小区前期物业管理介入研究
随着我国农村城镇化、城镇现代化进程的加快,以及住房制度改革和住房商品化政策的持续推进,物业管理随着房地产业的蓬勃发展得到了持续快速的发展,以下是小编准备的关于小区前期物业管理介入研究的论文，欢迎大家借鉴!
摘 要：物业管理介入是现今物业管理的最新手段，但是很多物业管理公司并不注重前期的物业管理，只将管理环节放在事中或事后。其实事前的控制也是不容忽视的，只有这样才能将整个管理环节贯穿始终，提高最终的物业管理效率。文章站在事前控制、防患未然的角度来阐述前期物业管理的重要性，介入的方法和项目提出了完善前期物业管理的对策。为小区物业管理体出了可行性参考，为未来小区物业管理指明方向。
关键词：物业管理 前期物业管理 前期物业管理介入
所谓前期物业管理介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作的角度为开发商提出小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等方面的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，并制定物业管理方案，为以后物业管理工作打下良好的基础，以使开发出的物业最大限度地满足用户的需求和物业管理的需要。
一、前期物业管理介入的重要性
(一)辅助房地产开发商改进工程的设计和质量
1.提高房地产开发商工程规划与设计的准确性，保证前期物业的顺利开展。任何一个开发商都是从自身最高利益的角度出发去建设一个新楼盘，在利益的驱使下，开发商往往不考虑今后物业的增值与保值，而以最快的速度去完成小区的规划与设计，然后就有可能会出现屋顶排水设计不合理、房间采光不足等细节问题。然而进行前期物业管理的介入就可以参与到项目的规划与设计中去，辅助开发商改进工程的设计，从而可以有效地避免这些缺陷与不足的设计问题的出现。
2.协助房地产开发商监督工程建设的进度与质量。在施工建设过程中，开发商虽有参与工程监理工作，但是开发商不是专业的建筑师，而且为了提高工程进度而盲目追求速度，往往不注重对施工过程中会遇见的问题及时反应并解决，就将质量问题全权委托在受理的建筑机构上，从而使建好的房屋一遇到雨水等恶劣的天气时，就会出现墙面渗水、屋顶积水等问题，而且房屋在使用一段时间后墙面会出现裂缝的问题。这些问题不但增加了开发商在小区验收这个阶段的费用，而且也推迟了小区使用的时间，这不仅给物业管理公司带来了管理烦恼，也给开发商自身带来不必要的繁琐。进行有效的前期介入工作就可以及早发现问题，提出问题并解决问题，从而保证工程的建设质量。
(二)提高物业管理公司的服务水平
要对一事物了如指掌，那就必须从开始去接触，如果一个物业公司是在整个楼盘售出之后才开始管理，那这个物管公司仅仅只了解项目面积、小区居住人数，却不了解楼盘在规划设计中的不足，不知晓楼盘在建设中留下的缺陷，这也就增加了物业在今后管理的难度。如管道堵塞遭到业主的投诉，物业管理者不清楚当初房屋管道设计的走向，这就降低了物业处理问题的效率，增加了物业在整修方面的投入。在房屋销售阶段不及时介入其中，就不能提早对业主的基本资料进行汇总和归档，在后期管理工作中一方面要重新补充业主信息，另一方面还要做好与业主快速的沟通交流工作，这就增加了物业管理公司在今后管理工作的负担，也不利于与业主构建良好的交流渠道。在物业前期介入管理就可以提早了解项目的基本情况，提前接触业主，从而为后期的物业管理做准备，从而提高物业管理公司的服务水平。
(三)保障小区居民的合法权益
作为商品的购买者，小区居民在楼房建好之前都不能接触到房屋本身，只有开发商将样板房展出，他们才能初步了解到自己将要买的房屋中的设计样板，而不知道钢筋和水管用的是什么材质，如果不进行前期物业管理介入，那么购买者的利益将不能得到最好的保障，从而使物品的质量低于价值，使住房购买者受到损失，进而引发与物业管理者的矛盾，购买者不但不能安心享用楼房，而且还会增添烦恼。从而使业主的权益得不到保障，也就不利于业主与物业的和谐相处。
二、前期物业管理的阶段性介入及其项目
(一)在项目规划设计阶段的介入
1.与房地产开发企业做好沟通交流，初步了解项目的规划设计。不是所有的物业管理公司一被房地产开发企业选用就可以对房地产开发商完全的了解和熟悉，所以物业管理公司需要花一定的时间去与房地产开发商进行沟通交流，从而了解房地产开发商此次开发项目的规模、特点、结构以及配套设施等，初步了解项目系统的情况，然后就可以为后来介入到项目的策划中去而筹备。
2.合理选配物业管理公司的有关人员介入项目的策划。在了解完项目的情况后就是要及时分配物业管理公司中对策划有相关经验的人员对项目策划的介入。在项目规划设计阶段物业管理公司属于助手角色，所以选派的人手也是要对策划项目有专业经验的，从而能更好地为房地产开发企业提供合理有效的建议，完善项目的规划设计，加快项目策划阶段的进展，从而增强房地产项目决策规划的准确性，保证房地产项目顺利地开发。
3.参与各项规划设计的讨论会。从试用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险;减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。主要就项目的结构布局、功能等方面提出改进建议;就项目环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议;提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;就项目的管理用房、商业用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。
这样不但可以增强开发商在房地产项目决策、规划阶段中的准确性，保证房地产项目顺利地开发，从而避免在设计中出现的小问题;而且对于物业管理公司来说，在项目开发设计阶段就开始介入就可以提早对整个项目的规模以及配套设施的熟悉了解，对整个项目的背景了如指掌;这些前期工作的`顺利完成也就可以提高居民对开发商与物业的信任和对小区内配套设施的使用需求的满足。