土地管理的论文

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有关土地管理的论文

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有关土地管理的论文

　　开发区土地集约利用评价方法与措施【1】

　　摘要随着我国经济快速发展、人口快速增长，土地资源越来越紧缺，在这种形势下，开发区土地集约利用作为一种新的开发经营模式发挥着重要的作用。

　　当前土地管理工作的重要内容是转变传统的粗放式的土地利用观念，提高对土地集约利用的意识，建立集约高效的用地模式。

　　为了全面掌握土地利用情况，为开发区土地集约利用以及制定进一步的政策提供依据，采用实地调查的方法对土地整体利用情况进行评价，并重点分析典型情况，根据调查结果对土地集约利用潜力评价测算。

　　本文分析调查当地实际情况，结合吉林靖宇经济开发区土地集约利用评价工作，阐述评价过程、结论及建议。

　　关键词吉林靖宇经济开发区;土地集约利用;效益评价

　　随着我国经济快速发展、人口快速增长，土地资源越来越紧缺。

　　传统的用地粗放的方式已经不能满足经济日益发展的需要，开发区作为城镇发展和土地利用的重点区域，在我国经济发展中发挥着重要的作用，因此，为改善供求矛盾，在土地有限的情况下，必须提高土地利用效率，充分挖掘土地利用潜力，通过改善经营管理、增加经济投入等方式提高土地经济效益，建立集约高效的用地模式。

　　本文结合吉林靖宇经济开发区土地集约利用评价工作实际，简述评价过程如下。

　　1评价对象基本情况与评价方法

　　1.1评价对象基本情况

　　吉林靖宇经济开发区经吉林省人民政府批复成立于2002年5月30日，是以发展矿泉饮品为支柱性产业，同时发展长白山特产业及红色旅游业的生态环保型省级经济开发区。

　　开发区位于中国长白山靖宇矿泉城西南3km处，规划总面积11.8km2。

　　本次评价范围为经国土资源部公告界线范围内的开发区土地，总面积为56.50公顷，共分两大区块。

　　第一区块面积为24.82公顷，四至范围为东至恶河，南至西洋参集团鹿场，西至鹿鸣村，北至保安村;

　　第二区块面积为31.68公顷，四至范围为东至靖宇陵园，南至恶河，西至娃哈哈水厂，北至新建村。

　　1.2评价方法

　　1)评价方法以定量评价为主，同时结合定性分析，采用实地调查的方法对整体进行评价，并重点分析典型情况，调查结果以统计学数据进行分析评价;

　　2)用地调查利用第二次土地调查地籍调查图作为工作底图，结合遥感影像图，采用全野外实地调查的方式，对基础工作底图进行实地核对，对底图没有标注的地块进行补测与落位;

　　3)程度评价采用多因素综合评价法。

　　其中，评价指标的权重值和理想值的确定采用专家咨询法;

　　4)潜力测算采用趋势分析法、目标逼近法。

　　2开发区土地开发利用状况

　　2.1土地利用结构情况

　　吉林靖宇经济开发区总占地面积为56.5020公顷，其中已建成城镇建设用地13.03公顷，占开发区土地总面积的23.06%;

　　未建成城镇建设用地11.77公顷，占开发区土地总面积的20.83%;

　　不可建设土地31.70公顷，占开发区土地总面积的56.11%。

　　在开发区评价范围内，已建成城镇建设用地面积为13.03公顷。

　　其中，工矿仓储用地和交通运输用地面积最多，4.98公顷用于工矿仓储用地，4.05公顷用于交通运输用地，分别占已建成城镇建设用地的38.22%、31.08%;

　　剩余3.16公顷用于住宅用地，0.84公顷划分为公共管理与公共服务用地，分别占已建成城镇建设用地的24.25%、6.45%;

　　无商服用地和其他城镇建设用地。

　　在开发区评价范围内，未建城城镇建设用地面积为11.77公顷。

　　其中，44.4%已建成农村集体建设用地，共计5.23公顷;

　　其他未建成城镇建设用地面积6.54公顷，占未建成土地面积的55.56%。

　　在开发区评价范围内，靖宇经济开发区不可建设土地为31.70公顷，其中31.64公顷(占99.81%)属于自然、生态保护区土地，剩余0.06公顷(占0.19%)属于江河湖泊泄洪、滞洪区土地。

　　2.2开发区土地供应情况

　　在开发区评价范围内，开发区已供应国有建设用地16.70公顷，尚可供应土地8.10公顷，不可供应土地31.70公顷，分别占土地总面积的29.56%、14.34%、56.11%。

　　在开发区已供应国有建设用地中，8.05公顷(占48.20%)是通过划拨方式供应土地;

