房产物业管理的实践与对策论文
房产物业管理的实践与对策论文【1】
【摘要】 近年来,随着城市建设速度的加快、商品房开发的不断增多,房产物业管理纠纷也日益增多,本文主要分析房产物业管理在实践中遇到的与立法不相符合的困境,并积极寻求解决的途径。
这对于正确处理房产物业管理纠纷案,稳定社会秩序,完善房产物业管理法规,具有十分重要的现实意义。
【关键词】房产物业管理企业;业主委员会;解决对策
1908 年成立的世界上第一个全国性的物业管理行业性组织――国际建筑物业主和管理人员协会(BOMAI),它标志着物业管理进入法制化,现代化时代。
自我国首家房产物业管理公司――深圳市物业管理公司于1993年3月成立以来,我国的物业管理已风风雨雨地走过十六年,房产物业管理行业已呈现出欣欣向荣的态势,但由于我国房产物业管理起步晚,业主和相关当事人法制差,法制的不完善,我国的房产物业管理同时也存在着不少的问题。
如业主大会不能按时成立或职权不明,业主被物业管理企业或开发商侵权而法律无法予以有效地保护,专项维修基金使用不规范,去向不明等,上述问题在我们房产物业管理企业实践中都不同程度地存在着。
本文拟从房产物业管理企业在实践中遇到的问题提出以下对策。
1.物业管理在实践中遇到的问题
2003 年5月28日国务院第9次常务会会议通过《物业管理条例》(以下简称物管条例),同年9月1日正式施行。
条例共七章70条,涉及业主、业主委员会,前期物业管理、服务与物业使用等内容,可以说物管条例的内容在理论上是比较完善的,然而在实践中施行起来,却遇到以下几个方面的困境:
1.1业主委员会的法律地位不明确。
物管条例第八条规定:“物业管理区域内的全体业主组成业主大会。”第十五条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构。”这一规定从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位,但是,实际操作起来却有不少困难,学术界和法律界对其法律地位也存在争议。
业主委员会法律地位的不明确,使业主委员会处于尴尬的处境,也不利于保护广大业主的合法权益,长此以往,容易造成社会的不稳定。
1.2开发商与房产物业管理企业责权利不对等。
物管条例第24条规定国家“提倡”建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
然而,在实际操作中,不少地开发商自行组建物业管理企业,并将其建设中的质量、服务承诺推到物业管理企业头上,使其成为“替罪羊”。
比如业主按规定交 2%的专项维修资金,由开发商收取后即自行挪作它用,并未按规定转到物业管理企业帐上。
物业公司收不上费用只能少服务或不服务,如此一来,便会形成恶性循环,对小区的治安、公共环境设施的维护极为不利。
1.3业主大会与建设单位、物业管理企业地位不平等,易引起双方的矛盾冲突。
按条例规定,业主大会是业余的松散的没有法律地位的非赢利组织。
而建设单位、物业管理企业却是具有法人地位的商业性组织,这种法律地位的不平等必然导致权利义务不对称,如建设单位能自行决定挪用专项维修资金,物业管理企业有权决定提高物业管理费,自行出卖或出租公共停车场等。
4、房管部门有权利、义务却无处罚责任,导致业主大会无法及时召开,业主委员会无法及时成立,业主与物业公司(开发商)发生矛盾时无法及时有效地解决。
但从实际操作来看,困难极大。
2.解决对策
前面已经提到,我国物业管理在立法与实践中的困境极不利于保护业主的合法权益,不利于社会的安定团结,因此,完善我国现行物业管理方面的法规,是解决上述困境必须着力解决的一项问题。
有鉴于此,特提出以下对策:
2.1立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任(包括前期物业管理)。
首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理,其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。
规定入住率达到一定比例(如30%―50%)或首次交付使用达到一定期限,房管部门必须组织业主筹备成立业主大会,如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的,一定比例(如10%―15%)的业主可向房管部门申请强制成立业主大会,房管部门应当给予支持,否则,业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼,状告房管部门“不作为”。
业主大会成立并选举产生业主委员会后,在一定期限内(如6个月)应当做出选聘新物业管理企业的决定,在选聘新物业公司期间,建设单位必须将物管条例第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管,由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业,定聘后,业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。
物业管理企业直接对业主委员会负责,最终对业主大会负责。
