二手房交易注意事项卖方

常识大全 时间:2017-06-19 我要投稿

  二手房交易在大城市非常活跃,发展前景也十分可观。但随着二手房买卖交易的增加,也伴随着很多纠纷,对于卖方,准备卖房之前还是要做好打算。那么卖方知道二手房交易有什么注意事项?下面是小编整理的二手房交易注意事项卖方的相关内容,欢迎浏览。

  一、 委托中介须谨慎

  房产中介可以为业主节省大量时间,提高交易效率,但是,在选择和委托房产中介的过程中,应该注意以下问题:

  1、“全权委托”、“独家代理”要慎重。

  尽量不要采取“全权委托”或“独家代理”的方式。如果非要采用上述的方式,应在合同和授权委托书上做出一定限制:比如“委托书上标明签订合同或收款须由产权人本人亲自确认方为有效”、“独家代理的底价是多少”、“中介代理权的有效期限到何时止”、“不能按约定时间和价格出售如何处理”、“不通过中介另行出售如何处理”等等。

  2、权属证书原件应该由产权人持有。

  建议把房产证、身份证的复印件交给中介,需要原件时可由产权人亲自出面办理。即使是复印证也可以做一些必要的设置,比如在产权证或身份证的复印件上标明授权范围等约束性语言。例如:此复印件仅供中原地产代为出售某某大厦xx号商铺使用,不做其他用途。

二手房交易注意事项卖方

  3、坚持在交易时三方亲自确认交易内容。

  卖方应该坚持在签订合同等交易的重要环节由买卖双方及中介,三方共同确认相关交易条件并共同在合同上签字确认。

  4、 签署合同等文件不能留空白。

  售房者在签署合同等文件时一定要仔细审核文件的内容,如果有空白之处要么明确填写要么用笔划掉相应空白处。

  5、 如中介可能持有房款须明确延期付款的违约责任。

  在委托中介代为售房的过程中,往往涉及中介代收房款,或者涉及中介代为办理贷款、垫资、转按揭等手续,可能涉及购房者先把相关款项打给中介,如果事先有约定,对于购房者而言,把房款付给中介就等于是付给售房人,而有的中介会拖延把相关款项交给售房人的时间。

  如果涉及上述问题,在与中介签订的合同中,应该把中介代为收取上述款项后多长时间把相关款项转交给售房人、如果不按时转交如何承担违约责任作出明确的约定,以减少因拖欠导致纠纷的风险。

二手房交易注意事项卖方

  6、 对交易可能发生的费用应该在委托中介时提前确认清楚。

  在与中介签订正式的有权利义务约束条件的协议或承诺之前,应该先就委托中介售房可能发生的费用、这些费用由哪一方承担、要委托中介代为处理的所有事项都进行明确约定,并把相关费用标准形成书面文件,由各方确认。以免在合同签订后,履行过程中,因费用承担问题产生争议。

  二、 卖房合同切勿随意签

  1、 签署合同前,确认购房者的资格和条件

  通常可以要求购房者签署承诺书作为合同的补充协议。例如:“购房者某某,在深圳缴纳社保满一年,有固定工作,在深圳没有住房,符合深圳市政府关于“限购”的规定,具有买房资格。如有不实,本人愿意承担相应的法律后果。”贷款买房的还需要确保买方没有不良记录,征信状况良好。

  2、 签署合同前,还得看看自己是否具备签约的资格和条件

  房产是否涉及抵押?抵押的房产赎楼后可以交易,但是需要注意合同约定的过户时间,并积极配合赎楼,否则可能导致违约。

  房子是否涉及共有产权(主要是指婚后购买的登记在夫妻一方名下的房产)?在深圳已经有相关判例,出卖方的配偶主张未经具有夫妻关系共有人的同意,请求合同无效的判例,并且已经胜诉。尽管此项风险对于购房者来说要比售房者更大,但是,合同出卖方也要对合同的购买方承担相应的法律责任。

