商业调研报告
在经济飞速发展的今天，报告的使用成为日常生活的常态，其在写作上有一定的技巧。那么报告应该怎么写才合适呢？下面是小编收集整理的商业调研报告，希望能够帮助到大家。
商业调研报告 篇1
党的十六大和十六届三中全会通过全面分析形势、认真总结经验、深刻认识规律,为了更快更好发展工业企业，提出树立和落实“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展”。树立和落实科学发展观，对工业企业战线来说，首要和关键在于切实转变企业经济增长的方式，通过建设工业园区，促使企业持续、快速、协调、全面、良性发展，这对杞县致力于工业崛起和振兴至关重要。现就杞县工业园区的发展情况调研报告如下：
一、工业园区发展的基本情况
杞县现有工业园区两处，一处名称为杞县水东民营工业园区，一处为杞县西关工业园区。
杞县水东民营工业园区始建于20xx年初，位于杞县县城东侧，紧临106国道，规划占地面积5000亩，建成占地面积20xx 亩。截止20xx年2月，园区基础设施总投资7000万元，主要资金来源是自筹，园区路、水、电已经建设完工，土地利用主要采取租赁方式。
xx年园区企业共实现销售收入20000万元，实现利税3000万元。
杞县西关工业园区，位于杞县县城西侧，紧临县城，始建于20xx年，规划占地面积1500亩，现建设占地面积1500亩。截止20xx年2月，园区基础设施总投资5500万元，主要资金来源是自筹，园区路、水、电各项设施建设均已竣工，土地利用主要采取租赁方式。
二、发展工业园区的主要做法
县委、县政府在工作指导上突出"工业强县"，以主要精力抓好工业发展；相关部门和领导围绕各自职责，结合实际，积极主动地服务和支持工业园区建设。
一是分类推进园区建设。继续抓好水东民营工业园区建设，重点抓好西区工业园建设，有条件的乡镇因地制宜建设地方特色工业小区，积极发展区域特色经济。
二是加快结构调整，实行产业聚集。充分利用比较优势，加大产业结构调整力度，重点培育粮食机械、化肥、纺织、面粉加工、大蒜深加工等产业。通过资源整合，拉长产业链，实行龙头企业带动等方式调整结构，加快产业聚集。
三是努力增强园区融资功能。各工业园区强化“园区经营”的创新理念，积极推行公司制的市场化运作方式，探索和形成“政府组织推动，财政扶持启动，土地批租滚动，内资外资联动”的投资格局。
四是加强政策扶持。进一步完善和落实工业园区优惠政策，出台新的扶持政策，对重点园区实行“一区一策”，加快建立园区“一条龙”的便捷服务体系，吸引更多的项目落户园区，壮大园区产业规模，发挥规模效应，使之成为功能齐全，环境优美、体制先进、管理高效的新型工业园区。
三、制约工业园区发展的因素
我县工业园区经过几年的发展，已具备了一定的规模，在部分行业具有一定的比较优势，但与周边县市相比、与新型工业化的要求还有一定差距，在经济运行中还存在一定的困难和瓶颈制约因素，其主要表现：
1、工业园区企业总量不大，结构层次和水平偏低。从规模上看，企业规模普遍较小，产值超亿元的企业仅有2家。从结构上看，规模化、集约化程度不高，缺乏具有较强带动能力的大企业、大集团；企业技术水平不高，创新思想不强，产品档次偏低，资源产品、初级产品及工艺落后的产品仍占主导地位。
2、工业园区基础设施建设需进一步完善；园区管理应进一步规范化；规划应进一步科学化、合理化；优惠政策需进一步加强落实。
3、企业资源利用水平不高，可持续发展能力不强。我县是农业大县，其农业资源储量在全国有一席之地，由于农产品深加工能力不强，部分企业资源浪费严重，再加上我县污染企业较多，工业污染显现，可持续发展压力增大。
4、工业园区内企业规模偏小，带动能力不强。我县规模企业仍以小型企业和分散状态为特色，行业不集中，既缺乏具有较强带动能力的`大企业、大集团，也缺少具有广泛影响的知名品牌。
5、企业融资难、贷款难等要素的约束仍然存在，制约着工业园区的快速发展。
四、下一步打算
（一）制定加大舆论宣传力度政策措施，营造良好的工业园区发展氛围
（二）抓好园区内项目建设。我们紧紧围绕项目建设这个中心，狠抓项目的落实工作。
（三）进一步加强服务意识，加大对企业的服务力度
（四）加快结构调整速度，实行产业逐步聚集
（五）加强企业家队伍建设，打造企业管理创新
（六）在科学规划，合理布局，高效管理基础上，为企业入园提供良好的投资和生产环境。城建、土地、交通、供电、工商、税务等部门对入园企业积极配合，大力扶持，落实各项优惠政策。
五、发展工业园区的意见和建议
一是要推进工业园区建设，继续抓好水东工业园区和西区工业园建设，有条件的乡镇因地制宜建设地方特色工业小区，积极发展区域特色经济。
二是必须努力增强园区融资功能。各工业园区要强化园区经营的创新理念，积极推行公司制的市场化运作方式，探索和形成政府组织推动，财政扶持启动，土地批租滚动，内资外资联动的投资环境。
三是必须加强政策扶持。只有进一步完善和落实工业园区优惠政策，出台新的扶持政策，对重点园区实行一区一策，加快建立园区一条龙的便捷服务体系，吸引更多的项目落户园区，壮大园区产业规模，发挥规模效应，才能使之成为功能齐全，环境优美、体制先进、管理高效的新型工业园区。
四是要发展循环经济，组织企业清洁生产。循环经济强调最有效利用资源和保护环境，走新型工业化道路，加快工业化进程，必须坚持可持续发展。
商业调研报告 篇2
一、现状分析
近年来，随着芗城区旧城改造、城市扩容步伐的加快，城市居民居住环境有了较大变化，社区服务功能大幅提升，社区商业得到了较快发展，社区商业网点数量不断增加，经营业态和服务领域进一步拓宽。从调查看，目前，芗城区共有社区69个。各类社区商业网点近1000个，经营方式有餐饮、超市、各类中介、便利店、物流、食杂店、洗衣店、维修店、回收站、书店、冲印店、药店、家庭服务站、大众浴池等。社区商业发展主要呈现以下几个特点：
1、社区商业网点发展迅速，“双进工程”服务对象不断扩大。随着经济的发展和中心城区的不断扩大，社区商业服务对象也不断拓展，服务对象不仅面向广大居民，更侧重于为老人、儿童、残疾人、优抚等社会弱势群体服务，以及为下岗、失业人员的提供再就业服务。
2、社区商业网点呈多业态发展趋势。社区商业过去以商业零售业网点为主，仅限于食品、日用百货、美容美发等行业，近年来，一批新兴业态的社区商业网点应运而生，现已发展到几十个服务项目，如保姆、清洁维修、物业绿化、家教、技能培训、网络服务、婚庆礼仪、餐饮、保健、社区医疗、代理、中介服务等多个门类的便民利民服务项目。
3、新社区的各项配套服务设施、功能较为齐全。随着中心城区范围不断扩大，加速了新社区的建设，新社区的建设又带动了社区商业的发展以及周边商业中心的发展，其商业设施、网点分布、商品结构与服务功能均较为齐全，明显优于老社区。
4、传统商业和服务业在社区商业建设中得到了充分发展。近年来，流通领域的市场化进程不断加快，社区商业应市场需求得到快速发展，大大小小的商业网点渗透到社区的大街小巷，并在社区内及其周边形成一定规模。同时，社区沿街各类小型商品市场得到发展，有蔬菜市场、干果市场、水产品市场等，为社区居民消费购物提供了便利。
二、存在的主要问题
1、社区商业发展缺乏科学规划和有效指导。目前，社区商业在发展中较多的商业网点与社区住宅混在一起，严重影响了居民的正常生活，并造成安全隐患和环境污染。其中建在居民楼底层或楼内的餐馆、酒店以及各类服务机构影响较大，形成的民企纠纷较多。社区商业与区域性商业中心在功能定位方面缺乏科学规划、合理分工和有效监督。
2、社区商业发展不平衡，老社区商业网点发展慢、基础差。在这次调查中看到，一些老社区商业设施简陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者临时搭建，甚至是违章建筑开办的。这些小店小铺以经营副食为主，商品单一、质量低劣，购物环境和卫生状况较差，造成社区居民购物不便，许多日常消费需要跑较远的路，且社区的服务功能不健全，与建设“便利消费进社区，便民服务进家庭”双进工程提出的社区商业发展目标差距较大。
3、社区商业基础设施较差，现代服务业不够发达。随着人们生活水平的提高，居民消费需求普遍提高，呈现出多样性、多层次的消费特点，社区商业低水平、低层次的服务状况与之不相适应，亟待改善。在调查中，有的反应社区没有停车场，车辆乱停乱放现象比较严重。有的反应社区没有蔬菜市场，居民买菜不方便。有的反应家政服务业没有形成，居民寻求家政服务很不方便。有的反应社区商业网点不能仅依靠小店小辅、小商小贩提供商品和服务，要提高档次，保证质量等等。从反应的情况看，社区商业的服务功能普遍滞后于居民的消费需求。因此，加强社区商业基础设施的规划和建设，拓展社区商业服务功能，是落实科学发展观，完成社区双进工程的重点工作。
三、推进措施和发展方向设想
1、应合理规划，完善社区商业业态。应由政府牵头，会同商务、规划、建设、房管、财政、城区、工商、税务等部门，研究制定网点改造规划。如：对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等做出明确规定。业态业种10种左右，建议包括配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、照相馆、旧货废弃物回收站、家庭服务、书籍音像店、药店等。
2、应采用公开招标等形式，确定有实力的企业参与社区商业建设。
一是选择、培育有实力的配送餐饮企业(由中心厨房统一配送至社区连锁店)进入社区商业示范区，实施包括“早餐工程”在内的大众化餐饮，保证居民在社区内就能够方便地吃到有保障、质量较好的早餐、快餐。
二是鼓励农副产品流通企业在社区新建和改造放心肉、放心豆制品、无公害蔬菜瓜果连锁店，建设生活保障型的商品配送中心，解决居民生活不方便、消费不放心、不安全的问题。
三是支持连锁企业进入社区新建或改造便民家庭服务网点，搭载各类便民、利民服务项目，让社区居民在家门口就能解决维修、美容美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要。
四是支持和引导再生资源回收龙头企业进入社区，形成以社区、回收企业和集散市场为载体，符合城市建设发展规划、布局合理、网络健全、服务功能齐全、管理科学的再生资源回收体系。五是采取切实可行措施，通过资金、网点等一系列支持政策，鼓励企业采取收购、兼并、特许加盟等多种形式整合分散的社区商业资源，规范社区内的小型门店，实现资源共享，综合利用。
3、应鼓励和支持利用现代技术手段，创新服务体系。积极建设面向社区服务的信息服务平台，鼓励有条件的企业利用信息技术开展社区便民服务，发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足。鼓励有条件的企业建立客户需求信息系统，及时采集、分析、储存客户信息，为居民提供定向、快捷、周到的服务。大力提倡社区骨干企业开展送货上门、送餐上门、修理上门的“三上门”服务，延伸服务功能，提高服务水平。提倡和鼓励社区商业企业组建专职的便民综合服务小分队入户服务，同社区居委会、社区居民建立稳定、畅通的联系渠道，开展以为社区居民排忧解难为宗旨的便民有偿服务。
2.商业调研报告
北京街道和社区里的商业服务，从街边夫妻店的1.0版本到大型商业综合体的2.0版本，再到现在深入社区组合形态的3.0版本。未来随着电子商务的深度运用，社区商业的4.0版本已渐现雏形。那么2013年北京的社区商业是什么样的，存在着哪些问题?
