物业管理论文【通用】
在现实的学习、工作中，大家都尝试过写论文吧，论文是指进行各个学术领域的研究和描述学术研究成果的文章。那么问题来了，到底应如何写一篇优秀的论文呢？下面是小编帮大家整理的物业管理论文，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
物业管理论文1
摘要：结合作者多年工作实际，以企业后勤服务为研究对象，重点分析物业管理社会化的意义所在。从实际情况来看，在实践管理过程中，想要提高管理质量就要将物业管理逐步的转向社会化管理，唯有如此，才能促进企业后勤物业管理水平。
关键词：企业后勤；物业；管理；研究
物业工作所包含的内容非常多，其主要是针对房地产等财产归属权来说的。从当前的实际情况来分析，物业主要是针对已经建成并且投入使用的各种建筑以及其附属场地设备来提供更加完善的管理服务，其中包含了环境卫生的处理、内部交通设施的管理以及内部的安保措施等等。物业管理非常的复杂，其中关系着所在区域内所有的商家、业主以及开发商的利益，各方利益都要通过合同的方式来进行明确并且约束。服务的模式通过只包括有无形服务与有形服务两种形式，这也是市场行为，同时还具备了一定程度适当的安保行为。一方面要充分的保护出资人的利益，同时也具备了集体消费与共享的基本原则。
一、企业后勤服务特点
企业的物业管理也可以认为是一种后勤辅助性工作，其资金主要是上级单位的拨款，服务业通常是免费或者是福利性的。从前期的规划到后期的执行，都是通过行政化色彩的方式来实现的[1]。此时的'业主也是单位的职工，所以也就无法对业主进行选择。在加之福利性的要求，对于物业工作也就无法提出具体的要求。伴随着住房数量的攀升，企业所需要付出的资金也逐年增加。
二、积极应对社会化转变的趋势
（一）转变思想，明确方向
后勤服务的改革首先要摆正思想，确立正确的引导。企业的职工在内心中已经认可了这种福利性质的服务，而物业管理走向社会化，会影响到很大范围内人员的利益。此时应该不断的加强思想的宣传与引导，让广大职工都认识到社会改革是必然的发展趋势，要摈弃传统的固有思想。同时，物业管理的社会化也不仅仅是为了减轻企业的负担。从事后勤工作的干部职工，要深入群众当中，及时的发展他们所面临的困难，要考虑到他们的经济负担。合理的控制改革的速度，将所有的配套设施都要准备好，不能冒进。
（二）政企分离，自主经营
后勤物业管理进行社会化的改革，需要根据具体情况来进行。对于一些具备了条件的后勤部门，要从编制、经费等方面从主体单位分离出去，从多种形式来进行承包，独立核算、自负盈亏。而对于条件不足的单位要给予一定的时期过渡。在确保各项业务都能够正常运转的情况下，选择有偿的方式来保证资金收入更加的稳定，如有必要，可以申请政府补贴。以经济发展规律为前提，重点是需要将管理与职能服务分离开，将后勤部门与主体单位分离开。不再提供福利性的服务，而是通过经济的方式来更好的促进物业管理社会化、市场化的转变。要选择合理的方式，在条件允许之下将后勤各个部门联合起来。这样可以全面提升管理服务质量，全面提升经济效益。
三、实现社会化的模式与重点
（一）将物业管理逐步转变成社会化管理模式
现代化的物业管理逐步的走向了市场化运营的方式，也不断的进行专业化转变，要选择独立运营的方式，要不断的拓展服务，使其更加丰富，满足市场发展需要。物业公司应该以独立法人的形式存在，根据运营状况设置具体的岗位，但是不在设置行政岗位级别。企业后勤物业管理的社会化就是将其放入到一个巨大的市场环境中，极具发展潜力。在管理的过程中，各方以及工作人员都要根据岗位来签订拉动合同，明确各方的权力与义务，并且根据公司效益来发放薪酬，适当的制定激励政策。
（二）全面提升服务水平
市场经济主张的是优胜劣汰，物业公司要想获取更强的发展动力，就要全面提升其服务质量与信誉度。在实际工作中，通过员工培训的方式来提升服务质量，这也是物业公司能够取得发展的主要动力。在社会化转变的过程中，要将核心业务进行转变，明确管理制度以及管理程序，切实提高管理质量以及工作效率。任何工作都应该以满足客户的需要为出发点，转变思想，加大员工培训力度，切实提高服务质量水平。随时保持与业主进行有效的沟通，了解物业员工的真实需要，以更加优质的服务来全面提升公司的竞争力[2]。
（三）明确责任，加强监督
物业管理工作需要以法律法规以及管理规范为基础，同时还应该以主体单位与后勤部门的具体情况为基础，将各种不利因素排除掉。我国应制定了物业管理具体法规，所有的房屋权利人应该有组织的成立业主委员，然后进行表决，以选择符合业主意志要求的物业公司。然后进行双方合同的签订，明确规定物业所需要提供服务的范围以及管理范围，还要规定其服务质量与水平等具体要求。同时，原后勤工作人员也应该加入到物业管理队伍当中，对物业部门进行监督与管理，全面保证广大职工的根本利益。
四、结语
市场经济的快速发展带动之下，住房管理制度的改革也逐步进行当中，这必然成为企业改革的重点部分。而物业管理的社会化是提升管理质量的关键，也是改善环境的主要措施，更加能够反映出职工的根本利益。在工作中，应该充分的保护广大职工的根本利益，建立符合市场与各方经济利益的物业管理新模式。企业也可以“轻装上阵”，为全面提升经济效益而不断的努力。
参考文献
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[2]李洁.对物业设施设备管理的思考[J].现代物业(上旬刊).20xx(09).
