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物业管理主体关系
下面小编为大家准备了关于物业管理主体关系的论文哦，希望可以帮助物业专业的同学!
摘要:业主与业主委员会的关系其实是以委托授权为基础的被代理人与代理人的关系。业主委员会基于业主授权所为的行为视为业主所为，由业主承担法律责任。业主与物业公司间的关系是一种特殊的委托关系，二者由这一特殊的委托关系相联系，共同构成了物业管理法律关系中最重要的两个主体。
关键词:物业管理 业主委员会 物业公司 关系
随着房地产市场的发展，物业管理在我国得到了迅猛发展，但同时也暴露出许多问题。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》澄清和解决了一些问题，但有的基本性问题即便在2007年10月1日《物权法》实施以来仍然存在。正是由于这些基础性问题迟迟不能解决，因此，尽管《物权法》第84条、85条和第87条就物业管理进行了专条规定，且《物业管理条例》已根据《物权法》进行了相应修订，但物业管理方面的纠纷仍然不断。所以，对物权法规范下物业管理主体及其关系做一剖析，对于我国目前的物业管理乃至整个房地产市场的发展均具有重要意义。
一、物业管理涉及的相关主体
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理关系是一种典型的民事法律关系，这可以从修改后的《物业管理条例》将物业管理企业更名为物业服务企业中体现出来。从最微观的层面看，物业管理关系仅仅是业主与物业公司之间的关系。然而，业主数量众多以及建筑物区分所有权的存在，客观上决定了业主只能通过业主大会、业主委员会表达自己的意愿，故而又产生了业主与业主委员会、业主委员会与物业公司之间的关系。另外，房地产开发企业在物业管理中发挥着重要作用，同时，房地产行政主管部门、居民委员会在物业管理中的作用也同样不可小觑。此外，围绕着物业管理活动，保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫公司等也与业主发生着或近或远的关系。然而，除业主、业主大会、业主委员会和物业公司外，其他单位均不是物业管理所直接涉及的主体。
综上，厘清物业管理主体关系，实质上是要厘清业主、业主大会、业主委员会、物业公司这四者之间的关系，其中又以业主与业主委员会、业主委员会与物业公司间的关系在整个物业管理中最为重大。
二、业主与业主委员会
业主即建筑物区分所有权人，是物业管理中最重要的主体。接受物业管理服务的是业主，交付物业管理费用的是业主。然而，由于建筑物区分所有权与一般意义上的所有权不同，既包含了对专有部分完整的所有权，又包含了对共有部分的共有权以及由此派生的社员权即对物业的共有部位、共用设施设备和相关场地的知情权和监督权，对物业的共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的监督权。因此，众多业主区分所有权相互搏弈的结果必然是业主大会以及业主委员会的产生。
业主大会是一个物业管理区域内全体业主组成的机构。根据《物业管理条例》的规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政部门的指导下成立物业大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。可见，我国现行物业管理制度下的业主大会是同一个物业管理区域的最高权力机关。然而，一个物业管理区域内的业主，少则几十，多则成百上千，凡事均由业主大会决定并由其从事对外的各种活动显然不具有可行性，因此业主委员会也就应运而生。
业主委员会是指由业主大会选举产生，作为业主大会的执行机构，代表业主实行自治管理的组织，它行使着广泛的职责。业主委员会作为全体业主的代表，其法律地位至关重要，因为只有明确业主委员会的法律地位，在对内关系上才能确定业主委员会与业主、业主大会的关系，才能摆正业主委员会在执行公共物业管理事务时的位置，以至当业主委员会或其成员由于过错或不作为给广大业主造成损害时才能确定应承担的责任类型。然而，如此重大的问题，《物业管理条例》并未对其加以明确。就实务中大量存在的业主与物业公司、业主与业主委员会的纠纷，学界的主张也各不相同。有的主张应赋予业主委员会以物业管理合同主体的资格，有的主张取消业主委员会，改由业主大会内设的管理处或事务处行使目前由业主委员会履行的职责，有的则主张业主委员会尽管不具有实体法上的主体资格，但应作为“其他组织”享有诉讼主体资格。
