物业公司集团化财务管理的思考
摘 要：随着房地产业的发展，物业管理的市场需求越来越大，物业公司管理项目的数量及区域也越来越多。适应市场的发展，物业公司也越来越多的采取集团化管理。本文从财务管理的角度对物业公司在集团化发展过程中的业务特点、风险控制等方面进行分析，探讨物业公司集团化财务管理的思路。
关键词：物业集团公司;财务管理
伴随着房地产业这几年的快速发展，各种房地产开发公司如雨后春笋般发展起来。经过国家政策的调控、市场的洗礼，具有一定的开发实力，符合市场需求，管理科学的公司逐渐生存下来。由于企业自身扩张和盈利追逐的内在动力，比较大的房地产开发企业并不满足一定区域的开发，开始在全国范围内拿地开发项目。随着开发交付楼盘越来越多，如何对这些项目进行物业管理，如何在房地产开发链中发挥物业公司的作用，使物业公司品牌树立为开发项目服务，是这些开发商面临的问题。对这种涉及开发区域比较广、楼盘数量比较多的情况下，房开企业一般会设立物业集团公司，然后在各个开发区域设立子公司或分公司进行物业管理。
物业公司在集团模式下如何进行风险控制，如何进行分、子公司的管理是物业公司财务管理中需要解决的问题。笔者结合自己的工作实际，从以下几个方面谈谈对这方面的认识。
一、建立符合物业公司业务特点的核算模式
有别于房地产开发企业资金密集型的行业特点，物业公司属于人力密集型行业。根据《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的相关要求，物业公司要定期向业主公布收支情况。物业公司在设置账套、组织核算的时候要考虑到这些特点。组织架构上，物业公司一般设立子公司或分公司，下面的项目上设立管理处进行管理。无论采用那种方式，一般都要核算管理处的收支，子公司或分公司本级的收支情况。实务中会出现以下两种会计核算方式：
(一)不分项目会计核算方式
采用此方式下公司本级和管理处的收支都在一个账套上核算，公司本级和管理处的收入、支出不分别列示。物业公司所有的收入都在营业收入中反映，公司所有的成本在营业成本中反映，公司管理部门发生的费用都在管理费用中反映，公司整个经营成果在利润中体现。资产负债表中的应收账款反映公司整个物业费的挂帐情况。此方式的优点是简单方便，缺点是不能对管理处进行考核，各种管理数据需要在账套中十分繁琐的提取，增加财务人员的工作量，有时也不能满足管理的要求。
(二)分项目会计核算方式
此方式就是公司本级和管理处的收支分别核算，公司本级和管理处之间资金往来通过设置“内部往来”科目核算。期末通过汇总本级和管理处的报表形成公司对外或报送上级公司的报表。该种方式下，在本级和各管理处的账套中可十分方便的看出各个责任中心的资产状况、经营成果和现金流量情况，汇总后也可得出整个公司的财务状况;可以十分方便的对公司本级、管理处进行考核，也可根据业主的要求公示项目或物业公司的收支情况。该方式的缺点就是核算的时候要针对不同项目的业务在各自的账套中进行，期末的时候要做汇总报表。从以上分析可以看出，分项目会计核算比较符合物业公司管理实际，能真实反映物业公司经营状况。
二、发挥预算在物业公司经营活动中的控制作用
预算是企业在战略规划和预测、决策的基础上，以数量和金额形式反映的特定期间的具体行动计划，反映企业在特定期间内的资源配置状况和经营活动的详细安排。预算目标必须与年度经营目标一致，预算是企业绩效评估的一个重要依据。预算具有规划、沟通与协调、监控、绩效评估等作用。预算管理由编制、执行与控制环节、考核等三个方面组成。在物业公司经营活动预算中发挥着重要的作用，预算可对物业经营活动进行控制。预算的编制要全员参与，物业公司编制预算需要分、子公司各部门及下面的管理处共同参与编制。物业公司可在集团公司及各分、子公司层面设立预算管理委员会，分、子公司的预算委员会可由各管理部门及管理处组成，各财务部门在预算编制中发挥着沟通、协调、平衡的作用。预算编制可根据以往年度的经营情况及下一年度的经营目标为基础，具体编制上可根据客服、工程、秩序、保洁等各业务板块及管理部门的数据自下而上汇总编制。集团公司根据各单位上报的预算汇总平衡，确定各分、子公司下一年度的预算。预算一经确定后，集团公司可与各分、子公司签订责任书下达预算。预算下达后不能随意调整，由于经营情况发生变化确需调整预算，必须上报集团公司财务部审查，经集团公司审批后方可调整。分、子公司根据和集团公司签订的责任书，层层分解预算指标，落实到每一个责任单位，并作为对各责任单位绩效考评的依据。预算执行过程中，分、子公司需要定期(月、季)向集团公司汇报预算的执行情况，并对预算执行过程中发生的差异进行分析。年末集团公司可依据预算的执行情况对分、子公司进行考核。