品牌化服务稀缺
社区商业，这一原本以自发式生长存在的商业模式，在城镇化的加速推进下，正在成为城市商业发展的选项之一。
为探寻社区居民的基本需求、社区商业呈现的热点和尚存空白，日前，北商商业研究院从北京东、西、南、北和中部选取了和平里社区、芍药居社区、望京社区、通州社区、房山长阳社区、大红门社区等12个有代表性的大型社区做调查。这12个样本中，既有老牌社区，又有通州、房山等新城社区。
根据问卷调查，随着购物习惯的改变，92%的受访对象表示，在家门口购物消费的频次增加，同时会定期到繁华商圈购物消费。在电子商务的迅速渗透下，北京的社区商业，已从功能单一的日杂百货为主，逐步发展为传统的餐饮、超市便利店、生活服务业与新兴的网络购物融合的服务体系。一些小区的夫妻店、传达室或者警卫室都主动或被动地兼职帮小区住户代收快件。
北商商业研究院通过对12个社区居民的调查采访发现，9个社区对连锁餐饮的需求，7个社区对家政服务的需求较高，其次是菜店这代表了社区商业整体面临的品牌化程度低的现状，美容美发、洗染、家政、便利店等都存在杂牌军的问题。
其实，北京市一直鼓励连锁经营企业加快向社区发展，鼓励品牌连锁经营企业参与社区商业建设，通过采取收购、兼并、直营连锁或特许加盟等方式整合分散的社区商业资源。早在20xx年，物美、京客隆等百余家企业入选市商务委推荐进社区的连锁企业。
调查中发现，在高成本压力和电子商务的冲击下，传统零售业在拥抱电商和下沉社区中找到了两种发展路径。调查中，一个突出的变化是，7-11、吉野家、肯德基等知名传统商业企业的身影开始出现在社区。不过，社区商业的市场培育期会比繁华商圈长，销售规模短期也难与区域中心媲美。但是，社区周边消费频次高，更注重便捷和性价比。
餐饮居社区商业之首
在选取的采访样本中，餐饮在社区商业各业态中占比，平均占比达到32%;其次是生活服务类(包含家政、洗染等行业)，占比为27.5%;位居第三的是美容美发行业，占比为13.33%。
但是，从调查的各类商业业态看，社区商业发展的自发性特点明显。餐饮业虽然成为社区商业主力军，但是，这些餐饮主要是不知名的小店，不仅更换频率高，服务质量也不稳定。
在对长阳、天通苑等以年轻消费群体为主的新社区调查发现，幼儿教育正在快速扎根社区，占比达到9%，成为社区商业业态的新成员。此前很多幼儿教育品牌会选择区域商业中心地带，但是，随着生育高峰的到来，新兴社区的`很多年轻住户已经升级为三口之家。巨大的儿童消费市场成为商家掘金的新发力点。可以预测，单独二胎政策落地实施后，幼儿教育将迎来更大市场。另外，随着老龄人口增加以及消费习惯的改变，社区送货上门、家政、代收代缴等服务需求增大。
此外，社区商业的物业主要来源于小区底商，受限于当初开发商的规划设置。这也造成了社区商业缺少规划的问题。
菜店覆盖面有待提升
针对社区商业调查发现的问题，北京商报官方微博面向近50万粉丝进行了“帮社区商业出新招”的调查活动。在参加调查的微博网友中，42%的网友对自己居住社区的农产品市场不够满意，其中超过一半的网友认为社区菜市场距离太远，不能满足日常的需求。还有近30%的网友对社区菜市场提供的水果蔬菜品质和价格不满意。
30%的网友不能满足于现有的社区便利店。反映问题较为突出的主要集中在通州、天通苑以及长阳等远郊区县的网友。部分网友反映，社区周围的小便利店和夫妻店商品数量有限，更新不及时。
从便利店的发展规律看，每3000人就需要一家便利店。例如东京，有近3700万人，几大便利店品牌的总数超过了4万家。北京市的常住人口在20xx年时就已突破了2000万人，照此计算，北京至少需要6700家便利店。据相关调查显示，北京的便利店还不到2000家，距理想状态下的店铺数量相去甚远。不仅如此，店铺的分布也极不均匀，以7-11官方发布的数据为例，其130多家店铺集中分布在朝阳区、海淀区和东城区，西城区仅有5家，通州区也只有1家，而其他区域则尚未开店。
在调查中我们也发现，在区域中心附近的社区，各类服务设施相对完善，但在部分老小区，由于物业设施和交通限制，一些便民业态无法进入。
3.商业调研报告
最近几年，区经济社会发展迅速，单从财政收入方面讲，年达到45.4亿，相比年，五年翻了4.3倍。但在高速发展的同时，也面临着空间资源紧张的制约，由空间资源短缺引发了拆迁难等多种问题，可以说，空间资源短缺成为未来发展的难题。要突破物理空间资源的瓶颈制约，向地下发展是一条现实出路。
一、建设地下商业街的可行性
1.浓郁的消费氛围所带来的人气保证
在地下商业街的建设方面，我们有两方面优势：一是路商圈长期以来浓郁的消费氛围，二是原来夜市的繁荣可以部分复制。这两方面的经验积累是地下商业街未来形成旺盛人气、强消费磁场的保证。
现在的，正在由黄金线向黄金块转变，从东面的出版大厦、饭店，到南面的翠琅大厦、乐业村、交行大厦，以及中心区，到西面的索菲特、中环国际、和泰大厦，再到北面的虹桥、国际商城等，连成一片。在这种经济发展趋势下，必然要求相应的消费配套设施的支持，要求原来的、路商圈由线到面全面发展。
2.毗邻商务区所带来的消费能力保证
中央路、北路沿线可作为市的一个重要的生产型商务集聚区，在以后引进和发展总部经济、楼宇经济和现代商务等方面具有一定优势，符合发展现代服务业的总体布局，也符合总部型企业选址定位的要求。在这两条线上，有紫峰大厦、金峰大厦，再往北，有饭店、国际商城、出版大厦、南汽、时代超市等重要单位。而地下商业街相邻的模范马路科技研发街，则有14所和，具有发展科技产业的潜力。这几条线都拥有较强的消费能力，为地下商业街的发展注入血液。
二、地下商业街的定位思考
(一)要与纵横交错的交通系统紧密相连
地下商业街成本高昂，空间仍然受到严格限制，它之所以能够存在，其优势就在于它与地面只隔几级台阶，不会给居民和游客带来距离感。畅通的交通系统是成功经营地下商城的重要条件。它一方面可以聚集客流,另一方面方便了消费者的生活、购物、旅游等。例如加拿大多伦多的地下商城，各种通道密如蛛网并呈辐射状，延伸到地上的许多饭店、公寓、银行、商场、写楼和大型停车场。地下商业街离湖、新街口、中央门汽车站和火车站都非常近，要充分发挥这一优势。
地下空间除了商业功能之外，还应该兼有行人通道的功能，即人车立体分流，把地面的一部分行人分流到地下。“停车难”是城市交通的日益突出的问题，可以考虑修建地下停车场。地下停车场容量大、用地少，布局合理，接近服务对象，特别是结合地铁站修建地下停车场便于换乘地铁到达城市中心，有助于减轻城市中心区的交通压力，提高了地铁的利用率，又减轻了汽车造成的公害，上海人民广场地下停车场就是一个成功范例。地下停车场如果能成为和两个方向的人流进入主城区的缓冲地带——在或地区以自驾车为主的交通形式，而在主城核心区以公交系统为主要交通形式，那么这样的设计导向从长远来说可能会取得成功。
(二)地下商业街与地上要构成完整的体验环境
地上空间与地下商城相结合的形式可分为两类：一类是地下商城与地上商城相结合,可以创造更大的商机，共享彼此的客流，得到双赢的局面。例如在新街口地区，新百、大洋与地下商城都是消费场所，功能互补，在地上逛街购物，在地下吃饭休息。另一类是地下商城开发与城市景观建设的结合。近年来随着人们对城市环境、城市景观的重视,国内外均出现了一种新型的开发形式，即地上是城市绿地或休闲广场等市民公共活动设施，地下部分则进行商业性开发。例如俄罗斯大型地下商城马涅什购物中心就是建在马涅什广场的地下。我们地下商业街要做大，就要充分发挥路广场与湖公园的吸引力。
(三)确定合理的经营项目
通过提供合理的经营项目来满足顾客的各种需求,以提高竞争力。例如加拿大蒙特利尔市的地下商城，其建筑面积达91万平方米，每天通行人数超过50万，共有1.17万个商店。在这个地下城里，如果人们不愿走出去的话，可以在142家中任何一家饭馆或酒店里用餐、饮酒，在1024个商店里购买所需商品，在24家电影院和4家剧院里观看电影或看戏;地下城里还开办有26个银行网点，人们还可以参观2个大型展览和2个艺术长廊。
(四)体现文化特点
要努力为市民与游客营造一种既适宜购物，又适宜休闲和文化体验的空间环境，与新街口地区单纯以购物为主的环境有所区别，充分彰显古都的文化特色。加拿大蒙特利尔地下商城所有的长廊里摆有各种花草树木，利用电灯光促其生长，所以尽管地面上大雪纷飞，地下花照样开，树照样长，花草树木间安置各种凳椅供游人、顾客休息。四季分明，夏天炎热、冬天寒冷，而地下商业街环境设计可以参照国外的一些做法。
三、繁荣商圈的路径设计
(一)在发展空间方面，建设哑铃型空间结构
路商圈的服务职能不仅局限于城北地区，还是新街口商业中心的有效补充;服务对象也不仅是本市人口，还服务于部分外来人口。因此，商业中心应当抓住地铁通车和一些大型设施建设的机遇，逐步扩展商业中心规模，转移空间商业街区发展重心，调整商业街区内部空间结构。当前，路商业中心主要沿路、和北路形成“两横一纵”的单核心空间结构，虽然在和的发展带动下有向街区化发展的趋势，但是发展重心仍然偏于西侧北路交叉口附近。在未来的发展中，可结合地下商业街的建设，形成商业中心东部地区围绕门地铁站周围的商业服务新核心，最终形成由商业街联系北路交叉口周边地区和中央路门地铁站周边地区这两个大型商业核心的哑铃型的商业中心空间结构，而地下商业街正是打造哑铃结构的轴线，因此显得尤为重要。
(二)在商业结构方面，加强文化娱乐与现代服务业发展
目前商圈的结构尚不够完善。一是表现在缺乏高层次专业服务。专业化、高层次的商业文化设施对于完善商业中心功能、调整商业中心结构意义重大。专卖店虽然不少，但服务层次有待提高，与副商业中心的地位不相称。二是文化娱乐业所占比较小。目前基本以商业和餐饮业商家为主体，大约占85%左右，而文化娱乐业仅占1.8%，这对发挥商圈的休闲功能较为不利。三是商业设施布局重心仍然偏重于路交叉口附近，大型商业网点主要集中在步行街以西的区域内，东段缺少大型商业网点，并且因为大面积的军事用地使得该地段进深很浅，造成了西热东冷的现象，门地铁站的人流集聚优势没有得到利用。而地下商圈的建设，为解决这些难题创造了有利条件。可以预见在不久的将来，东部地区可以于门景区形成集商业服务和旅游观光于一体的城市公共服务中心。
(三)构建交通系统方面，加强环形机动交通系统建设
随着商圈的发展，人流必将不断增加，对交通系统提出更高要求，需要构建内外联系紧密、换乘枢纽完备、层次结构清晰的综合交通体系。规划以地铁1号线和5号线为主要对外交通线，这两条线均经过商业中心地区。地铁1号线经过门，地铁5号线经过北路，其路站就位于北路和路、的交叉口，也就是地下商业街的起点)，交通极为便利。建议对商圈周边道路进行功能分类，并对以交通功能为主的道路进行改造拓宽，同时结合商圈内部非商业用地的改造和置换，建设相应的停车场地。建议首先拓宽北侧的童家巷和南侧的文云巷，与中央路、、湖北路和云南路共同构成一个闭合的机动交通环，在靠近一侧，结合可改造或置换的用地建设停车场库，这样可以大大减轻东端的交通压力。而且以东路段将与已经建成的步行街和丁家桥灯光隧道形成一横一纵两条步行街空间轴，这种十架结构可以为邻近商家创造新的繁荣。这样，再结合地铁1号线和5号线，街区内部街巷整理和停车网点布局，形成内外交通功能鲜明、人车空间界限清晰、停车换乘便捷的商业中心综合交通体系。
商业调研报告 篇3
调研目的：针对合肥市商业类型地产销售单价及租金增长状况进行了调研和市场分析，在取得目前合肥市商业地产销售价格及租金增长率，为公司操作胜利广场.欢乐城项目提供一定的参考依据及相关数据支持。
调研对象：针对项目周边或近几年来合肥市热销或具有代表性商业地产项目进行调研，对历年来商业数据进行一定的汇总及相关市场分析。预测未来一段时间期内合肥商业地产商铺租金年增长率等情况，现主要调研商业地产包括：安徽国际广场、金色巴黎购物广场、环球购物广场、元一时代广场、新天地国际广场、万达广场等代表性商业项目，现对相关案例及数据进行汇总，其市场分析结论如下：
一、合肥商业市场背景研究：
合肥整体经济持续增长，人口总数、人均收入消费能力稳步上升、并在新一轮城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业发展奠定了良好的宏观市场背景：
合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入：
市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；城市商圈市场近几年发展迅速，市场放量比较大，短期内市场呈饱和状态；开发热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；
单体规模越来越大，商业营业面积在五万方及以上的项目层出不穷；新建集中商业向MALL的`形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体；定位上走中高、高端路线、在此基础上进行细分市场。
二、购物中心类商业项目
安徽国际广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为77000平方米，主力商户有家乐福、KFC等；
一层商铺价格为25000-30000元/平方，三层商铺价格为7000-9000元/平方，一层四年内返租8%，四年后商户有经营权，也可委托物业方代租，三层返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司管理或回购，返租年投资回报率8%；
金色巴黎购物广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为9839平方米，主要经营服饰、婚庆、体育用品等；一层商铺价格为25000元/平方，二层为15000元/平方，三层为9000元/平方，四层为6000元/平方，签三年，税后8%年返租率，首层总价高，约50%返租年投资汇报率8%；
环球购物广场：项目地址在马鞍山与一环路交汇处，商业卖场营业面积为48000平方，（有1.2万平方米的夹层，综合、家乐福、麦当劳、KFC、环球百货，首层街铺均价为37000元/平方，一层商铺价格为19000-25000元/平方，夹层商铺价格为11000-15000元/平方，四层商铺价格为5000-9000元/平方，返租三年，返租率为8%三年后承诺原价130%回购，投资户可以续约，保10%以上的年收益，返租年投资回报率8%；
元一时代广场：项目地址在胜利路，经营面积为157000平方米，综合型购物中心；引进华联、国美、KFC、百货；一层商铺价格为19000-25000元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%；