物业管理论文2
摘要：本文在对当前小区物业管理服务现状分析的基础上，对封闭的小区物业管理与开放式的小区物业管理服务进行了比较，分析其中的利与弊，发现小区开放背景下对物业管理更具有积极意义和发展前途。结合小区实际情况，明确了小区在开放背景下物业管理的发展方向和具体的实施模式，即：通过政府相关政策，以及市场情况和信息宣传等方面进行转型和优化，提高当前小区物业管理服务模式的转型和升级，提高小区物业的服务质量，在小区居民中营造良好的口碑，提高物业管理服务水平。
关键词：小区；开放背景；物业管理；服务模式；转型
0引言
在国家“加强城市规划建设管理工作”政策中，对小区物业管理有着明确的指示，即：在新建住宅区域推广街区制度，将原有的封闭式住宅小区，逐渐转变为具有开放背景的小区。这一政策对不少小区有着直接的影响，同时也对很多小区的物业管理造成很大的影响。转变原有的小区物业管理模式就成了当前小区物业管理部门所面临的主要问题，本文对小区开放背景下的物业管理服务模式转型进行了研究，对原本的小区管理服务模式进行升级和转变进行了探析。
1当前小区物业管理服务的具体内容和状态
在国家相关政策推广之前，居民居住的多是封闭式小区，封闭式小区多具有公共设施不够全面，或者居住小区距离公共设施距离较远，居民日常生活不是很方便或是小区的地理位置偏僻，人流量不够大，有着安全隐患。在早期，我国对小区的物业管理理念比较模糊，多是由街道办事处来对当地区域的小区进行管理。这种方式在很大程度上影响了小区的管理效率和加大了街道办事处工作人员的工作量。随着社会发展和对国外先进物业管理理念的学习，我国房地产商也逐渐实行了物业管理服务自主管理小区，提高居民的生活质量。例如万科地产所推行的睿服务物业管理系统，不仅提高了小区居民的生活水平和生活质量，同时也通过物业管理服务塑造了自身良好的企业形象。在当前，封闭式小区物业管理方面面临着许多问题。一是封闭式小区的地理位置比较特殊，很多封闭式小区修建时间比较早，而且修建地区比较集中，在交通高峰期，小区的人员流动会造成街道的拥堵，不利于城市交通建设规划。二是不能充分使用当地的公共资源，封闭式小区周围不具有大型超市等公共设施和资源，对居民生活造成了极大的不变。同时封闭式小区的地理位置也不符合当前城市的建设要求，阻碍了城市现代化建设脚步的发展。三是社区的活力不足，封闭式小区外来人员流动较少，没有足够的社区活力，不能充分的使社区居民感受到社区物业管理服务的温暖和居民之间的集体认知感。
2小区开放和物业管理服务模式的转变方向
小区开放是当前社会城市建设的主要方向，开放式小区的物业服务管理模式转型是当前小区物业服务面临的主要问题，在转型过程中有着很多的转型措施。一是政府参与小区物业管理服务模式的转型，可以通过当地政府的宣传，让小区居民更加容易地接受物业管理服务模式的转变。二是可以通过市场经济来转变当前小区物业管理的服务模式。通过市场资源的供给和调配，来保证开放式小区物业管理服务的服务质量和服务水平。三是向具有专业化的物业管理服务转变，通过学习国际先进的物业管理服务理念，让开放式小区的物业管理更具有专业性。通过在管理过程中的实践，加强小区的绿化，安保和公共设施的维护等，让物业管理服务更加具有专业性。四是要坚持进行信息化的转型模式。当前互联网发展迅速，开放式小区的`物业管理也要与互联网发展紧密联合，通过互联网信息的快速传递和互联网软件的高速发展，可以设计相对应的物业管理服务系统，通过计算机技术实现现代化的物业管理服务模式。同时也可以通过互联网对小区的物业管理进行宣传，提高小区居民的满意度。
3结语
在当前国家城市发展建设规划的要求下，小区要适应开放式的管理背景，对原有物业管理服务模式进行转变和升级，提高物业管理服务的质量和水平。在开放背景下的物业管理服务模式要具有以下几种特性。一是要具有创新性，能够在物业服务和管理方面进行创新发展，提出创新理念，更好的服务于小区的居民，打造一个积极健康小区。二是缓解当前居民对小区背景的不适应性，及时与小区居民进行沟通和调整缓解居民情绪。三是在开放背景下小区物业管理服务模式转变过程中，要严格要求小区管理标准，不应该因为服务模式转变而降低小区物业的管理质量。四是可以结合当地政府的政策支持，加快开放背景下小区物业管理服务模式的转型速度。
参考文献：
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[3]莫金洋.浅议小区开放背景下物业管理服务模式转型研究[J].工程技术(全文版):65
物业管理论文3
内容摘要：随着我国的城市发展和社会体制变迁，城市社区物业管理问题日益重要。本文利用公共选择理论分析了城市社区的物业管理问题，认为通过社区居民自治组织来安排物业管理服务等社区公共物品的提供可以克服目前社区管理中的一些困难。本文还对如何发挥社区居民自治组织的作用提出建议。
关键词：物业管理自治组织公共选择理论
随着我国城市经济体制改革的不断深化和社会主义市场经济的快速发展，社区作为一种社会基层自治组织，其所具有独特的社会功能逐渐显现出来。改革旧的社区管理体制，建立适应社会经济发展的新型社区管理体制，使社区发挥出其特有的社会功能，成为我国城市发展的紧迫任务。但是在当前从单位制的居民社区到社会性的社区过渡时期，社区物业管理暴露出许多问题。社区物业管理经费筹措困难，社区公共物品供给明显不足，影响了居民生活和城市管理。本文试图通过西方经济学中的公共选择理论，对社区物业管理进行研究。
当前城市社区物业管理中发展现状及存在问题
在我国进行住房改革前的几十年里，城市大部分社区是以工作单位划分的，社区物业管理也由单位后勤部门提供，这种管理实际上也是单位日常工作的一部分，人们的归属感不成问题，物业管理费用由单位解决，住户不用自己付费，因此物业管理矛盾不多。
随着住房制度的改革，社区管理发生了巨大变化，由过去的企事业单位管理过渡为社会化的物业公司管理，物业管理的深层次问题就必将出现。社区物业管理成为社区居民需要的公共物品，在费用筹集缺乏合理组织管理时，这一公共物品的供给往往无法到位。从费用供给来看，单位化社区时期是由单位直接提供社区物业管理费用，而社会化物业社区的物业管理费用要分摊到社区住户，由住户上缴，这就出现了上缴不到位的问题，造成供给短缺。单位化社区时期社区住户对物业管理费的感受是间接的，或者说无需自己操心；而社会化物业社区的住户对物业管理费用的感受是直接的，要从自己的财富中拿出一部分交给物业管理公司，心理上不适应，往往会出现拒交，即使是迫于外界压力不得不交也是能拖则拖，况且有些居民由于经济条件确实困难，交不起水电费与物业管理费。有不少社区出现了因物业管理费不足而造成的社区生活垃圾无人清理、社区断水断电等现象，严重影响社区居民生活和城市社区建设，不利于社会安定。社区物业管理公司如何搞好各社区的物业服务，政府如何提供对贫困社区的支助，解决社区公共物品供给不足等问题值得关注。