　　有偿方式供应土地8.65公顷，占已供应国有建设用地的51.80%。

　　有偿使用土地中有偿使用且未到期土地8.65公顷，占有偿使用土地面积的100%，不存在有偿使用且已到期但未处置土地。

　　3开发区土地集约利用程度评价结果分析

　　3.1土地利用集约度较高

　　吉林靖宇经济开发区土地利用集约度综合分值为86.12。

　　其中，土地利用状况、用地效益、管理绩效目标分值分别为76.17、92.36、100。

　　从靖宇经济开发区各项指标的分值来看，指标分值都较高，达到了开发区规划建设的各项目标。

　　3.2土地利用状况较好

　　土地利用状况评价目标分值为76.17，在三个评价目标中分值最大。

　　其中，三个子目标土地利用程度、用地结构状况和土地利用强度的分值分别为98.05、63.70、70.80。

　　3.3用地效益结构较佳

　　用地效益评价目标分值为92.36%，其中工业用地固定资产投入强度分值92.32，工业用地产出强度分值92.40，指标值较高。

　　可见用地效益状况好。

　　3.4管理绩效较优

　　根据调查结果显示，吉林靖宇经济开发区目前无到期项目用地和闲置土地，这充分表明，靖宇经济开发区的土地利用监督管理成效显著。

　　开发区土地有偿使用率和土地招拍挂率处于较高水平，工业用地项目都以有偿使用方式供应，2007年以来工业项目用地的供应均按国家规定以招拍挂方式供应。

　　从调查和测算的结果分析，目前吉林靖宇经济开发区评价范围内土地集约利用程度较高，可挖潜力较小。

　　4评价的几点结论与措施

　　4.1结论

　　4.1.1开发区土地利用集约程度较高

　　从开发区土地集约利用评价结果分析，土地利用集约度综合分值为86.12%。

　　其中，土地利用状况、用地效益、管理绩效目标分值分别为76.17、92.36、100，达到了开发区规划建设的目标，土地利用集约程度较高。

　　4.1.2开发区用地结构合理

　　在开发区评价范围内，已建成城镇建设用地面积为13.03公顷。

　　其中，工矿仓储用地4.98公顷，占已建成城镇建设用地的38.22%;

　　交通运输用地4.05公顷，占已建成城镇建设用地的31.08%;

　　住宅用地3.16公顷，占已建成城镇建设用地的24.25%;

　　公共管理与公共服务用地0.84公顷，占已建成城镇建设用地的6.45%;

　　无商服用地和其他城镇建设用地。

　　这一比例关系与吉林靖宇经济开发区规划布局总体上协调的，各种功能用地之间存在相互促进的关系。

　　目前开发区在建设的和未供应拟建的全部是工矿仓储用地，未来工矿仓储用地比例会上升，用地结构符合经济开发区的产业政策和发展方向。

　　4.1.3开发区土地利用强度的整体效率较高

　　已建成城镇建设用地内的总建筑面积为3.11公顷，综合容积率为0.24;

　　工矿仓储用地上的总建筑面积为2.70公顷，工矿仓储用地容积率为0.54;

　　已建成城镇建设用地内的建筑基底面积为2.97公顷，综合建筑密度为22.79%;

　　工矿仓储用地内的建筑基底、露天堆场和露天操作场面积为2.79公顷，工矿仓储用地建筑密度为56.02%。

　　开发区工矿仓储用地的容积率和建筑系数均符合国家规定的控制指标，说明靖宇经济开发区在项目用地管理上，认真执行国家相关产业政策，促进项目用地的节约集约利用。

　　4.1.4开发区土地利用监督管理成效显著

　　吉林靖宇经济开发区已供应国有土地16.70公顷，其中以有偿方式供应土地8.65公顷，土地有偿使用率为51.80%;

　　以划拨方式供应8.05公顷，分别为原城镇居民用地和交通运输用地及公共管理与公共服务用地。

　　以招拍挂方式供应土地6.07公顷，全部为工矿仓储用地，占有偿供应面积的71.17%。

　　经调查，吉林靖宇经济开发区认真贯彻执行国家土地管理的有关法律法规政策，供地方式符合国家政策，2007年以来供应的工矿仓储用地全部通过以招拍挂方式出让土地。

　　截止到评价时点，开发区范围内不存在有偿使用已到期和闲置土地。

　　这充分表明，靖宇经济开发区的土地利用监督管理成效显著。

　　4.1.5开发区未来用地面临紧张

　　从开发区几年来的开发建设和用地情况来看，开发区用地量逐年在增加，在国土资源部公告的靖宇经济开发区界址范围内已基本完成项目空间布局。

　　从开发区未来发展战略来看：开发区按照“构建靖宇工业经济发展重心，建设现代化新城区”的战略定位，及打造“三大基地”和“两大中心”的未来发展方向，开发区产业定位为：矿泉饮品产业、现代中药科技产业、生态农特产品加工产业、现代服务业。

