每项二级计划均由单一部门负责。
三级计划：是指导某一计划执行人工作的行动清单，它由二级计划分解而来，每条本级计划任务都应由某人独立主责。
运营计划管理可以使项目在运营过程中有序进行，部门之间的工作可互相牵制、互相推进、互相监督，当项目运营偏离目标时起到预警的作用，保障项目在可控的目标内运转，是公司绩效考核的重要工具。
二、成本管理流程：
1、项目全过程成本管理流程，流程目的：规范成本管理工作，提高管理效率。
适用于房地产项目开发全过程。
2、项目成本分类与核算作业指引，流程目的：加强成本管理，规范企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
适用于项目开发全过程的成本管理。
3、可研阶段成本估算作业指引，流程目的：为了加强买地前可研阶段的成本估算管理，提高成本估算的效率，有效地控制成本、降低风险。
适用于购地前可研阶段成本估算工作。
4、策划阶段目标成本管理作业指引，流程目的：规范目标成本管理，通过确定成本目标值，明确各部门的成本控制责任，在项目开发各阶段严格控制过程成本。
适用于买地后，项目目标成本的估算与责任分解;
5、设计阶段成本优化作业指引，流程目的：总结设计阶段成本优化的方法，在正式施工图完成前，实施成本优化，提高设计阶段的成本管理意识，提高成本控制效果;适用于概念设计、规划设计、方案设计、施工图设计各阶段。
适用建筑、结构、安装、景观、室内设计各专业;
6、招标阶段成本优化作业指引，流程目的：规范招标阶段成本评审工作。
适用于施工及材料设备招标。
7、施工阶段变更签证作业指引，流程目的：规范工程变更签证的办理流程，包括施工变更形成的《施工指令单》及设计变更形成的《设计变更单》，施工完成后，对新增工程的量价的确认。
适用于合同签订后发生的工程变更。
8、工程合同款支付作业指引，流程目的：加强对项目付款的管理，规范工程付款作业，提高项目资金管理能力。
适用于所有在建工程的付款。
9、工程竣工结算作业指引，流程目的：明确结算程序，提高结算效率。
适用于各项目工程结算。
10、后评估阶段成本总结作业指引，流程目的：适用于评价项目成本的科学合理性，总结成本管理的经验教训，为新项目成本测算提供参照系。
适用于公司所有完工结算项目。
11、成本管理评估作业指引，流程目的：明确成本管理工作的重点，促进发现公司成本管理的优缺点，便于公司高管对公司成本管理工作的评估，最终提高成本管理的水平。
三、采购管理流程：
1、施工及材料设备招标管理流程、设计招标管理流程与营销招标管理流程，流程目的：确保招标采购过程的严谨、科学、透明;采用招投标方式实施采购，保证质量、降低成本、提高效益。
2、合同管理流程，流程目的确保合同签订、合同履行、合同变更、合同后评估管理的标准化与规范化，提升合同管理质量。
3、供方管理流程，流程目的：有效高效管理供方，提升集团运营效益。
4、采购管理流程，流程目的：确保采购的产品或服务符合规定的采购要求，并依据采购的产品或服务对项目整体品质的影响进行控制。
5、招投标委员会评标作业指导，流程目的：成本委员会——公司非常设机构，根据业务需要临时组建，负责授权范围内的评标定标;规范评标活动的公平、公正，维护公司权益。
房地产企业流程建设与成本管理是一个全员参与的过程，这个过程要让大家感受到制度和流程给企业管理带来的好处。
制度和流程是一个坚守的过程，就像一个人克服坏习惯建立好习惯一样，一个人有了好的习惯才能活得轻松，一个企业有了适合自身的制度和流程才能健康的发展。
参考文献
[1]陈柯， 企业战略成本管理研究 中国财经经济出版社， 2009
[2]孙宗虎，张瑞金，房地产企业管理流程设计与工作标准.人民邮电出版社.2007
[3]候冶国，中国房地产开发项目成本控制分析 对外经济贸易大学，2011
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