以此杜绝“老子”遗祸“儿子”担罪现象发生,对现有建设单位已设立的物业管理企业,可采取限期分离办法解决,使建设单位逐步淡出物业管理行业。
2.2立法应明确业主委员会的法律地位,建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。
业主委员会的产生,体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。
它由业主大会选举产生,其对公共物业财产的管理权利,来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托,双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。
因此,法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格,业主委员会是大会的执行机构,它负责实施其决议,代表业主大会对物业进行有效管理。
这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况,从而有效地缓解矛盾,并最大限度地避免纠纷的发生。
2.3用法规或司法解释明确物业公司与业主的关系――服务与被服务、被委托与委托的合同关系、业主大会与政府的关系,它们之间是互相配合,互相支持,互相协助的关系。
这一规定能更有针对性地解决物业管理纠纷,以南宁市澳洲丽园物业管理为例,物业管理公司就明确了本身的权利义务和地位,对于业主投诉的问题都能及时有效地以解决。
这种到位的服务深受业主欢迎。
业主就更加支持物业管理公司的正常管理活动,形成良性循环。
与此同时,政府部门也应指导业主大会开展工作,两者相互配合,互相支持,互相协助,共同搞好物业管理区域内的安全卫生、交通、绿化等工作。
2.4明确地方房管部门的失职责任,把物业管理的监督权授予广大业主。
根据国务院《行政法规制定程序条例》“起草行政法规,应当符合体现行政机关的职权与责任相统一的原则,在赋予有关行政机关必要的职权的同时,应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任”的规定。
物管条例应当补充规定地方房地产行政管理部门对业主大会成立遭遇阻挠应承担的责任及其失职时应当承担的责任。
广大业主也可以行使监督权,只有如此,才能够确保物业公司管理的规范化。
2.5建立专项维修基金管理委员会。
专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位,建立专项维修基金管理委员会,对其使用情况、利息情况定期予以公布。
从实际情况看,专项维修资金的筹集一般有三种途径,第一是开发商售房时按房款2%收取,然后转给物业公司保管。
第二是业主购房时不交专项维修基金,待用时再以业主大会决议形式筹集。
第三是在收取物业管理费用中分两部分,一部分为平时物业管理支出,另一部分为专项维修资金。
至于采取哪种方式续筹专项维修基金,也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3 以上通过。
【参考文献】
[1]夏善胜。物业管理法[M].法律出版社,2008年4月第1版.
[2]《物业管理条例》[N].法制日报,2008年6月20日第3版.
[3]胡杰丰。业主委员会的法律困境与解决思路 [J].《现代物业》2008年第3期.
[4]戴世锋 .王一玫。福州物管新规亟待明确3项权利,[N].中国地产报。2008年5月22日.
[5]杜星。许琛。住宅小区双管家对撼斗“撑” [N] 羊城晚报, 2008年6月28日.
房产物业管理对策的研究【2】
【摘 要】随着我国社会的快速发展和住房制度的不断改革，物业管理作为一种新型的服务模式发展起来。
通过不断地探索，我国物业管理业得到了快速发展，管理规模也越来越大，同时管理水平也越来越高。
物业管理在改善人们生活水平、促进房地产业良性发展、维护小区安全稳定等方面发挥了重大的作用。
但是物业管理体系还不十分完善，仍然存在一些需要解决的问题。
本研究综述了房产物业管理的现状及存在的问题、解决现存问题一些必要措施。
【关键词】房产;物业管理;现状;对策
通过多年的改革和不断地探索，我国物业管理服务作为一种新兴的行业诞生并得到迅速地发展。
我国物业服务行业在管理规模、覆盖面积、从业人数、管理水平方面都有了相当大的提高，并且在改善人们生活环境方面做出了极大的贡献。
但是，我国的现行的物业管理体系还不够完善，政府相关部门对此的监管力度也不够，因此暴露出了一些不同层次的问题，比如说物业公司的服务质量差、物业公司乱收费、业主与物业公司纠纷频繁发生等。
这些问题都严重的制约了物业管理行业的良性发展，给人们也带来了许多困扰。
所以说如何加强物业管理业的服务质量，已经成为社会各界关心的问题。
业主们希望享受到更优质的物业服务。
1.房产物业管理的现状及问题
1.1物业公司存在强迫业主接受物业合同的现象
我国的物业管理业在不断发展，它的服务覆盖面积越来越大，随之而来是各种各样的问题。
目前，楼房开发商在售楼之前都会委托一家物业公司来负责整个小区的物业管理，而物业公司通常会要求购房者与公司签订一系列的相关合同。
当业主对物业服务不满意要求解除合同时，物业公司就会以合同未到期作为推脱的理由，这给业主带来了很大的困扰。