西方经济学的公共选择理论
物业管理是对属于不同产权的私人业主的共有财产和共有物品（住宅以及社区的各类相关配套设施）进行维护和管理。而筹措费用、管好环境、约束居民的不道德行为就要求有一定的权威性。然而，物业管理公司是企业，必须借助政府法令和规章制度，借助基层政府和社区组织才能实现。本文借助西方经济学中公共选择理论来对社区物业管理做一分析。
一种物品如果供给一个人而其他人能够不花额外成本加以利用，这种物品就是公共物品。一种公共物品一旦被生产出来，可以同时供一个以上的个人联合消费，要排除其他人的消费是不可能的或成本很高，无论其他人对这种物品是否支付了费用。这便是公共物品消费的非排他性。公共物品的第二个特性是非竞争性。即一个人对某种物品的消费不减少或不影响其他人对这种物品的消费。公共物品不限于物质产品（如花草、路灯、卫生、道路等），一些由社区物业管理公司提供的非物质产品和服务也是公共物品，如规章、邻里关系、治安状况，甚至聘用到良好的物业管理公司过程本身，以及建立选择、聘任、监督物业公司服务质量的体制、制度也被视为一种公共物品。社区居民可能都有享受良好物业环境的愿望，但往往不愿花费时间和精力等私人资源参与这一公共物品的生产。
对于社区的居民个人来说，公共物品的供给是必要的。但是，供给公共物品需要成本，这些成本需要社区的受益居民共同分担；而公共物品一旦提供出来，又无法排除那些没有分担成本的居民对其进行消费。由于消费者无论对公共物品的供给是否支付了代价，他都可以从公共物品的消费中获益，这个事实就提供了一种刺激，使消费者对公共物品的贡献小于其从公共物品中的获益，甚至想只享受公共物品。消费者总是希望别人贡献的足够多，以便把公共物品生产出来，然后来免费享用。由于存在逃票乘车的可能性，所以任何个人都没有动力自愿为公共物品的供给付出代价。因此，个人具有逃票乘车动机的直接结果就是：公共物品不能由要通过对其消费来获益的私人主动生产和供给。
公共选择学派认为，从国家来讲，政府最初就是为了提供法律、国防、治安等公共物品的目的而由社会成员共同协议建立起来的。由于公共物品不能像私人物品那样通过市场过程有效率地提供出来，因此就需要通过集体选择，来决定公共物品生产什么、如何生产以及为谁生产的问题，以及决定每个社会成员为公共物品的供给所必须承担的份额问题。
社区物业管理中公共选择理论的应用
社区居民要享受到社区公共物品，就要建立对应于政府的社区管理组织，但是自治组织缺乏政府的强制权力，它必须服从政府的管理和法令，并且需要借助正规政府的管理和法令，除此之外，自治组织在产生、运作方式与程序上与政府是相同的。这可以解决几个问题，物业社区的物业管理机构通过怎样的程序，即如何产生？物业管理的收费标准怎么确定，即如何收费？物业管理应通过什么方式确定社区居民的共同需求，即如何选择干什么？社区居民的共同需求是什么，即物业管理应当干什么？
（一）社区物业管理机构的产生方式
社区管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府对社区的关系不是上下级关系，而是主导、引导、监督和扶助的关系。当社区无法由自己的居民自发建立自治组织，缺乏活动经费时，基层政府需要引导和扶助社区居民建立自治组织，待其能正常运转时退出。在新的物业社区，居民是逐渐加入社区的，这时居民自治组织的功能很多情况下是由物业开发公司代理的，过去企事业单位的物业社区往往习惯于由原单位行政管理。当社区公共物品供给不能满足居民需要又缺乏自治组织时，政府基层组织应协助居民建立自治组织来生产公共物品。我国在建立社区自治组织这一公共物品的提供应该是有优势的，关键是改变基层政府的思想观念和工作方式，减少人为障碍。为了搞好社区管理，政府应以立法的形式明确社区自治组织的.法律地位，树立其权威，明确其职责，规范其行为。社区居民自治组织是以共同的公共物品需要为联系的，政府基层组织不能代替其作用也不应当代替其作用，而是应当积极配合其运作，搞好政府的管理和服务，为社区居民营造一个好的社会环境。现实中这种思想没能被很好认识，政府基层组织往往不能找准自己的位置，不是干涉过多，就是放任不管。政府基层组织思想的转变，是社区管理的问题所在。
社区有了自己的自治组织后，由其选择和监督社区物业管理公司或物业服务提供者应该不成问题，社区的物业管理等公共产品的提供就具备了一个组织者，这是搞好社区管理的第一步。在以往的物业管理实践中，一般引入社区管理委员会这样的机构，这与本文的自治织有相同功能，但笔者认为社区自治组织更能体现社会组织的意义，通过法律文件规范其运作，对政府管理城市更有普遍意义。
（二）物业管理的收费方式
按照社会福利最大化的原则确定税收比率，并用税收收入来购买公共物品或为公共物的生产融通资金，这是政府的职能。与政府对应的社区自治组织担负着为社区购买和提供公共物品的职能，也需要筹措经费融通资金，向居民征收物业管理费用。在实际运作中，这一职能往往由物业管理公司承担，人们要么忽视了社区自治组织的这一角色，要么建立的自治组织不规范，运作程序和机制不健全，由此引发出许多矛盾。物业管理公司作为经济组织，是不能直接向居民提供公共物品的。物业管理公司提供怎样的公共物品要由社区自治组织征求居民意愿，按居民福利最大化的原则确定费用额，制定服务档次，将单个居民的需求综合为对公共物品的需求。不同层次、不同需求的居民要求不同的公共物品，在有限的费用负担下，没有人可以提供令所有人都满意的公共物品。在公共物品为个人提供的收益与其支付能力差距过大时，要么居民不满足，要么超越其需求，大家对物业管理运作的参与积极性就低，物业管理公司就难以有足够经费，导致大家更为不满，形成恶性循环。社区自治组织要根据大部分居民的经济条件和对公共物品的需求档次来决定物业管理的收费标准，向物业管理公司购买相应的服务。在缺乏购买最基本公共物品的社区，应由政府提供物业管理经费，以保障居民的生活。
（三）物业管理选择问题
尽可能正确地估计居民对公共物品的实际需求，将单个居民的需求变为整个物业社区公共物品的需求是重要的一项工作，也是最难的一项工作。
“社会”是个人的集合体，而每个人又具有各不相同的偏好。因此，集体选择的首要问题是确定“社会需要什么”，即通过某种方式对个人偏好进行加总，然后再做出“社会”决策。公共物品的供给不是市场决策的结果，而是非市场决策的结果；个人对公共物品的偏好，不是通过价格机制传递给生产者，而是通过政治程序被转换成集体行动。减少社区居民的公共选择的协调成本的一种途径是缩小居民的差异，使其消费档次和偏好尽量接近，为提供公共物品而分担的费用能在其认同的范围内，不使获益与费用出现较大偏差。社区居民自治组织是执行政治程序和加总的机构，应有正规程序和加总的方法，需要由政府法令来明确。一旦公共物品的选择由社区自治组织合法做出，社区居民就应认可，不得以个人理由拒绝付费。