三、加强资金管理，保障物业公司资金安全
资金是企业运转的“血液”，企业经营活动离不开资金的管理，资金管理是企业财务管理的核心内容。资金管理在物业公司经营活动中有着十分重要的地位和作用。如何增加资金来源，保障资金安全是物业公司在资金管理中要解决的主要问题。物业公司维持运转的主要资金来源于收缴的物业费，物业费是物业公司生存和发展的根本。物业费的核算及催缴是物业公司资金管理中比较核心的工作。
物业费的核算包括台帐建立、记录、帐务处理等。建立台帐是物业费收缴的基础，台帐在物业费收缴中发挥重要的作用。物业费台帐应包括业主名称、单元明细、收费面积、收费单价、应收金额，以及业主补交、预交、欠缴的明细等信息。物业公司应在收房时向开发商取得业主的明细资料，建立台帐，台帐建立后应根据业主信息变化及时更新。物业公司收到业主缴纳的物业费时应登记台帐，同时在财务账中进行帐务处理。物业公司应建立资金管理制度，明确物业费收缴过程中收款、记账、复核各个环节的责任，保障资金安全。 如何提高物业费收缴率是物业公司资金管理中另一个重要环节。根据签订物业服务合同所确定的服务标准，物业公司的支出基本上比较固定，物业费收入的多少基本上可决定物业公司的利润情况。实际工作中衡量物业费收入的一个指标是收缴率，收缴率的`高低决定着物业公司的盈亏。根据年度预算确定的盈利目标，收缴率应该保持一定的水平，完成收缴率指标，是物业公司在提供物业服务基础上的一个重要任务。由于楼盘的质量问题、物业公司服务以及业主对物业服务的不理解等各方面的原因，业主缴纳物业费的进度参差不齐，欠缴情况经常发生。物业公司应根据财务部门提供的应收物业费账龄分析表，制定催收策略，确定催收力量，采取有效的方法进行催收。为了顺利收缴物业费，物业公司也要根据物业服务合同确定的标准提供优质的物业服务，同时也要为业主缴纳物业费提供方便。物业公司可采取短信提示、多种结算方式、延长服务时间、上门等多种方式进行催收。
四、对分、子公司定期或不定期进行财务检查
物业公司作为人力密集型行业，进入门槛不高，员工素质参差不齐，收费点比较多;在建立完善财务制度进行管理的同时，也要加强监督检查。物业公司日常工作中有很多业务涉及到现金的收付，比如物业费的收款，发票开具，业主装修押金的收取与退还，临时停车费的收款，垃圾清运费的支付，公共区域能耗费的支付等。这些业务涉及到人员的变化，付款审批的环节，收款及时入账与否以及收费点与银行距离的远近等各种因素，容易产生差错与舞弊。有的地区管理的楼盘比较分散，分子公司本级与管理处票据传递距离比较远，平时的日常监管容易流于形式。因此集团公司定期或不定期地进行财务检查，可督促分、子公司及管理处严格遵守财务制度规定的流程进行管理，防患于未然。对财务检查中发现的问题，分、子公司应积极整改，并将整改的结果向集团公司汇报。集团公司也可把检查出问题及整改情况作为年度考核依据之一。
总之，物业公司集团化后对分、子公司的财务管理，应根据行业特点与公司具体情况，采取符合物业公司业务特点的措施与方法并在实际工作中不断加以完善，只有这样才能发挥财务管理在物业公司经营活动中的核心作用。
参考文献：
[1]企业内部控制配套指引培训指定教材.《企业内部控制配套指引[M].立信会计出版社，2010(5).
[2]高级会计师资格考评结合考试辅导教材.高级会计实务[M].经济科学出版社.2014.
[3]财政部会计资格评价中心编，中级会计实务[M].经济，科学出版社.
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