　　根据开发区产业定位，结合开发区区位特点，开发区具体布局为：矿泉饮品产业园区、现代中药科技园区、生态农特食品加工园区、商贸物流园区、科技文化商务园区。

　　靖宇经济开发区产业功能区域现已基本形成，杭州娃哈哈、农夫山泉、康师傅、吴太等著名品牌企业已落户开发区(均在公告范围之外)因此，从开发区的未来发展来分析，现国土资源部公告的用地范围无法满足开发区发无法满足开发区未来发展的需要。

　　4.2土地集约利用的几点措施

　　4.2.1更新用地理念，实现土地资源科学利用

　　转变传统的粗放式的土地利用观念，提高对土地集约利用的意识。

　　当前，土地资源越来越紧缺，为改善供求矛盾，在土地有限的情况下，必须提高土地利用效率，充分挖掘土地利用潜力，通过改善经营管理、增加经济投入等方式提高土地经济效益，建立集约高效的用地模式。

　　4.2.2加强规划控制，严格限定发展空间

　　开发区经过近几年的建设发展，原先的规划已不适应发展的需要，大部分开发区都在重新编制新的区域规划。

　　在修编规划时必须统筹兼顾，本着高起点规划，高水平设计，高质量建设，高效能管理的原则，经过系统科学严格规范的考察论证，报省、市两级审批。

　　规划一经批准，就必须严格执行，不得随意变动、更改，必须严格禁止随意扩大开发范围的行为。

　　4.2.3以产出效益最大化为目标，坚持供地与项目投入挂钩

　　集约高效利用土地，提高单位面积产出，因此，严把土地招商关至关重要，在土地招商引资过程中，要吸引占地少、技术含量高、附加值高的项目。

　　对入区企业的单位土地投资密度、投入产出率和上缴税收等，制定科学严格合理的入园标准。

　　对已征用而尚未开发的土地，督促有关单位抓紧开发建设;

　　对没有能力开发或不准备开发的土地必须收回;

　　对征用后用作抵押的，应以妥善处理，坚决杜绝“征而不用，多征少用，征作他用”等违法违规现象的发生。

　　4.2.4充分运用市场机制，促进集约用地

　　严格执行我国土地利用等相关政策规定，充分运用地价杠杆等市场机制调控土地市场，提高土地利用效益，同时，建立健全土地预警机制，防范不良行为发生，引导和规范土地市场健康有序发展。

　　4.2.5建立建设用地集约利用的激励和约束机制

　　在目前土地有限的情况下，必须提高土地利用效率，要建立健全激励和约束机制，严格执行有关制度，通过充分发挥税收的杠杆作用等经济手段，做到企业效益要同土地利用效率相挂钩，形成鼓励和支持企业提高土地利用效率的相关政策。

　　在土地利用项目中对于建筑密度、容积率、单位面积产出、利润额等方面要制定相应的集约用地标准，对用地单位在项目完成时间期限内土地利用效率好、单位面积产出高的企业进行鼓励，必要时可以实施奖励措施，从而极大地调动社会全体成员积极性;

　　对那些没有在期限内完成的项目的用地单位可以适当予以处罚，督促其改善经营管理，建立集约高效的用地模式。

　　4.2.6强化低效土地处置，实现存量用地效益化

　　要强化低效土地的处置利用，通过利益吸引、服务促进、政策限制、氛围逼迫、处罚问责等各种经济、行政、法律措施提高用地单位积极性，引导用地单位盘活闲置地;

　　建立健全用地单位退出机制，通过土地补偿等途径促进土地流转，把闲置、半闲置和低效利用土地向优质项目转移，实现存量用地效益化。

　　参考文献

　　[1]高晋，张萍丽.城市土地集约利用潜力的评价[J].安徽农学通报，2009(7).

　　[2]周玉.开发区土地集约利用影响因素分析[J].广东土地科学，2011(3).

　　[3]吴启蒙，朱志玲，吴咏梅，梁晓磊.宁夏贺兰工业园区土地集约利用程度评价[J].国土资源情报，2012(2).

　　[4]邵晓梅，王静.小城镇开发区土地集约利用评价研究——以浙江省慈溪市为例[J].地理科学进展，2008(1).