（四）物业管理提供的内容
作为一个社区的住户来说，其需要是多方面，好的物业硬件仅仅是最基本的要求，良好的物业设施管理、优美的室外环境、良好的社区治安，是对物业管理最基本的需要，而作为社区的居民来说，其关心的还有更广泛的内容：社区的品味和档次对成就感的影响；子女受教育的方便程度和教育质量；社区娱乐和人际交往的需要；社区购物和生活的方便程度。
居民的各种生活需要有些是物业管理公司可以提供的，有些必须由社区居民自治组织来提供，如良好的人际关系、社区的精神文明建设等。物业管理公司可以提供物质条件，文化内涵则要由全体居民通过社区居民自治组织来建设。
（五）政府要对贫困社区进行扶助
由于物业使用者不同层次的需求，显而易见地会出现从最昂贵的到最廉价的不同档次的社区。如果忽视这种需求的不同，就很难搞好社区管理。不需要政府支助的富人得到了平均支助，而需要政府支助的穷人可能不具备最基本的生活条件。物业管理和社区环境建设将因这种平均主义的存在而一事无成。政府要承担的将是对贫困住宅区、安居工程社区、租房区的扶持，这些社区物业管理最基本的费用应由政府承担，为社区居民提供最基本的公共物品是政府应该负责的事项。
结论
搞好城市社区的物业管理必须重视居民的公共选择问题。社区的管理需要建立居民自治组织，作为社区全体居民的代表，行使组织协调、议事决策、管理教育、监督服务等功能，由其来代表社区居民选择和购买物业管理服务等公共物品。通过规范的集体选择程序，把居民个人的选择转化为社区居民的集体选择，理顺各种关系，使物业管理费用征收更加合理，尽可能实现社区居民福利最大化，同时为优化政府的财政资源的配置、搞好城市管理提供条件。社区居民自治组织是以共同的公共物品需要为联系的，政府基层组织应当积极配合其运作，搞好政府的管理和服务，为社区居民营造一个好的社会环境。政府应以法令形式确定社区居民自治组织的合法地位与运行程序，树立其权威，规范其运作。
参考文献：
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3.黄安永，钟国贺.基于公共选择视角的物业管理道德规范的经济学研究.东南大学学报：哲学社会科学版，20xx，11（2）
物业管理论文4
基于B/S体系架构的幸福里小区物业管理系统，紧跟行业发展，满足人们生活、工作的需要,实现了信息网络化。通过较丰富的功能将Web的技术特点体现出来。本设计主要完成客户端，Web服务器端应用程序和数据库的制作，实现网上小区物业管理系统的创建，管理员注册/登录，对物业信息进行添加，删除，修改等功能。
一、系统的需求分析
通过对幸福里小区的调查，获知小区物业管理系统应具备以下功能：1、对小区所有房屋资料的录入和增，删，改，查询等功能的实现，这是一个小区管理的基础，小区管理都是基于该小区的房产资源而产生的。2、对小区内住户的详细资料的管理，包括增，删，改，查询等功能的实现，这也是物业管理产生的基础，物业管理都是相对该小区的所有住户而言的。3、实现物业设备管理，仪表包括水，电，气表数据管理，收费管理，住户投诉管理，住户报修管理，设备维修管理，停车场管理。4、各种物业统计报表，包括物业设备统计报表，所有住户的水，电，气仪表资料的统计，各种收费统计，住户投诉统计，住户报修统计，物业设备维修统计等。
二、系统设计
2.1系统的功能模块设计
根据系统的需求分析，我们将小区物业管理系统的功能分为四个模块，分别为用户管理模块、基本资料管理模块、物业管理模块和报表统计模块。其中：1、用户管理模块：包括用户的注册、登录、添加新用户以及用户信息的更新等。2、基本资料管理：包括物业公司员工资料管理、房产资料管理以及住户资料管理。3、物业管理模块：包括设备维修管理、住户保修管理、住户投诉管理、停车管理、收费管理、仪表数据管理和物业设备管理。4、报表统计模块“包括设备维修统计报表、住户保修统计报表、住户投诉统计报表、物业设备统计报表、各项收费统计报表以及仪表数据统计报表的生成。在生成每种报表时，可根据需要选择相应的项目进行报表的生成、打印。
2.2系统数据库设计
用户表={序号+登录名+登陆密码+用户描述}住户表={住户编号+物业地址+房型+建筑面积+使用面积+业主名称+籍贯+工作单位+邮编+身份证号+电话+开户银行+银行帐号+入住时间+迁出时间+性别}房产资源表={房间编号+物业地址+建筑面积+使用面积+房型+装修情况+单价+总价+买主+备注+是否已售出}物业设备表={设备编号+设备名称+型号+品牌+所属部门+购买日期+事故记录}停车场信息表={车位编号+车位位置+停车住户+物业地址+开始日期+截止日期+备注}住户投诉表={投诉编号+投诉日期+接待人员+投诉住户+物业地址+电话+处理日期+处理人员+投诉内容+处理情况}住户报修表={报修编号+报修日期+接待人员+报修住户+物业地址+电话+完成日期+维修人员+服务费用+物料费用+合计费用+报修内容+维修情况}设备维修表={维修编号+设备编号+设备名称+维修日期+完成日期+维修费用+维修人员+维修内容+维修情况}仪表资料表={仪表编号+住户姓名+物业地址+年份+月份+上月资料+本月用量+单价+本月费用+上月抄表日期+本月抄表日期+办理人}物业收费表={收费编号+住户姓名+物业地址+年份+月份+收费项目+收费方式+应收总额+已交金额+欠费金额+交费日期+办理人+备注}仪表收费表={收费编号+住户姓名+物业地址+年份+月份+收费项目+收费方式+应收总额+已交金额+欠费金额+交费日期+办理人+备注}在此基础上，进行数据库的逻辑结构设计。例如：用户表={序号+登录名+登陆密码+用户描述}转化为：用户表。
2.3页面设计
客户端页面是用户和服务器之间实现人机交互的一个介质。对它的制作要求简洁大方，色彩搭配要协调。
三、系统实现
3.1系统基本结构图
3.2系统公共模块设计与实现
系统公共模块中一共有4个JSP文件和一个CSS文件。“common.jsp”文件包含其他JSP文件中需要导入的Java类和包以及系统各页面要使用的日期。“check.jsp”文件用来判断系统用户是否登录，防止非法用户登录到系统对系统进行破坏，程序代码中使用了会话（session）对象。“header.jsp”和“footer.jsp”文件：为了使小区物业管理系统的所有页面具有统一的风格，把页面头和尾的代码分开，分别放在单独的JSP文件中，在其他页面中使用时，利用include指令将他们包含进来即可。在“style.css”文件中，可以定义Web应用程序用到的所有样式表。另外,需建立与数据库相关的`JavaBean文件DBConnectionManager.java。
3.3系统主页面及管理模块的实现