新天地国际广场：项目地址在蒙城北路与一环路交汇处经营面积为30000平方米，一层内铺价格为40000元/平方，外铺价格为50000元/平方，二楼商铺价格为20240元/平方，三楼商铺价格为18000元/平方，四楼商铺价格为15000元/平方，税后8%年反租率、首层总价比较高；
大唐国际广场：项目地址在望江路与潜山路交汇处，商业区域经营面积为80000平方米，1-2层为大唐百货（自营招商），3楼为Tesco超市，4楼为真冰滑冰场、餐饮，5楼为银河国际影院。二期商铺价格在18000-22024元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%；万达广场：开盘时间为09年11月28日，项目地址在包河区、芜湖路与马鞍山路交口，70万平米城市综合体，18万平米国际购物中心，5万平米六星级威斯汀酒店、5万平米室外商业步行街和滨河酒吧街，约30万平米的中央景观豪宅，10万平方米的超高层双塔写字楼。万千百货、超市、电玩、电器、餐饮、儿童娱乐、大歌星KTV、万达国际影城等十大主力商家携手进驻万达广场，充分体现万达“订单式商业地产”，国际广场、威斯汀酒店为自行持有经营，滨河酒吧街商铺售价为70000元/平方，商业步行街商铺价格为为一层70000元/平方二30000元/平方，整体均价40000元/平方，中央景观豪宅为13000元/平方，商业步行街主要商户为品牌自营商户，售租统一，无返租。
商业调研报告 篇4
目录
一、调研目的 .................................................... 3
二、郑州市商业管理（商业综合体）的管理现状和发展趋势简述 ........ 3
三、重点项目及企业简介 .......................................... 3
1.中原万达广场............................................... 4
2.升龙集团（曼哈顿城市广场）................................. 5
3.郑州宝龙城市广场........................................... 6
4.名门城市广场............................................... 7
5.金城国际广场............................................... 7
6. 写字楼.................................................... 7
四、综合建议 .................................................... 8
一、调研目的
此次调研旨在通过对郑州市写字楼以及商业综合体的运营模式及管理现状的调研，通过分析确定绿都物业的业务开展范围，调研的重点是商业综合体的管理模式。
二、郑州市商业管理（商业综合体）的管理现状和发展趋势简述
近年来，随着房地产市场不断升温，政府对住宅市场的调控，越来越多的企业开始转战商业地产，郑州市的写字楼及商业综合体也如雨后春笋般不断涌现，有着“南万科、北万达”之城的万达集团的进驻更是给郑州市场带来了新的生机与活力。
在管理方面，万达集团、升龙集团、万厦物业、索克物业等几家企业代表了郑州市商业物业管理的第一梯队，其他的企业服务标准参差不齐，也有不少项目的`管理仅仅是一个象征性的服务，无法满足业主的需求。
通过调研我们发现，商业综合体及写字楼的发展趋势很迅猛，但是商场人气不旺、商铺空置以及因物业服务跟不上造成的高档楼盘品质受损等现象都是不容忽视的问题。在未来的发展中，除了项目自身的项目配套外，专业的商业经营及物业服务将是影响商业地产发展的关键因素。
三、重点项目及企业简介
本次调研主要对万达广场、曼哈顿商业广场、名门城市广场、宝龙城市广场四个商业综合体以及万厦物业的金成国际广场、绿地峰会天下、世博大厦等写字楼项目以及索克物业进行了调研。以下对调研情况进行介绍：
1.中原万达广场
简介：中原万达广场是集大型购物中心、写字楼、室外商业街、底商、住宅于一体的大型城市综合体，其中大型购物中心部分为万达自持物业类型，其它为销售型物业类型；目前除万达大型购物中心部分外在管面积360000m2，含住宅、商业街及写字楼，底商23000m2、室外商业街24000 m2、写字楼62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面积31000 m2
收费标准：住宅1.75元/月/m2、室外商业街7元/月/m2、底商4元/月/m2写字楼3元/月/m2
管理模式：目前中原万达广场的后期管理由大连万达物业有限公司郑州分公司（以下简称万达物业）和郑州万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商业）负责。
其中万达商业负责万达自持产权的大型购物中心部分，万达物业负责购物中心以外的销售型物业部分。地下车库有两个，购物中心区的由万达商业负责（临时停车），住宅区的由万达物业负责（固定车位，只卖不租，月服务费90元/月/m2）。
万达商业和万达物业之间的关系描述：名义上万达物业和万达商业是两个具有独立法人的企业，但是实际管理中万达物业是作为万达商业的一个部门，受商业公司控制（例如商业公司下属的安保品质部是要兼顾物业公司的），但是财务是独立核算的。
其他：目前万达商业和万达物业的保洁均为外包，下一步安保方面也准备外包。
2.升龙集团（曼哈顿城市广场）
简介：郑州曼哈顿广场位于金水路与未来大道交汇处，是一个集高档住宅、公寓、写字楼、商业等多种形态于一体的大型城市综合体。项目总建筑面积80万平米，其中曼哈顿第五大道商业项目建筑面积160000平米，目前属于在建工程。
管理模式：升龙集团内部设商业公司和物业管理中心。商业公司全面负责集团旗下所有商业项目的营运管理，在项目上设立招商部，专职负责项目的商业营运管理，主要是商铺的商业规划、招商、活动策划及运营管理；物业管理中心分别在每个项目成立一个分公司，。
以曼哈顿商业广场为例，在该项目不管是自持产权型物业还是出售型物业，都由物业公司负责提供物业服务；商业公司仅负责招商及活动策划等招商相关工作。
其自持产权型物业主要是以整租的形式给沃尔玛、赛博数码广场、以及奥斯卡影院的部分，其他为销售型的物业。
收费标准：自持产权部分的物业费收费标准的制定是随租赁合同一起签订的，会随着物业费的上涨而上涨，租金收益归商业公司，物业收入归物业公司。
商业调研报告 篇5
随着我国对外开放和金融体制改革的不断深入，国内各家商业银行都在积极加快发展中间业务，中间业务无论从品种上、规模上都有了较大的发展。在为社会提供快捷、方便的金融服务的同时，也为银行带来了可观的经济效益。但是由于中间业务起步较晚，加上分业经营模式和重视程度不够等因素，目前中间业务的发展还是存在很多不足之处。
1、对中间业务认识不到位，不能树立正确观念
目前，国内商业银行由于受传统银行经营理论影响较深，在经营观念上仍存在一定偏差，没有对商业银行中间业务进行准确定位。经营重点一直都放在负债，资产规模的扩张及资产质量的提高上，中间业务在我国银行商业经营中长期处于从属地位，从经营战略上没有把中间业务作为银行三大支柱之一进行大力发展。现今各行为追求短期经营业绩，普遍把中间业务作为吸收存款和争揽客户的一种手段，许多中间业务诸如代发工资、信息咨询、上门收款、零残币兑换等业务成为多数银行的无偿服务。
2、中间业务品种少，规模小，产品层次低，创新能力不足
我国的金融业实行严格的分业经营，商业银行的业务被限制在一个相当狭窄的范围内，使银行难以设计开发出跨领域、综合性、多方位的中间业务产品，难以提高业务的集约水平和档次，业务品种趋向同质性，层次较低，主要集中在日常操作简单的结算，代理类等劳动密集型产品上，高科技，高收益的品种较少。初步统计，目前我国银行的中间业务仅260余种，从开办得较成功的品种来看，仅有信用卡业务。代收代付业务和票据贴现业务近年来发展较快，而保管箱服务、网上银行、财务顾问、个人理财业务等的影响还比较有限，新型金融工具如货币利率互换、金融期货与期权合约、远期利率协议、外汇等在国内的发展更是受到了限制。而在利用其经济金融信息、技术和人才等软件因素为客户提供高质量和高层次的服务方面还比较欠缺。
而西方商业银行中间业务范围广泛，种类繁多，尤其是实行混业经营以来，为满足客户各种需求，中间业务产品日新月异，层出不穷，凭借其在人才，技术，产品等优势给客户提供高技术含量，高附加值系列的金融产品，据统计，外资银行所使用过的中间业务品种已达2万种，使现代商业银行成为名副其实的“金融百货公司”。
从规模上看，近年国内银行中间业务虽然发展较快，但由于没有作为一项主业务来经营，中间业务在银行的整个业务规模中占比例小，难以形成相应的规模效应。20__年上半年，中国银行集团中间业务净收入为75.33亿[1]元，中间业务收入占比重为19%，同期中国工商银行的中间业务收入为50.5亿元，中间业务收入占比重为12.6%，中国建设银行的中间业务收入为42.52亿元，中间业务收入占比为14%。而西方商业银行以中间业务收入为代表的非利息收入一般占总收入的25%以上，各大银行甚至已超过了50%,如德国商业银行60%以上的收入来自中间业务，美国各大银行中间业务收入比重均在50%至80%之间，且呈上升趋势。
3、运作不规范，缺乏完整系统的科学管理
目前，国内大多数商业银行没有专门机构对中间业务的开发，运作进行系统管理，缺乏长远规划，协调与配合。在运作中，大部分商业银行仅限于下达中间业务完成计划，而对如何加强中间业务发展的组织，提高发展水平，还没有一套完善的管理办法和切实可行的操作程序，在人力、物力、财力上投入不足，使基层银行在中间业务市场开拓中被动性强，难度大。
4、分业经营金融政策的制约
由于我国现阶段实行的是分业经营的金融政策和体制，银行、证券、保险这几个行业，都是严格分开经营的，业务不能交叉，三个市场处于相对分隔状态，三者都只能在各自行业内为各自的客户理财，而无法利用其他两个市场实现增值。因此商业银行提供的个人理财服务，还只能停留在咨询、建议或者方案设计方面，不能真正代理客户进行组合投资，银行理财服务中的核心业务即增值业务大都无法办理，所以，国内商业银行的.个人理财业务呈现“叫好不叫座”的局面。
5、高素质的专业人才欠缺，技术水平落后
商业银行中间业务是集人才、技术、机构网络、信息、资金和信誉于一体的知识密集型业务，中间业务的开拓和发展需要一大批知识面广、业务能力强，实践经验丰富，勇于开拓、懂技术、会管理的复合型人才，尤其需要具备金融、法律、财会、税收等专业知识的中高级人才，如理财顾问，要求对银行、保险、证券、房地产、外汇、国内外经济形势都能比较全面的掌握，这些具有理论知识和操作技能的专业人才在我国金融界非常稀缺，从一定意义上讲这已成为商业银行拓展中间业务的“瓶颈”。另外，中间业务是一项集科学技术、电子智能和服务质量为一体的现代化金融服务业务，它的发展必须要有相应的“软硬件”为依托，而我国商业银行的中间业务技术服务手段则显得比较落后，科技化程度低。尽管也建立了电子联行、电子清算中心等支付结算系统，但系统覆盖面有限，速度也有待提高。相比之下，西方商业银行中间业务的服务手段科技化程度很高，软硬件设备、支付应用系统及管理信息系统先进，网络技术普及、发达，家庭银行、手机银行、电话银行、自助银行、网上银行等服务应有尽有，大大降低了成本，改变了传统银行的经营方式。
6、法规与制度不完善
我国商业银行中间业务起步于20世纪90年代中期，只到20__年7月才出现第一个规范银行中间业务的法规《商业银行中间业务暂行规定》。法律法规上的滞后或空缺导致相关部门在很长时间内无法对中间业务进行有效的管理和监督，各家商业银行拓展中间业务过
程中缺乏十分详细的、可遵循的行为和操作依据。
相关法律法规的不健全还突出表现在中间业务收费管理方面缺乏统一的标准。一方面，由于部分中间业务收费标准过低，导致银行成本与收益倒挂，削弱了其盈利能力，甚至出现亏损，经济效益不明显显然难以调动商业银行中间业务创新的积极性；另一方面，由于无明确、统一的收费标准，部分商业银行不计成本，免费甚至代客户支付业务费用，进行无序竞争，影响了商业银行中间业务的健康、快速和协调发展。
银行自身制度建设滞后。直到现在，我国许多商业银行还没有建立专门从事中间业务管理的职能部门，创新中间业务发展的制度建设相对滞后，银行自身制度上的滞后严重阻碍了中间业务的发展。由于国有商业银行普遍没有建立金融产品创新制度，导致银行对市场的响应速度达不到市场的要求。同时，银行自主性产品创新能力弱，产品创新多以模仿外资银行或国内同业为主。、
商业调研报告 篇6
为及时掌握澄城县限上商业企业用工变化状况，澄城县统计局对全县15户限上企业的用工情况进行了调研。现就有关调研情况报告如下：
一、用工基本情况
1、企业缺工状况。在调查的15家商业企业中，用工缺口112人，用工基本满足企业5家，均为经营已稳定的企业; 缺工10人以下的企业6家，缺工10-20人的企业3家;缺工20人以上的企业1家;与去年同期相比，缺工企业户数和人数都明显降低，缺工现象已趋于缓和。其中：普工仍是需求量大的工种，本次调查中普工缺口为86人，占缺工总人数的77%。相对其它行业，商业企业对招用人员技能要求相对较低。
2、企业员工工资情况。与XX 年相比，XX 年前半年普工及专业技术人员月平均工资稍有所上涨，行政管理岗位平均工资基本持平。调查数据显示，行政管理岗位平均工资为1300元/月左右，普工平均工资为1500元/月左右，专业技术人员平均工资为2500元/月左右。
二、存在问题
XX年前半年全县部分大中型餐饮行业经营处于低迷状态，主要原因是中央八项规定有关要求出台后，以公务性为主的`餐饮业营业额下降，加之自身经营管理不规范，导致这类商业企业生意不景气。而以火锅类为主的中小型商业企业，竞争却异常激烈，今年就新增10多家，这样刺激了餐饮行业，因此本行业缺工现象程度不等。而批零贸易和住宿业等企业同样存在缺工现象，其主要原因为：一是企业文化意识淡薄，员工流动性大;二是失业人员就业期望高，苦脏累工种招工难;三是富余劳动力逐渐减少，求职人员素质较低;四是企业环境差，员工待遇不公，难留住人。
三、对策及建议
1、改善用工环境，制定合理用工合同。企业在改善工作环境的同时，建立、健全合理的工作制度，给员工缴纳各类保险，解决员工后顾之忧，用待遇留人;要切实改善员工的生产生活条件，培植企业文化，丰富员工的文化生活，塑造良好的企业形象，用情留人;企业还应帮助员工制定职业发展规划，为员工搭建施展才干的平台，扩大和稳定员工队伍，用事业留人。
2、夯实劳务培训力度，提升员工的基本素养。政府要选择性地招商引资，注重引进高科技企业，减少用工压力，以提升我县商业企业现代化水平。劳务部门必须下大力度加强培训宣传力度，使更多的剩余劳动力能了解劳务培训相关内容，从而吸纳择业者就业前进行专业培训，以提高从业人员的文化水平和专业技能，整体推动全县务工人员的综合素质，确保用工单位和受聘人员双向满意。