本来业主作为消费者选择服务是自由选择，可以享受消费者的正当权利，但正是由于开发商和物业公司的不规范的操作，同时缺乏相应的法律监管，造成了业主不能正常地享受权利。
所有业主都期望可以解决这种损害他们利益的问题。
1.2物业公司存在服务质量差和乱收费问题
目前，我国物业管理行业发展还不完善，缺乏相关的政府部门的监管，导致业主和物业公司的服务关系不明确，这使得物业公司的经营不规范、服务差。
有的物业公司只是追求利益，不按约定提供服务，他们只收费不提供服务，这使得业主极其不满。
而我国缺乏对物业管理业进行法律约束，国家没有制定一个统一的物业收费标准，因此物业公司可以自行设定收费标准，物业费的多少完全由物业公司说了算，这个过程中业主完全是被动接受服务的。
有相当一部分物业公司为了进一步的获取利润，更是乱收费。
与此同时，物业公司的服务态度是极其恶劣，他们随便的停水、停电，严重的影响了业主们的正常生活。
还存在着一系列的服务问题，如小区卫生条件差，打扫不及时;小区门卫形同虚设，闲杂人可以随意出入导致小区治安问题严重。
1.3物业管理企业结构单一
物业管理是一个新兴的行业，它在发展过程中收到了多种因素的限制和约束，使得物业管理企业结构单一，没有更好地全力的发展。
物业管理发展的单一导致了很多业主在享受服务时受到了很大的`限制，而且企业的单一就意味着不能为更多的业主提供服务。
这使得我国物业管理业的发展严重缺乏后劲，物业公司只是依靠管理费来维持公司的运转，这大大地影响公司的发展壮大。
因此，公司没有能力提供更优质的服务。
1.4公共设施以及维修基金归属不明确
物业公司在和业主进行委托管理时，应该明确设施和维修基金归属。
但是，很多住宅小区房屋的公共设施产权界定尚未明确，这些公用设施的利用与收益的归属根本无法界定，给物业管理和收费带来困难。
很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的产权界定无法明确。
同时，法律责任也不清楚，比如说在管理区域内发生丢车、人身伤害等刑事案件，物业公司应当承担什么责任?目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据。
我国相关的法律也不完善，这使得设施和基金的管理存在一系列的问题。
到目前为止，有些地方仍没有按照国家规定建立起维修基金的归集、使用、管理制度;有些地方没有按照国家规定从房改售房款中提取专项维修资金;也有一些地方住房专项维修资金由政府行政部门管理，使用手续繁琐。
维修基金不到位给住宅共用部位维修和共用设施的更新改造造成困难。
2.房产物业管理存在的问题的解决办法
2.1政府加强对该行业的监管
我国要解决物业管理中存在的问题就要成立专门的政府机构，加强行业的监管力度。
由于我国的地域辽阔、生活结构复杂多样，所以要实现对物业管理的完全监管，国家需要设立更多的下级机构，而且需要一个漫长的过程。
政府的监管不仅可以起到指导监督的作用，而且引导物业管理行业按市场和法律规律办事。
政府要制定符合物业管理业发展的实际政策，规范物业企业的经营，从而推动物业管理的快速发展。
同时，让市场主体发挥杠杆作用，实现物业管理企业的优胜劣汰。
2.2物业公司要加强服务和收费合理化
物业管理业本身就是一个新兴的服务行业，所以，物业公司都要本着服务好业主的宗旨。
把给业主提供最优质的服务作为企业发展的最终目标，这反过来对企业的发展是有好处的。
物业公司要努力的提高服务质量，避免任何服务问题的发生，努力得到业主们的认可。
与此同时，物业公司一定要杜绝乱收费，公司要在政府的引导下制定出一套切实可行的收费标准，做到不乱收费、做到收费合理化。
物业公司不仅要让业主享受到优质的服务，而且还要让业主觉得公司的收费是合理的，这样业主们也就心甘情愿地按时缴纳物业费了。
这对公司的发展也是有利的，公司可以进行良性的运作。
2.3物业企业需要多元化发展，提升企业的实力
任何企业处于长久发展考虑都会选择走多元化发展道路，因此，物业管理企业朝着多元化发展是一个必然的趋势。
物业想走多元化道路提升企业的实力就要从以下几个方面着手。
第一，企业要建立大物业的经营理念，物业公司要跳出住宅物业的局限，不断地扩展业务范围，逐渐实现走多元化道路。
第二，物业企业要走兼并重组的道路。
物业企业必将通过自然的淘汰和联合等手段得到调整。
第三，物业公司要走专业化服务的道路。
物业服务公司要逐渐的实现各领域的专业服务。
第四，物业企业要联合其它边缘行业开展服务。
最后，物业企业要实现企业的多元化发展要走集团化发展道路。
2.4解决好设施和维修基金归属问题
我国相关部门要制定出相应的法律，对设施及维修基金做出明确的归属。
而物业企业要解决好维修基金和设施归属问题就要依赖国家的法律。
同时，有专业人士建议废除维修基金制定，引进财产保险制度。
3.结语
我国物业管理行业是一个新兴的行业。
虽然发展很快，但是发展中也暴露出了很多的问题。
为了物业管理业的健康发展，要切实的采取有效的措施。
最终希望我国物业管理业可以不断的完善，可以让业主们更好的享受物业的优质服务。
【参考文献】
[1]黄乐平.业主物权与物业管理法务全解[M].北京：法律出版社，2008.
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