要正确认识业主委员会的法律地位，就必须从物业管理实务出发，看业主委员会在现实生活中是如何运作，现行法律法规对业主委员会的活动又是如何规定的。《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员的权利并享有被选举权。业主大会选举产生业主委员会，并负责选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。由于业主委员会是从业主中选举产生的一个机构，它代表全体业主同物业公司进行一系列的活动。因此，凡不具有业主资格和身份的人，都不能成为业主委员会的委员。从目前来看，绝大部分委员都有自己的本职工作，并不是专业的“委员”，一般说来，业主委员会委员的工作是无偿的，并没有相应的报酬。同时，业主委员会的活动费用从业主交纳的物业管理费中提取并由物业公司单列开支，其办公用房也为全体业主共有，其掌握的公共设施专用基金(由房地产开发商缴纳)和物业维修基金(由业主缴纳)等也属于全体业主所有。业主委员会只有在取得业主大会授权后才能代表全体业主的利益从事物业管理范围内的活动，而业主大会授权的基础又来源于业主对物业的所有权。业主委员会所从事的活动包括代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业管理合同，了解和反映业主的意见和建议，监督和协助物业公司履行物业管理合同等。业主委员会的上述行为，其收益并不属于业主委员会，而是属于全体业主，当然责任也归于全体业主。
由以上分析可以看出，尽管从名义上看，业主委员会具有自己单独的名称，但是其完全不具有独立性，它只是全体业主的授权代理人而非独立的法律主体。从诉讼的角度看，将业主委员会理解为业主的诉讼代表人似乎更为恰当。业主委员会作为诉讼代表人有先天的优势：首先，业主通过参与业主大会来选举的业主委员会成员的诉讼权利是有限的，必须经得全体业主的授权。其次，一般说来，管理规约可以明确约定业主委员会在一定范围内行使某一方面的物业管理诉讼或仲裁活动，那么只要业主委员会的活动未超越该范围，均可以不再重复授权，保证了诉讼或仲裁活动的效率。
综上，业主与业主委员会的关系其实是以委托授权为基础的被代理人与代理人的关系。业主委员会基于业主授权所为的行为视为业主所为，由业主承担法律责任。当然，当业主委员会超越授权故意或过失给业主造成损害时，业主委员会应就此承担责任。
三、业主与物业公司
如前文所述，物业管理关系最终体现为业主与物业公司之间的关系，二者以物业管理合同为纽带。对于物业管理合同归类于哪种民事合同，目前学术界还存在着不同的观点。第一种观点认为，物业管理合同是一种新型的合同类型，表现在合同一方的物业公司属于新兴的第三产业，而合同另一方的业主又是通过业主委员会这个特殊的代表机关来从事签订合同的行为，因此，它不归属于目前《合同法》所规定的任何一种合同类型。第二种观点认为，物业管理合同应归属于承揽合同，它是物业公司按照业主一方的具体要求完成特定管理工作的合同。第三种观点认为，物业管理合同是一种委托合同，委托人是业主，受托人是物业公司，物业公司基于委托合同即其受业主之托处理相应的事务就是物业管理。就这三种观点而言，第一种显然并不可取，点出物业管理合同是一种非典型合同，并无益于点明业主与物业公司间的关系。第二和第三种观点说出了物业管理合同的一些特点，但似乎都不能涵盖物业管理合同的所有特性。而要真正把握物业管理合同的类型，必须先弄清楚该合同的特征，然后根据该特征与《合同法》规定的有名合同进行一一比对，才能得出最终的结论。
所谓物业管理合同，其实是业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业公司签订的，有关物业管理和提供劳务事项的协议。在物业管理合同中，业主大会选聘的某物业公司是基于对该公司的资信、管理能力、服务质量的信任，并且只有物业管理区域内全体业主所持投票权的2/3以上通过才能最终选定。因此，物业管理合同是一种典型的信赖合同。其次，物业管理合同是一种提供服务的合同。物业公司要为业主提供物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，所有这些，均体现为物业公司为业主提供的服务。最后，物业管理合同是有偿、双务合同。物业管理是物业公司在收取物业管理费的前提下向全体业主提供的一系列服务，且合同双方均负有一定的义务。根据以上对物业管理合同的分析，不难发现物业管理合同应该不是承揽合同，因为承揽合同的承揽人在依照合同完成特定工作后还须交付工作成果，其工作成果在交付前后还有着意外毁损灭失的风险，而物业管理合同全然不具有这样的性质。
我国《合同法》规定的提供服务的合同包括了运输合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同、居间合同等合同类型。两相比对，物业管理合同与委托合同最具有相似性。所谓委托合同，是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。当然，二者只是根本上的相似，在许多地方仍然存在差异。如委托合同既可以是有偿合同，也可以是无偿合同，而物业管理合同一定是有偿合同。此外，对于物业管理合同来说，无论什么时候物业公司与第三人从事行为的后果均由物业公司承担，对于业主并不直接发生效力。
所以，业主与物业公司间的关系是一种特殊的委托关系，二者由这一特殊的委托关系相联系，共同构成了物业管理法律关系中最重要的两个主体。
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