系统游览主页面“index.jsp”是用户游览小区物业管理系统的主页面，是进入其他功能页面的向导，并且把小区公告，小区留言的标题以列表的形式显示出来，方便各类用户的使用。管理模块的页面包括：管理员登录页面“login.jsp”、管理密码验证页面“chklogin.jsp”、新闻资讯管理页面“main.jsp”、小区公告信息页面“addxinxi.jsp”、物业信息管理页面“savexinxi.jsp”、小区留言管理功能页面“modifyxinxi.jsp”。
3.4系统用户注册模块实现
普通用户进入网站首页后，可以进行小区信息、小区留言等信息的查询游览，用户要想在留言本中留下各种建议或报修等信息就要先进行注册，成为注册用户后可以进行添加留言。用户进入注册页面“register.jsp”填写注册信息，点击注册会进入“adduser.jsp”页面，此界面的功能是将用户注册写入数据库，并给用户注册成功的页面。
3.5系统其他功能页面实现
对于系统其他页面“xiaoqugonggao.jsp”、“xiaoquliuyan.jsp”、“xinxi.jsp”、“liuyan.jsp”等，其功能实现大致同上，在这里不做重复说明。
四、结束语
幸福里小区物业管理系统经过1年的上线运行，系统总体运行稳定，较好地满足了小区物业公司对小区所有房屋的管理，对小区内住户详细资料的管理，对小区物业设备的管理，水、电、气的收费管理，住户投诉管理，住户报修管理，设备维修管理，停车场管理等。
作者:田娟 单位:克拉玛依职业技术学院
参考文献
[1]孙卫琴,李洪成.《Tomcat与JavaWeb开发技术详解》.电子工业出版社,20xx年6月:1-205
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（二）
【导读】物业管理关系着社会生活中所依赖的具体问题，所以物业管理具有广阔的发展前景同时也具有非常重要的社会意义。小区物业管理系统发展有机遇也有挑战，物业管理部门必须将改善居民居住条件以及促进社会经济发展为核心内容，并将业主自治融入到专业的物业管理当中作为发展目标，让业主可以便捷的通过现代网络就能足不出户的简单解决。
随着智能化小区的广泛发展，小区物业管理系统也逐渐走红，虽然目前发展状况还面临挑战，但未来前景是十分可观的，下面一起来了解一下小区物业管理系统现状和未来趋势吧。
一、小区物业管理系统发展现状
1、小区物业管理系统目前为止经历了三个发展阶段：
第一阶段主要是用于处理单项的数据，并基于传统手工的管理模式，多数是用于处理非常容易的事务性工作，这个阶段其实就是我国很多物业管理公司的计算机水平；
第二阶段主要是综合处理数据，在此阶段中，计算机在应用过程当中已经具备网络化以及实时性的特点，显然已经对物业管理起到了一定的推动作用；
第三阶段是计算机信息管理系统，该系统综合运用了计算机控制、信息理论以及系统工程等许多软件优化理论，并且计算机网络化以及数据库的融入，促使计算机摆脱某单一系统，从而向着多元化方向发展，发展成为一个全面的计算机系统。
2、智能小区的发展已经日趋成熟，其体系已经派生了许多子系统，故接下来面临的重要挑战就是怎样把所派生出的各个子系统都成功地集成在同一个信息系统管理平台之上，同时，通过此平台将智能化小区的建设浑然一体，使事件的管理与处理形成联动效应，并能够根据物业公司自己的需求，将所需子系统的`功能完美匹配在其他系统上，从而管理人员可以从该系统获得跟此事件有关的辅助决策信息，并能实时了解前端设备所发生的实时处理动作以及相关数据信息。
3、智能化小区日趋成熟，技术也逐步完善，故物业管理已经广泛普及于我国大多数城市，并向着正规化、商业化的方向发展，物业管理公司将在越来越多的智能小区中扮演着管家的角色，他们不仅面临着技术问题，同时管理范围也在日趋增大，随之而来的就是就是要解决数据量增大，以及跨地域和跨平台的众多问题，可谓也是一大挑战。
二、小区物业管理系统未来发展趋势
1、眼下物业管理这一行业正处于一个过渡时期，也就是挣脱以往的初级阶段而向一个更为高级的阶段发展，从而使物业管理部门的内、外部环境都发生巨大的变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。物业管理部门必须将改善居民居住条件以及促进社会经济发展为核心内容，并将业主自治融入到专业的物业管理当中作为发展目标，并将其发展重点定向为规范市场和培育市场，同时将立法步伐以及机制转换加快推进，并对监督指导也进行加强，从而快速提升服务质量，树立良好的行业形象，进而使物业管理向着更加健康的方向发展。
2、同时，在各种网络都极为发达的现代社会当中，人们的需求也在相应不断提高，他们希望在办理一些问题的时候，不是只有跑到物业管理中心才能处理，而是可以便捷的通过现代网络就能足不出户的简单解决，在自己家中通过在线网络提交一些生活问题以及意见即可将其发送至物业管理中心，同时物业管理中心的工作人员也可通过网络快速有效的解决业主的各种各样的问题，如果这些设想都能够实现，那么此物业管理系统将大大提高物业管理人员的工作效率。
物业管理论文5
高校物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。物业管理概念最早起源于19世纪60年代的英国，主要是指业主对共有建筑、公共场所及设施等进行的管理或者委托他人进行管理的活动。21世纪初开始进入高校，是高等教育管理体制改革与后勤社会化改革大背景下催生的产物，是学校委托专门的管理机构，依照国家相关法律法规和合同约定、运用市场化的管理方式及现代管理理念、对高校提供全方位、多层次的专业化服务，从而为高校营造良好的学习环境及舒适的生活环境，为广大师生提高优质的物业服务。
一、高校后勤物业管理的特点及重要性
1.特点。
高校的非营利性决定了其物业管理与城市物业管理不同。首先，从管理范围上，涉及学生公寓、教师住宅等生活类的物业，又有教学科研楼、实验实训类物业，同时还有图书馆等文化健身类物业，更有食堂、校企等经营类物业。其次，从服务对象上，主要服务于广大师生，不像城市物管企业追求利益最大化为目标，高校物业管理是在追求经济效益的同时，更需兼顾到社会公益性，实现教育和保障的目标。最后，从经费来源上，主要依赖财政拨款，而城市物业管理一般按照物业管理条例规定及政府部门核定标准，根据当地实际情况，直接向业主收取服务费，所以高校物业管理在测量具体物管费时，与城市物业管理差异性较大。
2.重要性。
高校物业管理是高校后勤服务工作中十分重要的内容，作为后勤管理的重要组成部分，无论是校园里的一花一草，还是房屋建筑等，几乎存在于校园的每个角落。尽管物业管理的效果很少被人重视，然而一旦有问题发生，很容易使师生不满意，甚至成为被投诉的对象。高校物业管理水平的高低，直接影响着广大师生的工作、学习和生活。因此，从某种意义上而言，高校物业管理水平的高低对高校可持续发展有着重要影响。