　　现代城市土地集约利用研究与探讨【2】

　　【摘要】目前土地资源日益紧张，研究土地集约利用具有积极的意义。

　　介绍土地集约利用的内涵，分析了目前城市土地利用现状及存在的问题，研究城市土地集约利用评价的指标体系，并根据评价指标体系提出提高土地集约利用水平的措施。

　　【关键词】土地集约利用;评价指标体系;存在的问题;措施

　　土地是人类赖以生存的重要的资源。

　　随着社会经济的快速发展和城镇化进程的加快，土地资源短缺已经成为制约经济发展的首要瓶颈。

　　如何解决土地资源短缺与经济快速发展的矛盾值得探讨。

　　研究城市土地集约利用问题可以优化城市土地利用空间布局，提高城市土地利用效率，缓解资源环境约束带给城市发展的压力，研究城市土地集约利用问题具有重要的战略意义。

　　1 城市土地集约利用的内涵

　　目前针对城市土地集约利用问题已经做了大量的研究，综合来看，城市土地集约利用的内涵主要有以下几点：

　　(1)合理的城市功能分区、优化的城市经济结构和宜人的居住投资环境是城市土地集约利用的前提和基础;

　　(2)应该从整体看待城市土地集约利用问题，不能只考虑投资强度、产出强度等经济因素，同时还必须兼顾社会效益和生态效益;

　　(3)由于各区域经济发展层次不同，需要采用不同的标准来衡量不同区域的土地集约利用问题;

　　(4)城市发展的不同阶段，土地集约利用具有不同特征，最初是劳力资本集约型、发展到资本技术集约型，最后会达到最高形式：生态集约。

　　2 城市土地利用存在的主要问题

　　根据目前城市土地集约利用调查情况，经过综合分析，主要存在以下几个问题：(1)用地结构不合理：由于经济效益驱动，目前各大城市均存在重视商业住宅用地、工业用地，而生态用地比例较低的情况，城市的土地利用结构并不是十分合理;

　　(2)土地功能布局不合理，在城市用地中，存在功能分区不清的问题，中心商务区常与住宅用地、其他用地混杂，使土地的区位优势没有得到充分发挥;

　　(3)土地使用效益低下：主要表现在工业用地的投资强度和产出强度两个指标值较低，经济效益不高;

　　(4)城市用地紧张和浪费并存：土地供给的矛盾不断深化，但很多地方存在批而不建或批大用小的问题，造成土地浪费。

　　3 土地集约利用评价的指标体系

　　3.1 评价指标的选取原则

　　城市土地集约利用评价指标选择应该遵循以下原则：

　　(1)全面性的原则：城市土地集约利用及到城市土地利用结构、土地利用效率、投入产出强度、生态环境等等各方面，指标的选择需要全面反映城市土地集约利用的特点;

　　(2)代表性的原则：土地集约利用评价指标选取时应注重代表性，需要分析指标对评价目标的贡献度;

　　(3)定性与定量相结合：首先根据调查结果，对各指标进行定量分析与计算，同时汇总得到城市的土地集约利用水平，评价时以定量分析为主，定性与定量相结合;

　　(4)可操作性原则：城市土地集约利用指标选择应尽量简单明了，其相应指标值的获取要容易、准确、可靠，尽可能选择已有的统计数据，保证数据的可采集性;

　　(5)系统性原则：城市土地集约利用指标体系应全面、系统反映城镇土地集约化利用程度的各个方面，各子系统之间相互协调、互相促进，共同为系统整体服务。

　　3.2 评价指标的选取原则

　　从土地集约利用的宏观层次上考虑，并基于科学性原则、相对完备性原则、前瞻性原则、指导性原则和动态性原则，依据土地的经济效益、社会效益和生态效益，结合我国大城市发展的特点与现阶段国内外对城市土地集约利用的研究，确立了如下指标体系，并综合考虑国土资源管理部门、城市规划部门、城市建设部门、环境保护部门等诸多职能部门的专家意见，确定各指标权重分布见表1。

　　在城市土地集约利用评价中，对调查结果采用级差变化方法对所计算指标进行处理，并根据指标及权重计算土地集约利用程度。

　　4 提高城市土地集约利用水平的措施

　　(1)科学的进行城市规划：城市土地集约利用水平与城市总体规划及土地利用总体规划息息相关。

　　城市规划时需要考虑科学性与使用性，综合考虑用地结构及产业布局，促进土地集约利用，科学合理的引导用地规模。

　　(2)优化土地利用结构。

　　我国耕地资源稀缺，而经济的迅速发展要求土地供给量逐年增加。

　　用地结构不合理降低了土地集约利用水平。

　　应追求城市土地整体结构功能的最优化。

　　(3)盘活城市存量土地。

　　由于历史原因，城市中存在大面积的城中村，同时部分早期住宅用地建筑密度小、容积率低。

　　应该考虑盘活存量土地，挖掘其中内涵的大量潜力。

　　可以提高土地利用效率，可以保护耕地，防止城市化发展造成的城市土地盲目扩张。