3、充分发挥劳务中介的积极作用，鼓励以工招工。用工需求较大的企业，鼓励企业通过支付交通费、职介费等形式自主招工，也可根据企业实际需求，派出有一定能力的务工人员，让他们协助招工，县政府可制定一些奖励优惠政策，对招引员工达到一定数量的，给予一定的奖励。同时要大力支持并鼓励劳务中介机构稳步发展，拓宽用工供求空间，逐步建立企业用工市场化运作机制。
4、长效招工，建立多渠道开发劳动力资源的机制 。实施“走出去”、“引进来”的人力资源战略。一方面实施“走出去”战略机制，即：前往省、市级城市招聘高技术人才，同时将本县劳动力送往外地优秀培训学校、企业进行高级技能培训;另一方面实施“引进来”战略机制，即：前往劳务输出大县，在对方建立劳务输入基地，到劳动力富裕邻县招聘所需工种。
商业调研报告 篇7
1．确定需调查的问题
市场调查的主要目的是通过收集与分析资料，研究解决企业在经营中所存在的问题或可能遇到的问题，并找出相应的应对措施。因此，市场调查首先要确定问题之所在及其调查范围。
市场调查之前，应先准确地界定所需的信息。例如，你打算向市场推出一种家用三轮摩托车，想了解该产品是否有市场，你可能需要了解居民的收入水平、目前出行的交通工具、政府有关摩托车上牌照的规定，销售量和利润水平预测、竞争对手情况等信息。
(1)确定资料来源和收集方法
确定了所需的信息之后接下来便是决定资料的来源和收集方法：
①收集什么资料——是收集第一手资料，还是二手资料；②用什么方法收集——确定收集方法；③在什么地方进行收集——确定收集地点；④由谁提供资料——确定收集对象；⑤什么时候调查最合适——确定收集时间。
(2)考虑调查成本
市场调查的价值取决于实际收集到的信息的质量和收集信息的成本。如果收集信息的成本过高，调查可能得不偿失。因此，在决定调查之前，还要估计一下调查成本。
(3)准备所需的调查表格
如设计收集第一手资料的调查提纲或调查问卷以及调查所需的记录表、统计表等。
3．实施调查计划
实际进行资料收集时，要注意资料的'可靠性和真实性。收集到基本资料以后，要严格考察所有信息资料的相关性，对比某一来源的资料与另一来源的资料，增加资料的可靠性。
4．解释调查结果
单纯的资料对企业没有多大的用处。有用的资料是经过分析处理并可据之采取行动的信息。因此要对收集到的资料加以分析，找出问题的原因，发现现象之间的因果关系和内在规律，作出有价值的判断和推论。
商业调研报告 篇8
摘要:“现代管理学之父”彼得德鲁克(PeterF.Drucker)曾经说过：“预算不是一场数字游戏，而是围绕战略目标的设立而进行思考的过程。”
自20xx年我国烟草商业导入预算管理机制以来，该方法已成为企业的标准作业程序。本文针对xx烟草商业预算管理中存在的问题，提出在全面预算实施过程中，必须要注重预算的编制质量，加强事前、事中、事后的监督与调控，及时采取有效措施纠正偏差，使预算管理发挥应有的作用。
关键词：烟草商业预算管理思考
预算管理是企业在科学的市场预测与决策的基础上，按照既定的经营目标和程序，对企业未来的内部生产经营活动的总体安排。近年来，xx烟草积极探索适合烟草商业实际的预算管理运作模式，在预算管理上逐步实现了从无到有、从单一预算向全面预算的转变，对提升内部管理水平、提高企业经济效益起到了积极的作用。然而，预算管理整体水平还有待提高，运行中凸显的一些的问题不容忽视。
一、亟待解决的几个薄弱环节
1.编制时间比较滞后，运行时效相对较低。
虽说我市每年从10月份便着手安排部署次年的预算编制工作，但由于作为战略层的投资中心没能及时确定年度预算总目标，预算编制工作实际上要到次年的元月份才正式开始。我市烟草系统下辖9个县级营销部，经过“自上而下”、“上下结合”编制流程的多次反复，整个预算编制工作历时长达半年之久。待全部预算审批、下达完毕，时间已到4月份，迟则到5月份才能完成，上半年的预算没有得到有效控制。特别是部分可控费用，超进度开支现象特别严重，给下半年的预算执行带来巨大压力，编制时效“成本”过高。
2.预算分解偏离实际，方法不尽科学合理。
一是年度预算指标分解中历史业绩权重较大。在下达各县营销部销售预算指标、效益预算指标时，没有完全按照省烟草局推行的“因素分配法”进行，历史因素所占权重仍然较大。对某些指标没有设立一个“公允值”，习惯采取“一刀切”的方式，全市保持统一的增长幅度，对上年预算指标完成较好的单位，持续实行“鞭打快牛”的政策，在一定程度上影响了基层的积极性。
二是季度预算的分解过于简单化。费用预算分解也与销售预算一样，以前两年各季度实际发生数所占全年比重作为权数进行分解，没有考虑某些费用发生的特殊性，导致部分项目季度预算严重超支。
3.执行过程“盲目服从”，预算调整“弹性”过大。
一是对市场的变化反应迟钝。在执行过程中，当受市场环境、经营条件、政策法规、内部体制改革和经营方向调整等因素影响，预算基础发生变化时，有的预算责任主体仍在“严格”按照预算运作，“纸上谈兵”，缺乏应变能力。
二是预算调整机制不够完善。主要表现在年度预算调整的随意性较大，没有根据预算调整原则进行。对预算执行中的偏差，预算管理委员会没有充分、客观地分析产生的原因；对常规事项产生的预算执行差异，预算责任主体没有自行采取措施加以解决，而是盲目地要求要追加预算指标。
4.成为考核唯一手段，上下“博弈”愈演愈烈。
预算管理过程中，只强调上下级的垂直命令与控制，把预算执行结果作为唯一的考核考评指标，重结果、轻过程，忽略了对预算执行差异的分析。各责任中心为了得到较低的业绩评价标准，有意提供虚假的预算数据风险，在上报预算时讨价还价，大大地留下余地，实行“宽打窄用”。有的则为了防止来年被“鞭打快牛”，虚报、用尽当年的预算指标。这些“对策”，导致预算管理流于形式，使业绩考核失去了公平性。
二、问题的成因及分析
上述问题综合起来，集中表现在预算目标确立、预算体系构建、预算过程控制和预算考评机制等四个环节存在缺陷，突出表现在以下“四个不够”：
1.预算目标定位不够准。
一方面将预算与企业“十一五”战略目标等同起来，定位过高。虽说预算是与企业发展战略相配合的战略保障体系，两者有密切的联系，但不能等同。“十一五”规划的时间跨度有五年，侧重于企业中、长期目标战略的实施，主要涉及外部环境中长期趋势的变化，以及企业如何对此作出反映；而预算的时间一般为一年，关注的是中、短期特定目标任务的完成，主要涉及企业内部运作。因此，公司战略是预算管理的目标导向，引导年度预算目标的确定；预算目标则是战略目标在本期内的财务具体化，为战略规划的实施提供必要的保证。
另一方面预算目标制定不甚科学。在预算目标制定中，编制预算基础的许多假设尚未得到充分论证。作为战略层的投资中心，没有深入分析所处的市场地位、市场环境、国家政策的可能变动给预算目标带来的影响，没有认真查找xx与省内其他地区间在经济、地理、交通环境上的差距，而是一味的按照上级的要求，追求卷烟人均销量、销售均价等指标达到全省行业平均水平，使预算“高不成，低不就”，失去了预算的有用性。
2.全员参与意识不够高。
一是上下互动、协作程度不高。部分县营销部的经理们本位主义意识较为严重，将精力集中在本部门个别任务效率的提高上，而对预算的编制工作持消极态度，仅在费用预算上表现出极大的“热情”，千方百计争得宽余的支出指标，忽视了企业的整体奋斗目标。
二是各预算中心的职责没有履行到位。许多部门都认为预算管理仅仅是财务部门的职责，对预算管理委员会分配的工作当作额外负担，经多次催促，才将质量不高的预算上报。执行过程中，各责任中心管理也不很到位，对预算执行中的异常现象没有采取应对措施，甚至听之任之，导致部分可控费用支出失控。岗位编制本就偏紧的财务部门，在预算管理中“单打独斗”，某些工作也只好采取应付的方式，难以实现对预算的精细化管理。
3.过程控制措施不够实。
首先，预算信息反馈制度尚未健全。预算信息反馈是预算执行过程中预算调控职能实现的前提和基础，包括定期书面报告、临时书面报告、例会和临时碰头会等多种方式，具有及时性和灵活性的特点。而我们仅仅采用了书面报告的`形式，预算执行差异形成的原因不能得到更深入地分析，控制措施不很全面，而且信息反馈也不是很及时，在一定程度上影响了调控的效果。
其次，预算调控措施没有落实到位。财务、审计、经济运行等部门在对预算执行差异进行分析和责任界定的基础上，提出了一些调控意见和建议，但相关责任主体并没有认真地抓好落实，未能积极制定可操作性较强的措施并加以实施。实际业绩与预算执行的偏差没有及时发现和纠正，预算监控形同虚设，预算目标的顺利实现得不到必要的保证。
4.评价考核体系不够全。
一方面，只设有年度综合考评，每月（季）的动态考评没有设立。动态考评作用于事中控制，服务于预算调控，主要是对预算执行过程中发生的预算差异予以及时确认、及时处理，为预算顺利实施提供保障。另一方面，在考评中没有遵循预算考评的可控性原则。依照该原则，各责任主体以其责权范围为限，仅应对其可以控制的预算差异负责，而我们在考评考核中往往忽视了这个原则，将所有不可控预算差异也全部“包”给各责任中心，由他们负责“埋单”。
预算管理是一个“PDCA”循环改进的过程，预算考评在这个循环中处于承上启下的关键环节，对改进管理方式、提升管理水平起着重要的作用。如果把考评仅仅作为发放奖金的工具，为发奖而考评，没有事后的差异调查和分析，没有改进措施的落实，则不能充分发挥持续改进工作的作用。
三、全面预算管理的对策与建议
全面预算管理的过程，实际就是企业目标分解、实施、控制和实现的过程。针对管理中存在的问题，具体要抓好“五个提高”：
1.加强预算管理组织体系建设，提高预算编制时效。
一是提高各级员工对预算管理的认识度和参与度。预算管理是一种“全员参与、全方位渗透、全过程监控、全量化考核”的管理方法，没有各单位、各部门、各级员工的一致重视和共同参与，是难以实施到位的。各级主要负责人必须将全面预算管理作为“一把手”工程来抓好、抓实，切实加强对预算管理的组织领导。公司高层管理人员要经常深入到预算运行的各个环节，及时解决执行中遇到的问题，切实推动预算管理措施的落实。
二是建立预算责任网络，对预算实行“分级归口”管理。在市公司本级，要按预算指标的性质实行归口管理；对各县级营销部，则按授权制度实行分级控制。各责任主体要积极参与预算的编制，对各个预算项目反复权衡、精打细算，使编制出的预算更加符合企业实际。实施中要按照“分级归口”管理办法的要求，努力增加销售收入，严格控制费用支出，使预算真正起到控制成本费用、提高经济效益的作用。
2.加快信息资源整合步伐，提高预算编制质量。
当代会计学家汤谷良先生认为：“预算是与整个公司业务流、资金流、信息流以及人力资源流的要求相一致的经营指标体系。”实现物流、资金流、信息流、人力资源流的高效、合一，是提高全面预算管理的前提与基础。目前，xx烟草商业的物流、资金流已整合到位，人力资源改革也基本结束，但信息资源的整合尚处在初始设计阶段。现有的卷烟营销、烟叶生产、专卖管理、财务管理等电子商务系统相对独立，各种数据没有得到有效整合；经济运行数据信息分析与发展趋势预测的方式相对较为原始，基本停留在半自动化状态，信息化程度不高。因此，必须立足现有信息平台，加快数据中心的建设，建立分析、预测模型，为科学决策提供依据。
同时，预算管理是一项十分繁杂的系统工程，从编制到执行控制工作量非常之大，急需有先进、科学的信息系统来支持。我们要在金蝶财务管理信息系统基础上，积极开发预算管理子系统，实现预算编制、执行控制、在线审批、执行情况分析等预算管理功能，通过预算信息网络系统，实现预算信息及时传递，提高预算管理的质量和效率，把预算管理工作提高到一个新的起点。
3.实行编制方式多样化，提高预算管理效率。
在预算编制中，要注重抓好“三个结合”，即：固定预算与弹性预算相结合、增量预算与零基预算相结合、定期预算与滚动预算相结合。在传统的预算编制方法基础上，针对固定预算的不足，按照卷烟销量3％左右的间隔，对费用、利润采用弹性预算，增强预算的适用性，为实际结果与预算的比较提供一个动态的基础。对上年部分完成或全部完成的项目，采用零基预算，一切从“零”开始，通过对项目重新进行审查、分析和考核，消除增量预算中一些不合理因素得以长期沿袭的影响。此外，在预算执行过程中还要采用滚动预算进行辅助，按季度滚动，做到长计划、短安排。在每季度第三个月中旬着手下季度的滚动预算工作，使预算期始终保持一个固定的期间，以保持预算管理的连续性和完整性。
4.强化全程控制监督，提高预算执行力度。
预算是与日常经营管理过程相渗透的行为规范与标准体系，提高预算的约束力和调控力，是顺利实现预算目标的关键。
首先，要健全预算报告制度，构建相关、及时的信息反馈系统。每月或季（年）度终了，财务部门应采用报表、数据分析、文字说明等多种形式，及时地向各预算责任主体报告本期预算执行情况，分析并揭示预算重大差异所产生的原因，并提出改进意见和建议。预算反馈报告要突出过程与结果并重的原则，月报反馈的重点是各相关责任项目的预算执行过程，以便动态的掌握预算的运行状况，季（年）度预算报告则着重反映各时期的预算执行结果，以便于考核。
其次，建立全方位的预算控制体系，对预算实行事前、事中、事后监控。把预算控制渗透到企业的各个业务过程、各个生产经营环节，覆盖企业的所有部门和岗位。以业务流、资金流为监控重点，财务、审计、经济运行、生产经营等部门为主要控制监督责任人，按照各自的预算监控权责，对预算的编制、执行、调整、考评、奖惩实行全过程监控，及时解决、修正执行过程中出现的问题和偏差。
5.加大考核评价力度，提高预算运行质量。
预算是与期终总结相关的业绩评价与奖惩体系，没有以预算为基础的考核，预算就会流于形式，就会失去控制力。考评过程中要注重个人考评与集体考评相结合，动态考评与综合考评相结合，在科学、合理的评价经营业绩基础上，严格按照奖惩办法进行兑现。
一要健全月度绩效联酬考核办法。将卷烟销量、贡献毛益、可控费用、营业利润等月度预算指标及当月的工作计划完成质量，分别与各预算责任主体全体员工当月的绩效工资挂钩。每月末，由预算管理考核小组对各县级营销部及本级各部门的预算执行情况和预算指标间的差异进行确认，然后根据绩效联酬考核办法进行奖惩。
二要把预算考评与年度经济运行综合绩效考核相关联。年度终了，以年度卷烟销量、烟叶收购量、目标利润、成本费用利润率、人均劳动效率等预算指标为主要内容，结合《中央企业综合绩效评价管理暂行办法》的要求，组织进行县级营销部领导班子的综合考评，对成绩优胜者予以适当奖励。
商业调研报告 篇9
一、项目介绍
1、基本信息
天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位