二、高校物业管理存在的问题
随着我国高校后勤改革的不断深化，高校物业管理也取得了一些进步，然而仍存在很多问题，具体表现在以下几方面：
1.缺乏服务意识。
服务意识，即满足客户需求的一系列特征的特性总和的意识。高校后勤物业管理既然为广大师生提供工作及日常生活的基本保障，那么就必须牢固树立以人为本的理念。温总理曾在谈到政府服务职能时说过“管理就是服务，我们要把政府办成一个服务型政府，为市场主体服务、为社会服务、最终为人民服务”。温总理所提到的服务理念也同样适用于高校后勤物业管理。然而高校物业管理的人员绝大部分是从原来后勤部门的工勤人员转型而来的，其管理人员本身就缺乏服务意识，其思维模式依旧停留在原来的行政管理上，误认为物业管理是管理广大师生而非服务师生，从思想观念坐等师生要求服务，而非主动为师生提供服务。
2.人员素质参差不齐。
高校的重心在教学科研上，对后勤管理往往不重视，疏忽对后勤管理人才的培养。如前所述，后勤从业人员大多是以前工勤人员转型而来，文化素质较低，专业技能不高，服务意识不强等，加之学校也不重视后勤物业管理人员的后续培训、进修等。受传统管理体制及待遇的'影响，高校的物业管理队伍又很难实现人才的双向流动。校内优秀管理人员不愿去后勤，校外又很难直接招聘到优秀的管理人才。后勤物业管理队伍人员结构不合理，缺乏优秀的管理人才，无法形成优胜劣汰的竞争机制，高校物业管理人员素质的参差不齐，无法形成专业化的管理队伍，严重制约着后勤物业管理水平的提高。
3.经费投入不到位。
高校物业管理由于涉及范围广，工作量大，因此需要投入大量的人、财、物。随着学校建设的发展，一些建筑及教学设施随着时间推移也在不断老化、损坏，无论从维修难度上还是维修工作量上，都要投入更多，这就使得物业管理成本更大。此外，随着经济发展，智能化的设备诸如自动消防、监控系统、物业管理信息系统等都需要逐渐配备和完善，物业管理经费的投入也需要不断加大。然而高校物业管理费经费来源大多数都是依赖上级行政拨款，资金来源的单一性使得物业管理经费投入出现严重不足，这种低投入势必造成低水平地运行和低水平的服务。
4.部门间缺乏沟通。
高校物业管理是涵盖范到房屋建筑、安全保卫、环境卫生、设施维护等服务，而这些职能在很多高校都由多个部门一起承担，每个部门仅仅负责其中一两个服务项目，如保卫处负责安保工作，部门之间缺乏有效地沟通协作和资源整合，出现问题互相扯皮推诿，导致部分物业管理资源重复投资，浪费严重，在物业管理经费资金投入不足的情况下，降低服务成本，提高工作效率、提升经济效益将成为空谈。
三、提升高校物业管理水平的对策
1.牢固树立服务意识。
要提高高校物业管理服务水平，必须转变后勤物业工作人员的管理思想，牢固树立服务意识。首先，后勤物业管理人员要有危机意识和竞争意识，要让服务的理念深入心中，为师生服务而非管理师生，并落实在行动中。其次，定期或不定期地开展一些爱岗敬业的主题教育活动，从而增强职工的责任感和责任意识。让后勤物业管理的员工从心底中认为，师生员工的满意，是实现自我价值的重要体现。最后，加大宣传力度，树立典型，发挥典范的带头作用。如通过宣传、教育、培养等多种方式，树立思想上和专业上都过硬的典型，树起群众拥护欢迎的旗帜，对大家起到教育作用从而全面带动大家的服务意识。
2.提升从业人员素质。
提高高校物业管理队伍素质，对于全面提高高校物业管理水平意义重大。因此，应当从以下两方面方面着手：一从干部队伍上，应当建立一支高素质的管理干部队伍，上层决策领导者懂得经营，善于管理，并且有一定的专业知识和物业管理经验，最重要的是要有责任意识和事业心，这样才具备带好物业管理队伍的能力；另一方面，从物业管理员工上，多组织各种培训，全面提高从业人员素质。员工技术水平和服务水平的高低，对于高校物业管理的生存发展有着重要影响，对员工开展全方位的培训，针对在物业管理不同的岗位上进行不同的技能培训等。
3.拓宽经费渠道。
物业管理的基础是资金来源，资金的缺乏是难以保障高校物业管理提供优质的服务。因此，按照市场经济的要求，后勤物业管理不能仅仅只依赖学校下拨的款项。应当采取多元化经营以拓宽经费来源，开展多层次的经营服务，增加物业管理收入。学校从甲方的角度对后勤物业管理的服务做出评价，物业管理公司可按照学校服务项目、标准的要求提供服务。学校物管公司应该坚持以服务为本，根据师生的不同消费层次和领域，千方百计地在多领域里提供有偿服务以弥补物管经费的不足。
4.加强制度建设，部门间通力合作。
为了提升高校物业管理服务水平，一方面应当从完善相应的制度出发。规范的物管制度应当包含两个层面，一是物管单位的管理制度，比如综合、财务、业务制度等，常见的如管理机构职责范围、各类人员岗位责任制、操作程序及服务规范等；二是物业辖区的管理制度如用户手册、物管公约等。当前尽管诸如此类的制度也有些，但不够完善，与社会上有资质、正规的物业管理公司比较，有相当差距。所以应当加强制度建设。另一方面，部门间通力合作。厘清责任，对于重复岗位设置，或职责重复的进行整合，节约资源，也避免出现问题是互相推诿扯皮等，从而有效提升后勤物业管理水平.
物业管理论文6
物业智能化、数字化是IT 产业与传统建筑业融合的产物，也是住宅产业现代化的必然结果。物业管理公司作为智能化、数字化住宅小区的实际管理者应当本着“ 以人为本” 的信念，充分运用计算机智能化、数字化手段提高日常物业管理工作的质量与效率，保证物业公司的有效管理。
1、概述
随着互联网向普通家庭生活不断扩展，微电脑、计算机、通讯一体化趋势日趋明显。智能小区及智能家居在小区内的综合应用，使得小区的数字化程度越来越高，因此一种新型时尚的数字社区概念出现了。数字社区是数字城市的组成部分，社区数字化是指在社区范围内，利用各种新技术，建立社区建设、管理、服务数字化综合信息共享平台，并与城市建设、管理、服务数字化的综合信息共享平台互联互通。智能小区、数字化社区已经成为一个国家经济实力和科学技术水平的综合标志之一，同时也是人类社会住宅发展的必然趋势。但人们对智能家居的概念仍然有些模糊不清，甚至停留在一些表面的认识上，不能真正认识到智能家居给业主及物业管理带来的好处。有的甚至简单的把家庭报警器、可视门铃、摄像机监控与智能家居等同。智能化、数字化系统最主要的特征在于它采取了诸如多元信息处理、传输、监控、管理以及系统集成等一系列高新技术，以数字化和网络化为平台，实现多种服务与信息的资源共享。智能小区一般包括可视对讲系统、非接触卡门禁系统、安防报警系统、远程抄表系统、周界防范系统、电子巡更系统、闭路监控系统、停车场管理系统、背景音乐系统、设施设备监控系统等。随着新技术的发展，小区智能化水平正日新月异的发生着改变。