  房子是否被法院查封保全?众所周知,因涉诉被查封的房产不能办理过户手续,因此出卖方需要在签合同之前一定要确保房子没有被法院查封,否则可能因为过户不能而承担违约责任。出卖者可以持本人身份证在产权登记中心查询。

  3、 合同中必须重视的几个条款(如定金、价款及费用、税费分担条款等)

  重点说一下定金。售房者在收取定金的时候是定金性质就签收定金,不是定金性质就不要签收定金。因为定金合同是实践合同,虽然合同约定的定金是五万,购房者给了十万,出卖方签收了,定金就是十万,如果违约就要双倍返还定金二十万;如果合同约定的定金是十万,但是你签收了五万,那定金就是五万,如果违约就需要双倍返还定金十万。

  另外购房价款、税费的承担以及各种费用的交付时间、手续办理的时间一定要看清楚,尤其是在涉及到赎楼的时候,千万计算好赎楼时间与约定的过户登记时间,不能违约。合格的中介人员往往会根据以往的经验,确定好申请赎楼的时间,做到赎出房产证当天正好满足条件,可以办理过户,实现赎楼与过户的无缝对接。

  4、 房子是否存在租约?承租人是否已经放弃了有限购买权?

  有租约的房屋需要确认承租人不会行使优先购买权,同时承租人需要出具声明书,放弃该项权利,一旦忽视承租人的优先购买权,后果将十分严重,承租人可以要求撤销买卖双方签订的购房合同。另外,即便是承租人已经放弃了优先购买权,也要提前向购房者告知,否则交房时可能会产生不必要的纠纷。

二手房交易注意事项卖方

  三、 房款交割有讲究

  1、 签约时必须得收到部分房款,以确保对方反悔或拖延支付余款的风险(签订合同时);

  在房屋买卖合同签订后,购房者今天签约,明天电话说要违约的情况时有发生,没有定金的约束,购买者可能随时违约。尽管可以通过诉讼等法律渠道往回损失,但是耗时耗力战线长,即便是售房者最后胜诉并申请强制执行,购买者届时有没有执行判决的能力也还是个未知数。

  2、 办理过户时,要确保买方已经拿到了贷款承诺函(产权变更时);

  银行一般会在贷款人申请完贷款,办理完资金监管后十个工作日内出具贷款承诺函,但是银行是否同意借款卖方不好确定,因此买方在办理过户变更手续之前一定要确保银行已经出具了贷款承诺函,否则发生房、款两失的悲剧!

  3、 交房时必须得收到绝大部分房款,以防对方老赖(水电煤气更名);

  卖方一定要确保银行已经将全部款项转到自己指定的银行账户上之后再办理水电煤气的变更手续(俗称交房)。因为银行放款之后就会开始计算利息,某些买家可能跟银行串通一气,欺骗售房者交房以后却迟迟不放款的情况时有发生。

  4、 更名完成后提醒中介支付交房保证金(过户押金);

  此款项属于中介代管款项,一般3000到5000左右,用于结清水电煤气以及管理费的,交房之后,一定要及时提醒中介返还过户押金。因此,一个诚信的中介对于售房者的重要性不言而喻。

  四、 涉及按揭转移风险点

  办理转按揭赎楼服务,卖方需要谨慎签署赎楼公证授权委托书。对于售房者而言,赎楼过程是整个二手楼买卖过程的风险高发期。因为在办理赎楼公证的时候,售房者往往授权中介代为办理赎楼、代为办理过户等手续。

  而一旦中介成功办理赎楼手续并取得售房者房产证之后,不良中介就会借助于手中经过公证的授权委托书,将房产过户到第三人名下,导致售房者的利益受损!建议,售房者在签订赎楼公证委托书的时候尽量不要过多授权,凡事亲自参与,不能图省事导致不必要的损失发生!

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