天津大悦城定位为“国际时尚青年城”， “年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置
天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境
天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。
资源优势
天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：
建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院
景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社
机电顾问：香港沣信
交通顾问：香港弘达
物业顾问：中粮凯莱物业
灯光顾问：美国CD+M
灯光设计：照奕恒
2、开发商介绍
中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”。
3、购物中心
购物中心以18岁至35岁的中青年人为主力消费人群，引进国际时尚主流品牌，集合新颖、时尚、前卫于一体，传播潮流最新资讯。购物中心主体部分四层，局部五层。分为北端的时尚潮流馆和南端的青春活力馆，中间以独有的十六米开阔的艺术连廊创意连通。共有店铺约500个，是融合了购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型一站式购物中心。
地上停车楼及地下三层大型停车场拥有共3000个停车位，统一的空间设计，多样的行车体验，让你的大悦城梦幻之旅从路上便已悄然展开。
月季花广场，与往来的人潮一起成就独特的风景，俯仰之间，穿梭眼花缭乱的铭牌印记，纵横之中，体验百米跨度的体量视野。让我们不觉在每一个角落流连忘返，纷至沓来，感受国际时尚品牌荟萃的影像志，留恋每一个橱窗精致的文化感。
大悦城购物中心，集合了休闲、购物、餐饮、娱乐等多种业态，在天津首次
引入大型综合电影院金逸国际、全明星大型真冰场、欢乐主题KTV酷姿、儿童职业体验店宝贝当家（Babyboss）、高档亲子游乐馆悠游堂（YuYuTo）、高端精品超市华润堂以及国际快速时尚品牌，打造出一站式购物的全新体验。国际顶级品牌主力店的进驻，国际化商业街区规划理念的融入，使之成为天津乃至华北地区的时尚潮流聚集地、流行资讯发布地、新锐达人体验地和生活理念引领地，是天津都市青年8小时以外的时尚生活中心、交流中心和娱乐中心。
地位
天津大悦城购物中心是天津至今投资最大、体量最大、业态最全的一站式购物中心。坐拥25万平米的超大商业建筑体量，500余米沿街展示面，500米长室内步行街，150米长主题街区，承载最齐全的功能业态。天津大悦城涵盖集休闲、购物、娱乐、餐饮美食为一体的多元化时尚消费模式，完美融合了消费文化、人文文化、国际文化、企业文化的同时，颠覆传统商业模式，独创中粮式大悦文化，以其不一样的视野，定义商业地产新格局。
理念
经营理念：“引领时尚共享大悦”
人无我有——我们有主力业态、主力店、国际品牌
人有我精——我们有最好的品牌形象店、旗舰店
创新业态——我们有独具特色的主题街区
差异化经营——我们的经营品类与众不同
大悦人正是以这种不断创新的经营理念，执着于现代商业运作精神的本质，诠释着生活方式哲理，缔造国际前沿的品味生活。
服务理念：“享你所享悦你所悦”
悦是一种心情、一种感受、也是一种体验
让每一位顾客感到悦
让每一位商户感到悦
让每一名员工感到悦
让每一个来到大悦城的人感到悦
天津大悦城秉承中粮文化的优良传统，结合天津百年文化积淀，解构服务文化的深层内涵，彰显“悦你，悦我，悦精彩！”。
悦是文化，悦是态度，悦是精神。天津大悦城用激情与实力，在2011年，即将点燃这座城市的大悦梦想。
4、公寓住宅
大悦城购物中心完美的商业配备，中心区域方便的交通优势，凝聚区域内无限的升值潜力，造就了大悦城的独特魅力，大悦城时尚住区将以全新的模式阐述繁华都市中的静雅生活。
大悦城北区住宅“悦府”地上总建筑面积约7万平方米，占据该“城市综合体”西侧的单独地块，是天津核心区域内纯正的高尚住宅群。典雅、简洁的现代主义设计风格，满足对质感生活，高尚品位的追求。无论设计、用材还是配套，都是以国际最新标准规划，完全体现城市主流精英的健康品位。
5栋高层建筑，70-145平米主力户型，简约时尚风格的精装示范标准，面向城市中高端客群，依托大悦城时尚品牌标签，诠释了全新的生活模式，满足了都市精英对现代生活的要求，在众多城市精英中统领生活潮流。
大悦城高档住宅以时尚现代的建筑立面配合人本主义的景观环境，致力于打
造高品质的生活体验，让每一位住在这里的.人拥有自己的家园畅想，陶冶时代繁华，尽享天伦之乐，于简约处诠释居家风格蓝本。
大悦城南区公寓定位于“城市综合体时尚精品公寓”，作为大悦城住宅产品的升级版，面向城市时尚精英客群，地上总建筑面积4.6万平米，位于项目地块最南端，由南北两栋百米塔楼构成。
精装公寓规划设计之初，就聘请了美国RTKL、日本丹青社等国际设计团队，倾力打造符合国际化品质需求的精品。无论从简洁流畅的外立面设计，独具特色的屋顶花园，到后期的人性化物业服务，均体现出大悦城国际化时尚品牌的特性，作为综合体中对商业、写字楼业态客群有效地结合，各种业态足不出区尽享其中，为城市新兴中产阶级打造全新国际化时尚精品住区。
凭窗望去，大悦城时尚精品公寓与住宅彼此呼应，独有的帆型外檐，精致的回车廊道，让您在繁华世界的背后静静的感悟着宁静的归属。抛却公共空间的烦扰，重拾私有空间的品位，每一天都留给自己一段完美的心灵假期。
5、写字楼
190米超高层建筑体，采用5A全智能化控制，LOW-E双层中空玻璃幕墙，12.3米挑空大堂、标准层单体建筑面积约1900平方米、层高4.25米，净高达2.8米，核心筒结构，室内无立柱，分割自如的大跨度设计。
大悦城国际甲级写字楼，以超高端配套和完美的空间体量设计，引领世界经济浪潮，依托大悦城的城市综合体以及一站式购物中心定位，建成后将是一座规模最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代时尚的综合建筑集群，打造环球商务旗舰，更有宽阔的区域景观视野，一览天津的繁华古今。与这座城市彼此欣赏，据守地标核心，成就宏图万景。
作为一种全新的地产、生活模式，天津大悦城项目是集诸多功能于一体的现代综合建筑集群，它浓缩了一个城市的精华，在这里居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等诸多功能样样俱全，你所想到的城市生活在这里都可以一站式拥有。 天津大悦城开业 再添城市综合体 天津大悦城项目位于天津市内环核心区域，紧邻城市主干道南门外大街、南马路，占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米(含地下部分)，是涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高端住宅等多种业态的“城市综合体”。
二、分析
1、房地产区位理论
房地产业是与区位紧密联系的特殊产业土地的区位不同，会产生不同的区位效益。土地的用途不同，产生的区位效益也不同。国家发展房地产业，力求使土地获得最佳用途，追求最优的社会效益、经济效益和生态效益。
房地产企业追求最大的经济效益。
房地产投资者追求理想的投资回报。
消费者追求最佳的使用功能。
城市土地区位效益的实质是（位置）级差地租
（1）城市土地区位形成的因素
自然条件和环境
交通和通讯
基础设施
人口和经济集聚
文化教育卫生科技状况
（2）房地产区位的选择
房地产宏观区位的选择〔布局指向〕
房地产中观区位的选择：商业区；工业区；居住区
房地产微观区位的选择：商用房地产微观区位选择的标准
外部经济性
临街深度
人口流量
交通和通讯
增值潜力
居住房地产微观区位选择的标准
周边环境
交通和通讯
社会文化环境
购物便利
增值潜力
就大悦城商业区而言,其自身是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。 集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。高度集中的优势，在于其资源可以更高的利用和共享。工作、休闲、生活可以在该区位同时的到满足，减少了交通时间与成本。这是该综合体的优势所在。而另一方面，其地理位置也十分具有优越性，项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。还有公交观光2路 606路 609路 628路 632路 633路 635路 638路 639路 640路 641路 645路 646路 658路 659路 675路 676路 681路 829路 832路 837路 855路 841路 860路 878路 905路 954路 961路都至此区位。而日后还有地铁4号线开通，更是大大方便其交通出行。而大悦城周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。这更是其商业优势的所在。
2、地租理论
地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获得报酬。
在某些场合下，西方经济学把地租定义为物主将其所有的土地、房屋或任何财产租给他人使用所获得的报酬，并不一定专指出租土地而获得的租金。按照这个定义，把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租又称商业地租，是指物主将土地或其他财物出租给承租者，承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地租又称理论地租，有广义和狭义之分。广义上讲，经济地租是指人们使用任何生产要素所获得的超额利润。狭义上讲，经济地租是指人们利用土地所获的超额利润，即土地总收益扣除总成本的剩余部分。一般所谓地租，是针对狭义地租而言的。
商业调研报告 篇10
企业文化作为一门实践性很强的应用科学，如何把握其发展规律和变化趋势？如何实现其在烟草商业企业的正确定位？这些都是需要在思想观念及实践上重视和面对的课题。现在烟草商业企业既缺乏一套科学的评价方法，也缺乏统一的评价标准，仅局限于主观考察判断企业文化现状，而非从动态的角度、从量的要领上把握企业文化的变化趋势。因此，构建具有烟草行业特色的企业文化建设评价体系，将有利于烟草商业企业文化的规范和科学发展，是建设先进企业文化的内在要求。烟草商业企业文化建设评价体系要以企业文化建设为平台、以企业内外各项评价指标为参量，是一种贯穿于经营管理活动全过程的、能反映烟草商业企业基本状况的评价体系。
作为一种体系，就需要有一定的架构。在笔者看来，烟草商业企业文化建设评价体系的基本架构包括：理念文化、制度文化、行为文化和物质文化。这四者的关系是：物质文化是企业文化的外在表现，是行为文化、制度文化和理念文化的物质基础；制度文化是理念文化的载体，制度文化又规范着行为文化；理念文化是形成行为文化和制度文化的思想基础，也是核心所在。
同时，在这四个基本层面下面还包含若干个参数指标。评价参数指标实际上是综合评价企业文化建设的基础和依据。根据烟草商业企业的实际运作状况，可具体列出以下指标。
理念文化构成。在整个评价体系中它处于核心的地位，涵盖要素包括企业精神（企业价值观、企业使命、企业愿景）、企业凝聚力（烟草员工对企业的认同度和工作积极性，以及内部关系的和谐度）、企业经营方针的执行度等。
制度文化构成。这个层面涵盖的要素有烟草员工岗位行为规范、岗位管理标准、岗位操作规程、治理结构完善度（有健全有效的程序化机制）、组织结构合理度（设置合理、职责明确、运作高效）、信息处理效率、领导决策机制的执行度和民主化程度、员工管理企业的参与度等。
行为文化构成。包括领导素质指标（员工认同度、领导能力、个人品质）、员工素质指标（思想素质、业务素质、文化素质）、管理素质指标（企业管理手段的科学性和实用性）、设备素质指标（相关软硬件设备的完备和使用率）、员工行为指标（政策执行度、工作效率、员工离职率）、零售客户满意度、消费者满意度、社会美誉度等。
物质文化构成。主要包括：市场净化率、市场占有率、销售额增长率、利税增长率、利润增长率、市场培育指标、企业内部环境指标（安全的工作环境、卫生的生活环境、丰富的文娱环境）、企业形象指标等。
构建烟草商业企业文化建设评价体系是一项系统工程，它的`构建必须要立足实际，力求实效，笔者认为应该遵循六项原则。
导向性原则。企业文化建设是一个改造现实企业文化状况、构建目标文化模式的过程，由于其内容较为复杂，如不加以引导，往往起不到应有的作用。因此烟草商业企业文化建设评价体系应以企业理念系统的构建为重点，通过思想和精神的传递和引导，全面提升烟草商业企业文化建设水平。
系统性原则。企业文化建设评价体系是由相互联系、相互依赖、相互作用的各个部分和层次构成的有机整体，它的构建要涉及到企业的各个方面，因此在这一体系的构建中要保持其完整性和协调性，从企业文化的功能、与环境的关系、内部结构等方面进行综合评价和分析。
独特性原则。构建烟草商业企业文化建设评价体系要紧密结合烟草行业特点、地域特点和企业自身的特点。
落地性原则。企业文化建设评价体系的构建必须与烟草商业企业各项具体的工作流程和内容等融合起来，要注意避免脱离企业的经营活动、脱离企业管理的全过程、脱离员工的实际思想行为方式等。
效能性原则。在构建烟草商业企业文化建设评价体系中要杜绝求大求全，要根据烟草企业的实际和企业文化建设的需要，争取投入最少的资源获取最大的效果。
长期性原则。建设优秀的企业文化，不是一朝一夕之功，需要长期不懈的努力。这种特点是由其本质决定的，这同时也决定了构建企业文化建设评价体系必须贯彻长期性原则。即将其纳入企业总体工作的范畴，从组织落实、人员安排、财务投入等方面给予充分保证，使烟草商业企业文化建设评价体系能够长期坚持下去并逐步完善，持续不断地发挥其应有的作用。
商业调研报告 篇11
一、现状分析
近年来,随着xxxx区旧城改造、城市扩容步伐的加快,城市居民居住环境有了较大变化,社区服务功能大幅提升,社区商业得到了较快发展,社区商业网点数量不断增加,经营业态和服务领域进一步拓宽。从调查看,目前,xxxx区共有社区xx个;各类社区商业网点近xxxx个,经营方式有餐饮、超市、各类中介、便利店、物流、食杂店、洗衣店、维修店、回收站、书店、冲印店、药店、家庭服务站、大众浴池等。社区商业发展主要呈现以下几个特点：
1、社区商业网点发展迅速,“双进工程”服务对象不断扩大。随着经济的发展和中心xx区的不断扩大,社区商业服务对象也不断拓展,服务对象不仅面向广大居民,更侧重于为老人、儿童、残疾人、优抚等社会弱势群体服务,以及为下岗、失业人员的提供再就业服务。