2、智能化、数字化技术在物业管理中的应用
2.1 物業智能化、数字化是社会发展的需要
近年来，互联网技术的迅猛发展，促使人类生产和生活方式也因此正向信息化迈进。传统的办公方式、商贸、管理、文化、休闲等活动无不朝着信息化、网络化发展，从而促进了“信息化智能小区”的兴起。信息化影响着社会的每一个角落，是IT 产业向传统建筑产业及人们生活渗透的必然结果。“智能化住宅”是一种面向市场销售的特殊商品。智能化小区的建设必须坚持“经济性” 、“可靠性”、“开放性” 和“ 可持续发展性”的基本原则，使小区更好地向人们提供“方便、快捷”的信息通道；“安全、舒适” 的居住环境；“高效、便利”的物业管理。
2.2门禁管理系统是物业管理的需要
一是可以节约传输线缆。日常生活中使用的各种线缆不但会使用大量的铜等金属，还会产生重金属污染。门禁系统在综合布线系统、总线制传输、利用互联网传输等方面的'应用技术能够大量减少线缆的运用，从而实现资源节约和环境保护。二是生物识别技术的应用可以节约资源。随着门禁系统技术的不断发展进步，指纹、眼部虹膜、人脸等各种生物识别技术被应用到门禁系统中，这种技术的运用不仅安全方便，而且还会大量减少门禁卡的使用，从而在更大幅度上实现资源节约。最后，门禁系统不只是作为进出口管理使用，而且还能有助于内部的有序化管理。门禁系统改变了以往安防产品如闭路监控系统、防盗报警系统等被动的安防方式，以主动控制的方式替代了被动监视的方式，通过对主要通道的控制大大地防止了犯罪分子从正常通道的侵入，并且可以在案发时通过对通道门的控制限制犯罪分子的活动范围以制止犯罪或减少损失。
2.3电子巡更系统是提升物业质量的需要
电子巡更治理系统是安防中的必备系统，可以通过合理设计巡逻路线有效地对保安的巡更任务进行管理，将帮助您彻底克服传统巡逻管理方式比较随意无序的缺陷，实现科学管理、合理巡逻，最大限度地减少巡更管理工作的难度，提升管理水平和管理业绩。随着社会的发展，科学技术的进步和人们安全防范意识的提高，大量高科技的安防产品和系统被广泛采用，并发挥了巨大的作用。一般的巡检制度，通常的方法是依靠员工的自觉性，在巡检巡逻的地点上定时签到，以达到目的。如何充分发挥人工巡检的作用并且又能有效地监督巡检工作，给巡检工作提供规范化的科学管理，使人工巡检制度真正得到落实，也使巡检人员的繁重的工作能有量化的体现。
2.4新技术的应用提升设施设备管理水平，降低物业服务的人力资源成本。
随着物联网的发展，扫码识别系统的技术日趋成熟，在物业管理设施设备的管理过程中，通过智能化终端扫描技术，可以将设备参数按照标准设置进行收集，一旦出现设备异常及时进行报警，从而能够进行快速处置，避免出现设备的损害。在物业智能化设置时，可以将各类智能化设备进行集中配置到监控中心，从而达到消防、监控、设施设备等集中控制管理，能够有效的减少值班人员的配置。另外，在应急处置方面能够达到周围几个片区共用一个应急处置小分队的方式，从而整体上达到人力资源配置的优化管理，节约人力资源配置，有效地降低物业服务成本。
综上所述，小区智能化系统的建立是一项系统工程，只有将智能化、数字化等新技术应用到小区物业管理之中，就能实现智能化小区和物业管理的良性健康发展。
参考文献：
[1]李春云.浅谈数字化居住区物业管理的技术应用[J].现代物业，20xx，11：72-73.
[2]王辉.智能化、数字化技术在物业管理中的应用[J].中国电力教育，20xx，S1：325-326.
[3]张敏，张立新，江伴东.智能化技术在社区物业管理中的应用研究[J].太原城市职业技术学院学报，20xx，07：130-131.
物业管理论文7
一、派遣员工会计核算及税务处理方面存在的疑问
（一）派遣员工的工资薪金是否应通过应付职工薪酬科目核算
根据《劳动合同法》中“劳务派遣”的相关规定，劳务派遣公司属于用人单位，劳务派遣公司与派遣员工签订劳动合同，应当履行用人单位的义务。地铁物业管理单位不与派遣工签订劳动合同，而与派遣单位签订用工协议，属于用工单位。所以派遣员工属于派遣单位员工，而不属于物业管理单位员工。那么物业管理单位是否应该通过应付职工薪酬进行核算呢？
(二)派遣员工的福利费、工会经费、职工教育经费是否由地铁物业管理单位发放，产生的费用如何进行会计核算
派遣员工虽然不属于物业管理单位的员工，但根据《劳动合同法》第六十二条，第三、四款规定，用工单位有义务对本单位的劳务派遣工支付与工作岗位相关的福利待遇并针对其进行必要的培训。所以现实工作中物业管理单位都会发放福利及对派遣员工进行培训，那么产生的费用应如何进行会计核算？
（三）派遣员工的工资薪金、福利费、工会经费、职工教育经费是否能税前扣除
派遣员工虽然不属于物业管理单位员工，但《劳动合同法》中又规定了用工单位所应履行的相关权利和义务，那么所产生的工资薪金、福利费等三项经费是否能税前扣除，又有什么法律法规依据呢？
二、派遣员工会计核算及税务处理方面存在的疑问探讨
（一）派遣员工的工资薪金应通过应付职工薪酬科目核算
派遣员工的工资薪金能否通过应付职工薪酬科目核算？首先应当明确派遣工是否为企业会计准则所称的职工。根据财政部会计司所编写的《企业会计准则讲解20xx》中职工的范围中所述，职工薪酬准则所称的“职工”包含以下三类人员：
1.与企业订立劳动合同的所有人员，含全积、兼职和临时职工；
2.未与企业订立劳动合同，但由企业正式任命的人员；
3.在企业的计划和控制下，虽未与企业签订劳动合同或未由企业正式任命，但为其提供与职工类似服务的人员，也属于职工薪酬准则所称的员工。比如，企业与有关中介机构签订的劳务用工合同。派遣员工显然符合《企业会计准则讲解20xx》中职工范围中第三条的规定，所以派遣工的.工资薪金应通过应付职工薪酬科目核算。但为了与自有员工相区别，笔者认为应在“应付职工薪酬”科目下设二级科目，如“应付职工薪酬-劳务租赁费”。
（二）关于派遣员工福利费、工会经费、职工教育经费等费用发放及会计核算的问题
派遣员工福利费等三项经费的会计核算问题如何处理,主要是看福利费等三项经费如何发放。主要有以下三种情况。
1.福利费等三项经费全部由劳务派遣单位发放如派遣工的福利费全部由派遣单位发放，派遣单位按费用类别开据发票，物业管理单位将福利费等三项经费包括工资薪金的全部费用支付给派遣单位，则物业管理单位将支付的费用全额计入“应付职工薪酬_劳务租赁费”科目。
2.福利费等三项经费全部由物业管理单位发放福利费等三项经费全部由物业管理单位直接发放的，由于《企业会计淮则讲解20xx》中已明确劳务派遣员工的工资薪金属于应付职工薪酬范围，所以笔者认为可以对三项经费进行计提或按实际发生进行确认。