2、社区商业网点呈多业态发展趋势。社区商业过去以商业零售业网点为主,仅限于食品、日用百货、美容美发等行业,近年来,一批新兴业态的社区商业网点应运而生,现已发展到几十个服务项目,如保姆、清洁维修、物业绿化、家教、技能培训、网络服务、婚庆礼仪、餐饮、保健、社区医疗、代理、中介服务等多个门类的便民利民服务项目。
3、新社区的各项配套服务设施、功能较为齐全。随着中心xx区范围不断扩大,加速了新社区的建设,新社区的建设又带动了社区商业的发展以及周边商业中心的发展,其商业设施、网点分布、商品结构与服务功能均较为齐全,明显优于老社区。
4、传统商业和服务业在社区商业建设中得到了充分发展。近年来,流通领域的市场化进程不断加快,社区商业应市场需求得到快速发展,大大小小的商业网点渗透到社区的大街小巷,并在社区内及其周边形成一定规模。同时,社区沿街各类小型商品市场得到发展,有蔬菜市场、干果市场、水产品市场等,为社区居民消费购物提供了便利。
二、存在的`主要问题
1、社区商业发展缺乏科学规划和有效指导。目前,社区商业在发展中较多的商业网点与社区住宅混在一起,严重影响了居民的正常生活,并造成安全隐患和环境污染。其中建在居民楼底层或楼内的餐馆、酒店以及各类服务机构影响较大,形成的民企纠纷较多。社区商业与区域性商业中心在功能定位方面缺乏科学规划、合理分工和有效监督。
2、社区商业发展不平衡,老社区商业网点发展慢、基础差。在这次调查中看到,一些老社区商业设施简陋,功能不全,一般是利用自有房屋,或者临时搭建,甚至是违章建筑开办的。这些小店小铺以经营副食为主,商品单一、质量低劣,购物环境和卫生状况较差,造成社区居民购物不便,许多日常消费需要跑较远的路,且社区的服务功能不健全,与建设“便利消费进社区,便民服务进家庭”双进工程提出的社区商业发展目标差距较大。
3、社区商业基础设施较差,现代服务业不够发达。随着人们生活水平的提高,居民消费需求普遍提高,呈现出多样性、多层次的消费特点,社区商业低水平、低层次的服务状况与之不相适应,亟待改善。在调查中,有的反应社区没有停车场,车辆乱停乱放现象比较严重;有的反应社区没有蔬菜市场,居民买菜不方便;有的反应家政服务业没有形成,居民寻求家政服务很不方便;有的反应社区商业网点不能仅依靠小店小辅、小商小贩提供商品和服务,要提高档次,保证质量等等。从反应的情况看,社区商业的服务功能普遍滞后于居民的消费需求。因此,加强社区商业基础设施的规划和建设,拓展社区商业服务功能,是落实科学发展观,完成社区双进工程的重点工作。
三、推进措施和发展方向设想
1、应合理规划,完善社区商业业态。应由政府牵头,会同商务、规划、建设、房管、财政、xx区、工商、税务等部门,研究制定网点改造规划。如：对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等做出明确规定;业态业种10种左右,建议包括配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、照相馆、旧货废弃物回收站、家庭服务、书籍音像店、药店等。
商业调研报告 篇12
商业城建成开业18年来，在促进就业、涵养税源、搞活流通、改善民生，带动相关产业，振兴一方经济，促进城市化进程等方面作出了积极贡献，实现了经济效益、社会效益双丰收和经营者、消费者、管理者多方共赢。但随着经济社会的快速发展，商业城已严重落后于整体经济的发展趋势，严重落后于周边同类型市场的发展水平，严重落后于人们日益增长的物质生活需求，改造提升迫在眉睫。
近年来，区委、区政府高度重视商业城的提升发展工作，主要领导先后批示要对商业城的提升改造作为重点课题进行专题调研。为此，从7月下旬开始，区政协会同区贸易局、商业城管委会等单位组成调研组，以专题座谈、实地走访、问卷调查等形式，开展了大量的调査摸底工作。先后召开了商业城经营户代表、业主代表专题座谈会，走访了政府有关部门和镇街，并赴、和等地学习考察，广泛征求了多个层面的意见和建议，在此基础上形成了《加快推进商业城提升发展的对策建议》。现将调研成果综述如下，供区委、区政府领导决策参考。
一、商业城的发展现状
（一）基本情况
商业城于1992年建成开业，总占地400多亩，总投资8亿人民币，有各类办公和营业用房6000余间，经营户3400余家，从业人员3万余人。共设xx大市场和两条专业街，经营范围涉及五金建材、副食白货、服装箱包、粮油烟酒、机电家电、非机动车和旧货等。其中商业城开发总公司举办十个市场和两条专业街,民营举办六个市场，由管委会辖管。建成18年来，各项经济指标稳健增长，尤其是近三年来，年商品成交额均突破双白亿，占全区商品成交额40%左右，年创税收近亿元，先后获得多项全国性荣誉，三次被评为省重点市场，商业城已成为面向全国的一张金名片。U前，商业城有两级管理体制：一是商业城管理协调领导小组，为区政府对商业城实施管理协调的非常设机构，山区政府常务副区长、分管副区长、有关部门领导组成：二是商业城管委会，为常设机构，负责商业城的统一协调和管理，其主管部门为区贸易局。公安、城管进驻商业城，分别成立分支机构，实行双重管理。
（二）管理情况
XX年，商业城管委会成立后，努力克服硕件设施先天不足的困难，加大投入,强化监管，实现了商业城的稳定和持续发展。
为切实加强消防安全管理，近年来，通过加大硕件改造投入（近三年共计投入资金1200多万元），先后完成了商业城主要市场的消防设施改造，建立完善了一整套安全监控防范网络，通过人防和技防的有机结合，使城内火警数量逐年下降。
为使商业城环境面貌得到明显改善，通过开展整治月、巩固提升年、深化管理年和规范发展年等专题活动，抓住难点重点，实施专项整治，落实长效举措，整体形象得到改观。通过加大基础设施建设，规范整顿停车场，挖潜停车空间，加强交通疏导和专项整治，运用科学手段引导经营户文明停车等手段，有效地缓解了商业城的停车、行车压力。
（三）当前面临的问题
在肯定商业城发展成就的同时，我们也看到，当前商业城面临日益突出的发展瓶颈问题和矛盾，严重制约着商业城的持续发展，影响市场的正常运行。
LI前的主要问题有以下三个方面。
1、硬件先天不足，整体环境较差。
（1）消防安全难以保障。消防设施缺少、建筑物连片且结构复杂、商住混杂、空间狭小、人口密集，给消防改造、火险发现、火灾救援、人员疏散等工作带来困难。虽经多年连续改造，但各类消防隐患仍难以彻底根除，每年均有火险发生, XX年高达9起。近年来靠市场管理部门严防死守，数量有所下降，但仍危机四伏，一旦火险发现或扑救不及时，后果不堪设想，商业城已经成为潜伏的火山口。
（2）停车难、行车难问题突出。商业城经营户现有自备机动车、电瓶三轮车3000余辆，日进出商业城车辆万余辆，而城内各类停车位仅1200多个，造成10多辆车争抢一个停车位的局面，停车位缺口较大。同时，城区主要道路贯穿商业城，加上火车南站扩容，各市场内交通拥堵严重，城内道路处于超负荷状态,遇节假日和销售旺季，情况更加严重，交通压力日显严峻。
（3）抗灾能力低下。因年代已久和建筑质量差，市场多处房屋出现沉降，墙体开裂，结构变形，管道破损，建筑物安全防控能力下降，极易发生安全事故，每逢台风、雷暴、大雪等天气，都会造成较大经济损失，经营者怨声载道，管理者提心吊胆。
2、经营模式传统，市场竞争力不强。
（1）功能配套不足。城内仓储空间严重不足，物流水平低下。许多营业房因面积狭小，既成商品展示区，乂成仓储区，店内货物堆放杂乱、随意侵占公共空间和过道，市场秩序混乱，管理难度较大。
（2）专业化水平不高。因建成初期隆市需要，市场划行归市特征不明显，商品布局错综复杂，专业化水平低，核心竞争力较弱。
（3）经营档次低下。十多年来，市场一直延续现货现金现场交易，这种小规模、低层次的经营模式，使得市场内知名商品品牌较少，附加值较低，高端消费外流。
3、产权分散，造成市场管理难。
（1）日常管理难。一方面，现有的法律法规对产权式市场管理出现真空，市场管理依据不足，缺乏有效的管理手段。另一方面，政府相关职能部门对商业城块状管理和执法力度不够到位，导致商业城市场管理部门在处理矛盾和问题时较为被动，法律纠纷和信访事件不断，管理难、难管理问题突出。
（2）市场培育难。产权分散，私有产权比例高达80%以上，导致市场管理部门无法实施统一招商、统一出租、统一管理。甚至出现二房东现象，哄抬营业房租赁价格，恶意、无序竞争，影响了市场的健康发展。
（3）权利义务失衡。私有产权所有者只享受房产收益权，不承担责任义务。
尤其是民办市场，开发商建好市场一卖了之，商业城管理部门则承担了市场的房屋维修、设施维护、卫生保洁等，而经营者乂以各种借口，对市场收费工作制造困难。随着硬件设施的逐年老化，维修、改造资金逐年加大，市场正常管理难以为继。
二、提升改造的必要性和紧迫性
商业城建成18年，至今未进行大规模改造，受整体环境和发展空间束缚，经营规模、经营品牌、经营档次已明显落后于省内等地市场，更与经济社会发展水平不相适应。调研组认为，实施商业城提升改造工作，势在必行。
（一）巩固和提升商业城品牌价值的需要
从前期考察情况看，皮革城于XX年实现了新城搬迁，二期建成、三期建设、四期规划，并成功上市，开始面向全国布局，发展迅速。中国小商品城先后五次易址、九次扩建，现也成为绩优上市公司，步入高速发展阶段，年创税收达20多亿元，占全市的30%左右，成为地方经济的发展典范，不仅在全国，而且在全世界提升了的城市形象。中国科技五金城先后投资7亿多元，实施了新市场建设和老市场改造。濮院羊毛衫市场在改扩建的基础上，计划用5 XX年时间，建成一个功能齐全的现代化商贸城。上述市场通过改造和新建，完成了转型升级，实现了飞速发展。商业城与上述市场在同年代建成，累积18年发展，品牌效应明显，无形资产可观，在一定程度上代表着商贸产业的形象。但日前因各种因素制约，商业城在发展水平上已远远落后于上述市场，急需通过重建或异地新建，提升硬件设施条件，完善市场功能配套，打造新型经营业态，创新经营管理体系，重新焕发生命活力，以进一步巩固和提升商业城的品牌价值。
（二）促进经济科学发展的需要
有利于促进产业结构调整。市场产业低能耗、高就业、高效益的优势明显，对优化产业结构，促进社会经济健康发展助力巨大。从考察情况看，市在以市场为龙头，三产带动二产推动一产，全面提高区域经济的'发展模式下，专业市场建设取得了巨大成功，不仅振兴了经济，更打响了在全国、全世界的品牌。实施商业城提升改造工作符合我区经济发展方式转变和结构调整的要求，有利于实现先进制造业和现代服务业两轮驱动，必将成为我区经济发展新的增长点和亮点。
有利于加快推进城市化进程。办一个市场，兴一方经济，富一方百姓，这是省内周边市场产业发达县市的共同经验。市以市场开发带动城市建设，在全国形成了较大影响力。区委十三届六次全体（扩大）会议作出了坚持城市化带动的战略决策，我们认为，实施商业城的改造提升，打造新的经济商圈，有利于进一步完善城市功能，提升城市品位，加快我区的城市化进程。
有利于打造产销互动发展格局。先进制造业需要现代化的市场产业相配套和依托。等地市场通过强劲的产业依托，形成了制造业和商贸流通业相辅相成的良好发展局面，产销两旺，发展前景广阔。当前，已形成了以工业为先导，多种产业共同繁荣的经济形态。实现商业城的提升改造，搭建好本区优质工业产品的展示销售平台，形成产销互动发展格局，既可推动我区工业制造业发展，乂为市场产业发展增添强劲动力。
（三）顺应社会各界迫切要求的需要
近年来，社会各界关于加快推进商业城提升改造的呼吁日益强烈，省工商局领导在全省市场工作会议、省重点市场检查复评等场合，多次建议商业城尽快实施提升改造，以巩固和提升商业城现有品牌地位。各界人士通过人大议案、政协提案等途径，要求加快商业城的提升改造，保护现有市场资源。从询期组织的两次专题座谈结果看，支持异地新建的意见占77%,支持就地改造的意见占23%。而三次问卷调查的结果显示，支持异地新建的占61%,支持就地改造的占35%,其余4%为其他意见（维持原状等）。综上所述，要求提升改造的意见基本统一，且异地新建商业城成为主流意见。商业城管委会也曾委托具有国家一级资质的专业研究机构，对商业城提升发展作了专题研究，形成了《商业城发展研究报告》。
通过综合评价，该报告提出了以异地新建实现商业城转型升级的研究结论。
三、加快推进商业城提升改造的对策建议
（一）加大提升改造的工作力度
商业城的转型升级事关民生保障和经济社会发展大局，影响深远，同时实际工作开展涉及面广，难度较大，任务艰巨，因此迫切需要区委、区政府加大对商业城提升改造的工作力度。
组建领导班子。建议把该项工作列入区委、区政府的重点工作，成立由区委、区政府主要领导挂帅，分管领导负责，各有关部门负责人参与的商业城提升发展领导小组，下设工作小组，协调、推进各项工作。
继续深化调研。建议区委、区政府主要领导带队，组织有关部门、镇街到兄弟县市进行学习考察，借鉴他们的成功经验，进一步统一思想，提高认识，坚定信心，加快推进商业城转型升级工作。
加快推进工作。LT前区域内各类建设项U众多，土地资源日趋紧张，商业城项LI必须抓住时机，加快推进。一方面政府牵头协调各有关部门和相关镇街，开展项LI选址、土地规划控制和前期手续办理等各项前期工作。另一方面，对区域内在建大型市场进行规划控制，整合全区市场资源，以避免重复建设。
（二）明确提升发展规划定位
在前期座谈交流、考察取经，广泛听取各层面意见的基础上，调研组对就地改造和异地新建两个方案进行了分析比较。一致认为，就地改造弊大于利，主要存在产权主体利益难协调、现有空间难拓展、瓶颈问题难破解和与火车南站规划矛盾等问题。而异地新建利大于弊，可彻底解决当前面临的发展瓶颈问题，通过最优位置建设、最优方案规划、最优模式创建，既有利于加快城市化进程，乂有利于提升市场的综合实力。对新商业城的发展规划问题，可从以下方面考虑。
打造符合时代要求的现代新型商业模式。以高起点、远规划、新配套和一次规划、分期建设为原则，建设集销售、仓储、物流、会展一体化，购物、休闲、娱乐、旅游一站式，有形无形市场相结合的市场集群和商贸中心，把新商业城打造成代表现代商贸发展水平的典范之作，使商业城真正成为向外界展示的金名片，立足、面向全省以至华东的辐射源。
建设中小企业发展平台。凭借其丰富的产品资源和优越的创业平台，业已成为全国、全世界网上创业者的沃土。我区现有中小企业2万余家，绝大部分为民营企业，资金实力雄厚，发展愿望强烈，而周边的绍兴、宇波、台州地区也有大批民营企业。在实施商业城提升改造时，可充分考虑这些中小企业的发展需求，为重点工业产品搭建一个集批发、零售和展示为一体的平台和窗口。
进行区域市场资源的科学整合。新商业城建设可与其它市场的规划、整合同步进行（如加大新农都、新世纪市场园区和农产品批发市场整合力度）。在保护现有市场的前提下，筛选更具发展前景、更能代表区域特色的专业市场，优先进驻新商业城，尽快兴城隆市。要避免重复建设，引导区域内市场从小而全向大而专的发展形态转变，提高我区市场的精品化、专业化水平。
（三）合理确定新城选址
针对商业城异地新建的选址问题，调研组实地踏看了宇圉、新街、红山蜀山、临浦等地相关区块，提出了四个建议方案（见附件）。
经过分析比较，综合各方面因素考虑，调研组认为：
建议方案一、二新世纪市场园区区块、临浦王村区块距主城区较近，相对较有区位优势，容易迅速隆市和形成规模，但也存在拆迁压力大、成本高、新的交通问题和农保地调整等不利因素。
建议方案三、四红山农场区块和区块较具发展潜力，可充分利用省市区发展战略优势，抢抓机遇，实现商业城的转型升级和加快发展，但均存在离主城区较远，导致经营户易流失和隆市风险。但无论选择哪一方案，新商业城建设应与全区市场资源科学整合相结合。因此，建议对新农都、新商业城及其它专业市场的建设进行综合规划，整合各自资源优势，避免重复建设和恶性竞争，集中力量，共同做大、做强、做精、做专我区市场产业。
（四）探索新型运作模式
商业城提升发展项訂一次性投资较大，可借鉴、等地成功经验，遵循政府搭台、企业唱戏和自筹资金、自求平衡等原则，探索投融资、建设和经营管理等新的体制。一方面，可通过企业化操作，吸纳多个投资主体组建股份公司或企业集团，负责新商业城的开发建设。建成后，可学习省内外兄弟市场的管理经验,实行政企分开。市场的经营管理通过集团化、企业化操作来实现，同时逐步转变现有整理文章山商业城管委会的职能，成为专门的协调机构。另一方面，对老商业城搬迁后土地进行拍卖或再开发利用，结合火车南站规划，建立集居住、休闲和购物等功能为一体的新商业业态，提高土地使用效益和市场经营效益，以求新老市场建设的资金平衡。
（五）继续加强市场管理
在完成新商业城建设搬迁询，将存在5年以上的建设过渡期，因此在加大提升改造力度的同时，须继续加强市场管理工作。
1、强化现有管理体制。针对当前商业城存在的诸多管理和发展难题，须进一步强化管委会的职能和机构定位。根据管委会实际所承担的职能，将商业城管委会调整为全额拨款的事业单位，以进一步加强对商业城的安全生产、市场秩序和国有资产的有效管理。
2、完善部门联合执法体系。督促各职能部门按照以块为主的管理模式，明确
职责，落实措施，加大监管力度，确保平稳过渡。
商业调研报告 篇13
20__年财政部颁布的新企业会计准则引入了公允价值计量的要求，规范了企业合并、合并财务报表等重要会计事项，信息披露要求更为严格具体，是我国会计发展史上重要的里程碑，标志着我国会计准则与国际会计惯例已基本接轨。新会计准则的实施，对银行业将产生积极而深远的影响。人行镇江中支对全市上市银行实施新会计准则的情况进行了调查，深刻剖析了上市公司实施新会计准则所面临的困难和问题，并提出相关建议。
一、新会计准则对商业银行会计核算的影响
与原会计制度相比，新会计准则严格界定了资产、负债以及收入、费用的确认条件和计量行为，在坚持历史成本原则的同时，引入公允价值属性；新增了“金融工具确认及计量”、“套期保值”、“金融资产转移”等会计准则，更加规范了减值计提等业务的会计核算和信息披露行为，填补了我国会计标准在这些业务领域的空白，进一步加快了我国银行业会计的国际化步伐。
1. 对金融工具的影响
1.1金融资产与负债分类的变化
随着金融创新程度的加快和衍生工具的发展，金融工具长短期的界限变得模糊，所以从流动性分类划分，无法真正反映出资产和负债的本质属性。新会计准则改变了原《金融企业会计制度》中对投资和负债采取长、短期分类核算的方法，而是按金融工具属性对金融资产和负债重新进行分类。新会计准则将金融资产分为4类：交易性金融资产、持有到期投资、贷款和应收账款、可供出售的金融资产，金融负债则分为交易性金融负债和其他金融负债两类。
1.2金融资产与负债确认和计量方法的变化
原会计制度规定银行的各项资产在取得时应当按照实际成本计量，而新会计准则中则增加并强调了“公允价值”计量属性，并明确规定“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”，使银行的资产和投资价格更接近市场价值，更能真实反应一定时期银行经营状况和财务状况。
1.3衍生金融工具及套期业务的处理
新会计准则明确要求银行将衍生金融工具纳入表内核算，同时要求在会计期末采用公允价值计量衍生金融工具价值，以便及时反映交易的盈亏状况。对于套期业务，新会计准则要求在相同会计期间将套期工具和被套期项目公允价值变动的抵消结果计入当期损益。
1.4资产减值准备的调整
新会计准则对金融资产减值的规定作了较大的调整，改变了贷款按五级分类计提减值准备的做法，要求按现金流折现法计提减值准备，即按照金融资产的账面价值与按该金融资产实际利率折现的预计未来现金流量现值的负差额进行计提。这可以有效降低人为因素对减值准备计提额的影响，从而能够提供更准确的信息，更真实地反映资产的价值，使得银行更准确地把握金融资产减值可能造成的损失。银行非金融资产的减值损失一经确认在以后会计期间不得转回，银行无法利用减值准备调节利润，其利润将更为真实。
1.5金融工具披露的深度和广度发生变化
新准则既要求披露金融资产负债的账面价值和公允价值，又要披露金融资产负债的会计政策、计量基础、确认条件，特别是在金融管理的信息披露方面，不仅要求披露金融工具管理的目标和政策、风险控制流程、工具分析过程及其估值模型，而且金融工具对资产负债的影响和结果均作出了相应要求。
2. 对关联方关系及其交易披露的影响
按照新会计准则，要对关联方企业进行披露，关联方主要是股东，关联方交易类型主要是向股东发放贷款，如江苏银行镇江分行，20__年4月末向股东发放贷款8.23亿元，银监局对关联方交易有严格要求，但在会计报告中披露未作出强制性要求，新准则实施后强制要求在财务报告中披露关联方关系及其交易，也将产生一定影响。
3. 对会计报表的影响
新金融会计准则中对金融工具分类及分类标准的改变，衍生工具纳入资产负债表内核算，一方面大大丰富了资产负债表的内容，对于风险的表现更加全面；同时以公允价值作为金融工具的主要计量属性，风险的变动及时反映到当期损益表中，对银行的资本机构净利润、净资产、资本充足率等关键指标产生较大的影响；另一方面衍生金融工具易受利率和汇率等价格指标的影响，由于历史原因加之我国银行机构对规避这类风险相对经验不足，必然会加剧资产负债表和利润表的波动。
二、新金融会计准则在实际操作层面的几个难点
1、经营效益的不稳定性增大
实施新会计准则，采用公允价值计量引起财务报表状况的较大起伏，将给银行的损益确认标准带来根本性的变化，最显著的是银行持有的金融资产、金融负债的公允价值的变化要直接计入损益，金融资产价格随市场价格的变化而变化，变化幅度以及变化方向都难以确定，而且变动频率将导致财务状况以及盈利能力的频繁波动。
2、公允价值的测算难度
新会计准则对公允价值的获取方式做出了规定。首先，不同类别资产的公允价值获取方式不尽相同，对那些没有活跃公开市场的金融资产，公允价值的取得很大程度上有赖于相关人员的专业判断或委托评估公司评估，这种判断往往带有一定的主观性，留下了操纵当期利润的一道关口，因此如何合理设计公允价值的获取方式，并确保公允价值的准确性既是重点，也是难点；其次，由于获取公允价值要涉及银行的信贷管理、金融市场、国际业务、个人金融、财务会计等多个部门，很多工作都是开创性的，对银行的业务流程再造和整体协同能力等方面提出了很高的要求。
3、实际利率法的应用
在贷款、债券资产等业务核算中要频繁使用实际利率法。对于固定利率的贷款和债券资产的实际利率的计算，即固定利息收入与金融资产以及相关手续费之和的比值，需要具体核算在每笔贷款中所支付的相关手续费，这是难以精确计量的。对于浮动利率的贷款和债券资产，其实际利率的计算要基于对未来现金流量的判断，如何确保数据的可得性和准确性也是一个难点。同时，实际利率的不断变化也会增加银行损益的波动性，可能会削弱银行披露的会计盈余的稳定性。
4、资本充足率管理的难度加大
衍生金融工具纳入表内增加了风险资产，导致计算资本充足率的.加权风险资产发生变动，可供出售类金融资产公允价值的变动计入所有者权益，加剧了附属资本的变动，按可收回金额现值与账面值的差额提取减值准备后，导致损益的波动，从而影响附属资本。这些变化将增加银行资本的波动性，使上市银行资本管理面临新的课题。
5、核算及管理系统的更新开发
应用新会计准则并不是简单的会计政策的转换，特别是银行机构，在会计核算方面，如新准则要求商业银行推进统账制（外币业务发生时直接以本币记账，月末再对每个账户进行估值）、大量“现值”的引入，以及新口径信息报告等，要求商业银行对现行的会计核算系统、各种业务交易系统及内部管理等电子化进行改造或开发；在管理方面最为关键的是把新准则的精神和实质“植根”于银行自身的核算及管理体系中，让整个核算流程及管理体系符合新准则要求，而且能够把这些信息用来管理资本、风险和业务，做到“管理流程层面”和“会计账目层面”的切换真正与新会计准则对接。
6、与税务政策存在诸多差异
目前，税务监管当局尚没有明确对新会计准则实施后的纳税处理，特别是企业所得税中诸多情况，商业银行出于纳税考虑，不敢轻易将原来的核算方法完全摒弃。但同一套会计核算系统又不可能同时支持两个差异很大的法规制度，即使在企业所得税申报时做纳税调整处理，也将非常复杂。以固定资产折旧调整为例，税法规定残值率为5%，而新会计准则未规定残值率，两者折旧年限规定也不同，带来长期大量的纳税调整计算，工作量巨大；又如，新准则按照市场化和国际化的要求，改进了成本核算项目和方法，要求企业考虑预计环境恢复等资产弃置费用等，将企业担负的社会责任引入会计系统，以更为科学、全面地反映成本信息，但税法中未明确此类成本费用能否在税前扣除；再如，新准则引入公允价值后，因某时点上资产公允价值上升或下降，导致企业在损益项目上列示收益或损失，此类收益或损失如何在税收上进行调整等。
7、统计口径的差异
原金融企业会计制度要求商业银行按期限对金融资产及负债分类，如存款分为活、定期存款，有价单证投资划分为“短期投资”、“中长期投资”两大类，贷款则先划分为自营贷款、委托贷款核算，再将自营贷款划分为短期及中长期贷款进行核算，这基本与金融统计指标相一致。在新准则实施之后，将改变金融资产负债传统按期限的分类方式，而将金融资产划分为交易性金融资产、持有到期类金融资产、可供出售类金融资产、贷款及应收账款；将金融负债划分为交易性金融负债和其他金融负债；且资产与负债的分类一经确定，不得随意变更。资产负债分类方式的改变能使商业银行信息披露更为全面、风险判断更为有效，但商业银行统计部门难以将现行金融统计指标与调整后资产负债进行简单的划分和对照，需要重新建立一套与新会计准则相适应的金融统计指标。此外，新准则下，公允价值的引入及资产负债范围的扩大（将衍生工具隐含的各种权利和合同义务确认为金融资产或负债，已经证券化的信贷资产以及其他不能满足终止条件的金融资产和金融负债纳入表内核算），也给金融统计部门带来数据难以估量的困难。
8、金融工具信息披露的变化将增大
当前上市银行财务会计信息披露存在诸如信息披露标准不尽统一，形式不够规范，内容不够全面，频度不够及时等突出问题。新会计准则对金融工具的列示和披露作了详细的规定，信息披露将更加统一、严格、规范和透明。突出表现：一是强调信息披露的全面性。要求银行应当披露对金融工具所采用的重要会计政策、计量基础等信息。二是强调对风险的披露。要求银行应当披露与各类金融工具风险相关的描述性信息和数量信息，应当披露所面临的各类市场风险的风险价值或敏感性分析及其选用的主要参数与假设。
9、人员素质的提升压力
由于金融资产、负债分类标准和核算要求的改变，以及公允价值计量属性的引入和应用实际利率法确认收益，银行会计人员所熟悉的会计理念和核算要求已经发生了重大变化。会计人员既需要对知识进行全面更新，又要充分发挥积极性、主动性和创造性以有效解决新准则体系实施过程中出现的新问题。
三、镇江市上市银行执行新会计准则的具体情况及存在问题
镇江市各上市银行为落实《企业会计准则（20__年版）》，均做了大量的业务培训和系统转换工作，并制订了相应的制度措施，分步逐层推进。新会计准则执行工作取得了一定的成效，但还存在以下一些问题：
1、从形式上看：在分步推进实施的机构，目前在总行层面实现了报表披露与新会计准则的对接，但在分支行则仍然沿用旧有的标准。我市除江苏银行外，各上市银行报表转换均集中在分行及总行层面。基本路径是由各分支行负责信息采集填报，省级行负责对信息采集表的汇总、审核和加工，编制调整分录，生成转换资产负债表、损益表及附注，然后提供给总行转换合并报表所需信息资料，由总行统一实现转换。虽然由其总行统一披露的会计报表达到了新会计准则的要求，但各分支行对本单位的数据调整结果并不知晓。在一次性实施转换的机构，其各类会计报告从总行到各分支行均实现了对接，但存在以下几类问题。如我市江苏银行按照总行的工作布置，于20__年1月1日起实施新会计准则，在根据新会计准则的要求做好系统转换及科目拆分和调整工作后，于20__年3月22日起使用新会计准则下的会计科目，其各类业务报表体系立即发生了重大变化。突出表现在：一是新会计准则科目设置不能完全满足全科目金融统计要求，主要涉及到存款类明细指标有：活期存款明细：如0698工业存款、0701商业存款、0706建筑企业存款、0712农业存款、0713城镇集体企业存款、0714乡镇企业存款、0715三资企业存款、0716私营企业及个体户存款；活期储蓄存款明细中0737个人银行卡活期存款、1307储蓄账户存款、1308银行卡外个人结算账户存款等，这些存款类指标数据无法从系统中采集，目前这些指标的数据只能匡估上报。二是江苏银行各分行新系统不是同时上线，而是分批上线，这样一来影响数据的准确性和真实性，二来影响与历史数据的可比性。而且在同一个统计区域，不同格式、不同计量方法的会计指标数据无法归并，数据不能准确反映真实的经济金融情况。
2、从内容上看：由于新准则引进公允价值、摊余成本和实际利率等理念，会计计量基础有重大变更，但目前各金融机构执行尚不到位。如：贷款业务，根据新准则，贷款应按摊余成本进行计量，并以此为基础按实际利率确认利息收入，当贷款发生减值时，应将其账面价值减记至预计未来现金流量的现值，减记的金额确认为贷款减值损失，计入当期损益。当前各银行对贷款本金与利息收入的计量，考虑到一是按新准则计算的贷款利息收入与按现行制度确认的利息收入差异较小，二是目前境内行营业税仍执行《财政部 国家税务总局关于金融企业应收未收利息征收营业税问题的通知》（财税[20__]182号），该通知与新准则的规定差异较大，若按照新准则在账面上确认利息收入，需要对账面利息收入做大量调整后才能作为营业税纳税基数，并可能面临向税务局的大量解释工作，因此，为便于操作，账面仍按照现行核算制度，区分应计、非应计贷款分别核算，其结果与按照摊余成本和实际利率确认的利息收入的差异，在总行报表层面统一调整。存款业务，根据新准则，存款应按摊余成本进行计量，并以此为基础按实际利率确认利息支出。各行鉴于按新准则计算的存款利息支出与按现行制度确认的利息支出差异较小，对存款业务的核算制度暂不作调整。
3、从执行力看：由于新准则要求
企业管理层从叙做某项交易的主观动机出发，根据持有某项金融资产或金融负债的意图、能力等因素对其分类，并对不同类别的金融资产或负债，分别采用公允价值或按照摊余成本计量。这就意味着，在对经济事项所涉及的金融资产或负债进行确认、计量时，将进一步加大管理层认定的比重。因此大部分的确认、计量集中在各商业银行的总行，基层行对此既不需要了解也无法了解。据调查，我市各商业银行会计人员对新准则的实施仅在报表转换操作的层面有所了解，对于深层次的背景和依据则一知半解。
四、有效推进新会计准则实施的建议
1、注重经营理念的转变
一是要充分理解新准则中所阐述的关于公允价值、摊余成本、实际利率等概念的含义，进而理解这些概念中蕴涵的科学管理理念，并将这些理念运用到日常运营、流程改革和系统改造中。二是不断转变业务增长方式，实现商业银行战略转型。通过提高信贷资产质量、大力发展中间业务等新业务的方式提高盈利水平，做到安全性、流动性和效益性相统一，从根本上提高银行业务发展质量、增收创利能力和风险管理水平。
2、明确部门分工，加强部门协调
实施新准则需要采集的信息量多，信息涉及的业务面也非常广，大部分信息需要业务部门提供，因此，新准则的执行需要所有员工、相关部门密切配合，按照各部门的职责分工对历史信息进行采集整理，重新梳理现有的业务管理模式，操作流程，将新准则的要求融入日常业务管理工作中。
3、构建公允价值的计价模型系统
按照新会计准则规定，商业银行需做到：使用公允价值法时，能够实现与其风险管理框架以及董事会批准的整体风险承受力相一致的风险管理目标；采用适当的估价方法,金融工具能以可靠的公允价值计价；定期披露涉及资产负债管理、风险管理等各方面的非财务性信息等。而要做到这些，商业银行就必须建立完善的风险管理政策、金融工具估值技术、有效的内部控制制度，并对现有信息系统进行改进和升级。首先，要按照持有的目的区分金融资产，对金融资产的价值按市场波动情况实行动态评估、管理和考核。其次，要按照新准则的要求改造现有的财务会计系统，进一步完善相关业务管理系统，进行业务流程再造，建立功能强大的数据库，满足会计核算和信息披露的要求。此外，还应引入衍生金融工具新的处理方法；对公允价值的来源进行甄别，对现有核算系统进行改造；增加投资，改进内部系统和程序，使其能实现对复杂金融工具的估值和处理。
4、建立健全保证新准则体系贯彻实施的配套制度
一是建立新的会计核算制度。现行的会计核算制度难以适应新准则中所要求的金融资产、负债分类方法，银行业应坚持审慎的会计原则，规范会计核算，从制度上保证其持续健康发展，迎接新准则带来的挑战。二是建立与新准则相适应的综合统计制度。目前我国处于会计制度与会计准则交替阶段，资产的分类与计量均有所不同，首先应针对不同机构实行分类推进，其次立足新准则，扩充原指标体系内容，建立一整套的金融业综合统计指标体系。
5、注意与其他监管要求的协调和配合
财务数据是监管部门对商业银行进行有效监管的基础，因此，商业银行在实施新会计准则的同时，还必须同时考虑财政部相关财务政策及银监会、人民银行相关监管政策的要求。由于新会计准则的实施对原有的会计核算制度进行了变革性的调整，在实施准备过程中要特别注意和其他监管要求的协调。
6、做好全方位培训工作，提升银行从业人员的整体素质。
新会计准则改变了传统会计的确认、计量、披露的技术和方式，并从规则导向转向原则导向，提供了多种估值方法的选择，需要更多的职业判断，对于习惯于传统记账模式下的财会人员提出了挑战。为此，商业银行应尽快完成在职人员的相关培训工作，从全局性、总体思路上和具体业务问题上进行培训，在不同层面上展开，对内部不同的部门、不同分工的人员进行有侧重的培训；积极开展同业沟通和交流学习活动，加强对新会计准则的研究，研讨实施新会计准则中取得的成效和经验，面临的挑战和任务，取长补短，贯彻执行好新《企业会计准则》。
商业调研报告 篇14
市政府采购工作，以“完善政府采购管理办法和采购程序，继续加大对采购各方的监督管理力度，进一步增强采购工作的透明度，坚决制止政府采购活动中的商业贿赂行为”为重点，认真做好政府采购工作。
一、市政府采购的现状
(一)领导重视，健全机构。建立一把手亲自抓，分管领导具体抓，采、管机构分设的政府采购管理体制。分别设立采购办、采购中心，配备能力强、业务精的工作人员，做好政府采购工作。采购事项集体研究，公开招标。
(二)加强了政府采购计划，扩大采购范围，加大了监督检查力度。不断加强政府采购预算和政府集中采购计划编制工作，逐步扩大政府采购范围，按(目录)要求，对范围内的政府采购项目做到应采尽采。做到事前有计划，事中有监督，事后有成果；做到程序规范，验收严格，资料完备。完成采购预算3441.43万元，完成采购金额3107.53万元，节约资金333.9万元，节约率9.7%。4月，市将未纳入政府采购的市公安局、市检察院、市法院、市总工会和市属各乡(镇)政府纳入政府采购。
开展了政府采购执行情况专项检查工作。主要对各单位政府采购范围的项目依法实施采购的情况，是否存在规避政府采购行为；采购代理机构财务开支情况，是否存在违反财经纪律现象等十个方面进行自查和抽查。
在自查自纠阶段，共收到125个单位的自查自纠报告。通过对自查自纠报表统计，全市政府采购预算总额为3530万元，当年实际执行政府采购总额为3219万元，节约资金为311万元，节约率为10%，分散自行采购的为343万元；政府采购预算总额为1968万元，实际为1856万元，节约资金为112万元，节约率为6%，分散自行采购的为570万元。在重点检查工作阶段，我们选取了市教育局、卫生局、国土局及政府采购中心等28个单位为重点检查对象，重点检查面为23%，各单位对检查出的采购无计划、随意性采购、规避政府采购等问题都能严肃对待，并制定出切实可行的整改措施，认真解决，确保了此次专项检查工作不走过场，切实收到实效。
(三)政府采购制度建设得到加强，完善了内部制约制度，管采分离管理体制得到落实。政府采购法实施后，财政部门就采购预算、招标投标、评审专家、供应商投诉、节能环保等方面制定了相关规章制度。划清了政府采购办与政府采购中心工作职责。政府采购办主要对政府采购计划、政府集中采购目录和集中采购限额标准、政府采购信息、评审专家、合同供应商资质备案、政府采购活动实施监督、检查和管理，负责受理政府采购活动中的投诉事项和行政复议、处理政府采购行动中的违法违规行为。政府集中采购机构主要是接受采购人委托，独立组织实施纳入“政府集中采购目录”以内及“政府集中采购目录”以外、分散采购限额标准以上的货物、工程和服务项目的采购；在政府采购监督管理部门指定的媒体上公布采购信息和采购结果；组织政府采购项目的招标、评标活动；根据采购人委托的权限组织签订或代理签订采购合同并督促合同履行；做好政府采购的档案管理工作；制定集中采购机构内部操作规程，建立健全内部监督机制。
(四)政府采购行为和程序得到规范。在政府采购招投标过程中，对选择招标适用方法、供应商自由参加投标活动、招投标人员之间利害关系回避、采购名、优、特、环保产品及招投标过程监督等方面，都能严格按照(政府采购货物和服务招投标管理办法)执行。对我市采购数量较大且较分散的商品，如办公自动化用品，由于产品标准统一，大部分采用最低评标价法，即以最低报价的投标人为中标供应商；在公开招标过程中，对货物项目的价格权值，一般也在百分之八十以上，最大限度的`发挥资金的使用效益。
(五)强化了依法行政和依法采购意识，不断提高采购监管、操作的质量和水平。政府采购是一项政策性强，涉及面广的工作，是社会普遍关注的焦点和热点领域。我们要在强化队伍建设的同时，抓好制度建设，规范采购程序。进一步建立和完善财政部门、集中采购机构、采购人职责清晰、运转协调的工作机制。按照(政府采购)和(行政许可证法)的有关规定，加强对采购中心日常工作的监督检查；加强政府采购评审专家的建设和日常管理使用工作；维护供应商的合法权益，对供应商的质疑和投诉按规定的程序和时间及时答复和处理。为政府采购活动创造一个良好的市场环境。
二、采购过程中存在的问题
(一)政府采购预算编制不完全、意识不强
许多采购单位未按预算管理要求将政府采购项目全部编入部门预算，年度执行中追加政府采购预算的现象比较突出，普遍存在漏编采购预算、超采购预算或无预算采购的问题，导致预算约束力不强，实际操作计划性较差。一些单位政府采购项目的实施往往是采购计划代替政府采购预算，什么时候需就要什么采购，年初预算时采购项目没在列入预算，很难体现集中采购的计划性和规模效应和实现政府采购预算管理。政府采购预算编制不完全。
(二)政府采购管理体制不顺，“管采分离”停留在表面。(政府采购办法)第十三条、第六十条规定：“各级人民财政部门是负责政府采购监督管理的部门，依法履行对政府采购管理职责”、“采购代理机构与行政机关不得存在隶属关系或者其他利益关系”。政府集中采购中心和采购办同设在财政部门，作为财政内设机构的相关科室，同归一个上级领导，不利于监督。
(三)采购中缺乏专业人员的指导。由于政府采购所涉及范围广，所涉及的专业知识非常繁杂，客观上需要配备专业化的采购人员。实践中采购中心的人员由于职业局限，没有能力对这些非常专业的要求做出判断，即便实行了政府采购专家咨询制度，也由于多方面的限制，采购中心难以全面聘请到所有专业的专家，而且即便是聘请到专家也无法全程参与采购项目整个实施过程，对采购行为做出及时、具体的指导。
(四)供应商选择面窄。目前政府采购机关确定的定点供应商太少，在相当大程度上还无法实现通过竞争机制节约政府采购资金的目的。而且各供应商的实力也存在明显差异，缺乏有效的竞争。在一些采购频率比较高的项目(如电脑、汽车、办公家具等)，参与竞标时经常出现一些“老面孔”，极易形成“供应垄断”和“日久生情”。表现在：1、由于个别供应商在同类项目中“屡屡中标”，从而影响了其他供应商参与政府采购的积极性。2、容易使参加竞标的供应商暗中联合，抬高价格。3、一些相互熟悉的本地竞标商，为了转移市场竞争给自己带来的压力，最终达到“多赢”的目的。4、外地供应商因费用总是不愿进入。
(五)政府采购电子化建设缓慢。在规范采购行为，提高采购公开透明度和工作效率方面，对采取协议供货、定点采购等集中采购组织形式应实施电子化操作，实现网上公告、网上下载文件、网上投标等功能，方便了采购单位和供应商。
(六)大量工程项目未实行政府采购。政府采购法第二条规定：“政府采购是指国家机关事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为”。政府采购法规定，除政府采购建设工程项目执行招标投标法外，其他采购项目应当实行政府采购。但在实际操作中，存在大量政府采购建设工程以外项目并没有实行政府采购的现象。
(七)对政府采购进行有效的外部监督较困难。机构的不合理设置，加之在制定采购政策时，制定者和实施者均为同一主管部门，而政府监察部门仅对采购的招投标过程进行监督，无法对政府采购全过程实施有效的监督和控制。
三、进一步规范政府采购的建议及对策
(一)强化意识，更新观念。一是财政部门的主要领导应把政府采购纳入重要议事日程，经常关注，专题研究。二是政府采购加强采购预算的规范管理。三是不断提高党政机关和行政事业单位及社会各界对政府采购工作的认识，切实解决、消除思想认识上的问题，有效排除干扰和阻力，切实为政府采购工作的开展创造良好的社会环境；
(二)规范运作，提高效益。一是完善政府采购的范围、目录、方法、程序和门槛价。二是要提高政府采购干部队伍的素质，加强廉政建设。建立采购评审专家库，全方位提升采购质量。三是运用网络技术，缩短采购周期，提高采购效益。
(三)健全制度，强化管理。一是逐步完善政府采购管理办法，强化资金控制。二是完善操作制度，强化规范运作，预防采购风险。三是健全采购机构内部监督机制。四是完善核算制度，强化财务管理。五是建立规范的保证金制度，强化风险意识，把政府采购风险降到最低线。六是建立采购质量反馈信息制度，提高采购服务质量，便于对采购结果进行考核。七是公布招标结果接受社会监督。
(四)拓宽采购范围与规范运行相结合。一是将政府投入的基本建设和公共工程类项目纳入政府采购领域；二是政府采购项目向小额商品延伸，对招标限额以下的小额采购项目如办公用品等实行采购卡制度，采购单位持卡在招标确定的商场采购所需商品，获得资金的规模效益。
(五)提高采购人员的综合素质，培育一支政府采购专业化队伍。政府采购部门应通过加强采购人员的业务培训，使政府采购人员不仅懂得财政预算管理方面的知识，还应掌握有关招投标、合同、采购管理的知识，以及其他方面的相关知识和技能。
(六)利用信息技术，加快电子化政府采购制度建设。结合财政管理信息化建设，推进政府采购信息系统建设，逐步建立包括供应商、咨询评审专家、商品价格等方面的信息资料库，发布信息公告，增强服务功能；积极推进政府采购的信息网络建设，以实现采购管理各环节通畅、运行功能完善、操作交易公开统一、全过程监控和网络安全可靠为目标，集采购单位、代理机构、评审专家、供应商和管理监督部门电子系统为一体，电子化政府采购管理交易平台，逐步实现政府采购业务管理交易全流程电子化操作，以提高采购效率，降低采购成本。
(七)坚持惩防并举，建立和完善政府采购的内部、外部监督机制。明晰管理机构与操作机构职能，不断完善“机构分设、政事分开、独立运行、相互制约”的工作机制，真正实现管理、采购、支付相互分离、相互监督。实行采购代理制度或将采管分设在两个管理单位，实现“裁判员”和“运动员”分开。建立事前预算约束、事中动态监控和事后监督处罚的监督体系，采购前在媒体公布采购项目，采购后要公布结果，接受社会的监督。加大政府采购的管理力度，严把重复购置关。建立政府采购情况报告制度，接受人大的监督。充分发挥财政、纪检、审计的监督管理职责，形成有效的监管合力。建立信息披露制度，对代理机构、供应商和评审专家不良行为以适当方式向社会公告；制定政府采购违法违纪行为处分处罚办法，加大对采购当事人违法违纪行为的处罚力度；制定政府采购供应商监督管理办法，实施政府采购市场禁入制度，推进政府采购市场诚信体系建设。强化行政监察和审计监督，加大违法违规采购行为的处理力度，构成犯罪的移送司法机关处理。
随着政府采购工作改革的深入开展，各级各部门执行政府采购制度自觉性逐步增强，开展政府采购工作积极性日益高涨。实施政府采购制度，不仅强化了财政支出管理，提高了财政资金的使用效益，而且有效遏制了过去单位采购中的不规范的行为，从源头上预防和治理腐败行为的发生，为市经济社会的发展作出了积极贡献。
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