3.福利费等三项经费部分由物业管理单位发放，部分由用人单位发放福利费等三项经费由物业管理单位、用人单位分别发放的，则分别按以上两种情况分别列支，即由派遣单位发放的计入“应付职工薪酬-劳务租赁费”科目，由物业管理单位发放的三项经费由物业管理单位进行计提或按实际发生进行确认。
（三）派遣员工的工资薪金、福利费、工会经费、职工教育经费是否能税前扣除
1.由物业管理单位支付给派遣员工的工资薪金及三项经费税前扣除的处理由物业管理单位直接支付的工资薪金及三项经费。根据国家税务总局下发的《关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告20xx年第15号)，第一条关于季节工、临时工等费用税前扣除问题”规定，企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按《企业所得税法》规定在企业所得税前扣除。其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。所以由用工单位直接发放的工资薪金及三项经费允许在税前扣除。
2.由派遣单位支付给派遣员工的工资薪金及三项经费的税前扣除的处理虽然派遣员工的工资薪金及三项经费由派遣单位支付，但根据《劳动合同法》相关规定，实际承担该费用的为用工单位，即地铁物业管理公司。因此，按照国税总局公告20xx年第15号规定，对于物业管理单位为劳务派遣员工所实际支付的费用，属于工资薪金支出的允许在企业所得税前扣除，并准予计入企业工资薪金总额的基数。
物业管理论文8
摘要：我国物业管理经过30多年的发展，物业管理市场日渐成熟，物业管理法规更加完善，逐步走向规范化、合理化、制度化、理性化，已经取得了相当不错的规模和成绩。一些不可忽视的问题也逐渐浮出水面,这些问题不但困扰了业主，也令物业管理行业发展遇到了瓶颈。为了解决物业管理中存在的问题，我们加强立法，提高物业管理资质等级，加大宣传和物业管理力度、加大与政府职能部门之间的协调关系，制定详细、行之有效的管理制度与措施，及时解决问题与矛盾，从而对物业管理发展起到重要而深远的影响。
关键词：物业管理；解决对策
一、物业管理发展存在问题
1.效益差，生存难。物业管理是风险小、利润低的行业，物业公司受经营范围和场地等原因限制，目前只能因地制宜开展可行性经营。随着市场经济影响，之前制定的物业收费标准低于物业公司运作成本，增加了物业管理企业的经济承受压力，业主要求物业公司在原有基础上不断提升和改进服务质量与水平，因此相关费用逐步增加，导致物业管理企业严重亏损，直接影响物业管理企业的正常运行，同时也是影响物业管理企业持续健康发展的难点问题。
2.违章建筑、私搭乱建现象严重。小区私搭乱建侵害小区公共利益是一个普遍的社会问题，个别业主在住进小区后在公共绿地上进行种植、私扩小院、私占公共空间，严重破坏了公共设施，严重侵犯了广大业主的合法权益，业主利益得不到正当维护。截至目前，没有一部完善的法律来制止这种违法行为，此类问题引起的纠纷不断增加，调节难度较大。引起此类问题的主因是：邻居不愿管、物业不敢管、建委无权管、城管不好管，导致业主对其置之不理，违规现象时有发生，屡禁不止。
3.维修保养能力较弱。小区和写字楼一旦出现故障性事故，急需维修，业主第一时间反映物业公司报修，但物业管理公司受专业技术限制，往往不能及时维修，如：电梯损坏、消防故障、供水、供暖管网泄漏等技术含量较高的维修工作，因物业公司不具备这方面的专业技术操作知识，如有这方面报修，物业公司只能借助和申请专业维保公司和相关有资质的施工队伍进行维修，这显然不符合专业物业管理规范。
4.物业管理经费不足。物业管理可经营性项目较少，相对经营性收入较少，物业管理主要靠收取物业费为主要经济来源，不少住户往往不能完全理解物业费缴纳是住户应尽义务，甚至把物业管理理解为无偿服务或低偿服务，以各种理由拒缴相关费用，给物业管理工作带来难度和压力，因此加大力度宣传住户有偿服务意识和消费原则，提升物业服务水平，促进物业与业主之间顺畅沟通，广泛听取业主心声和意愿，关系的良性化发展有助于物业费收取，使物业公司利益得到最大化。
5.物业与业主之间矛盾日渐激化。随着广大业主维权意识不断增强，业主对物业管理企业提出了更高的要求，物业管理企业生存空间和压力不断增加，其实物业与业主就是“鱼和水”的关系，需要相互理解、相互支持。有些业主认为已交相关物业费，理所当然物业公司就要提供全方位无偿或低偿服务，以此满足部分业主的私欲，否则业主就以各种理由不交物业费，将所有问题指向物业公司，问题得不到及时解决，因此产生恶性循环，相互之间产生隔阂与矛盾，形成对立面，使简单问题复杂化。
6.从业人员素质较低。目前，物业行业出现了低学历化倾向，高学历年轻人不愿从事物业管理工作，又累又受气；而低学历又干不好。造成这种现象主要两个方面原因，一是工资福利跟不上。过去物业管理是新兴事物，市场竞争力小，相对其他行业工资待遇较高。随着市场行业体制发生变革，物业行业工资福利远低于其他行业，物业管理企业市场不再有优势。二是录用从业人员门槛较低。人们想象中的物业公司就是打扫卫生、接听电话、小区巡逻等简单的日常工作，没有什么技术含量，不需要其他硬性条件要求，只要有一定的工作经历就可以胜任，人员素质与水平参差不齐，大大降低了从业人员标准和要求。
7.建设遗留问题。由于建设施工单位在建筑房屋时，存在抢工期、赶任务等原因，产生部分房屋裂缝、供水管网破裂、墙体渗水等问题。随着业主入住率不断增加，问题逐渐显现，业主投诉较多、意见较大，有问题找物业天经地义，物业公司对问题无法解决，或者维修费用较高，物业无力承担，问题久拖不解，物业不作为，业主将不满情绪对准物业，增加了物业公司工作难度和压力。如何解决遗留问题是当今物业管理企业面临的难点，也是今后工作的重点。
二、物业管理行业发展对策
从物业管理行业整体发展趋势来看，解决问题主要应从以下几个方面着手：
1.完善物业法律法规，加强宣传力度。由于我国小区数量的不断增加，我国政府应该加强对物业管理的改善，完善相关的法律法规，做到有法可依，不仅业主的利益可依法维护，也提高了物业管理的规范，双方利益最大化。政府要加强对物业管理的宣传与支持，使更多的人了解物业管理，能享受到物业管理服务企业的服务。使业主和物业管理企业能够和谐相处，提升城市的整体水平。
2.改善物业坏境，杜绝私搭乱建。物业管理的是一个集体大环境，不能因为个别的人破坏整体的环境。物业管理企业在满足业主的要求时，也应该有明确的规定，对于私搭乱建而不改正的个别案列，物业管理企业就应该根据相关的法律法规去约束他们，而不是使用极端的手段，迫使业主听自己的。物业管理企业要做到有理有据，使业主明白物业这个大环境是大家的，而不是属于个人的。
3.加大人才培训与储备。针对物业管理企业发展现状，人才的.培养与储备是企业生存与发展的立足之本，否则公司发展受限，难以扩大发展规模，影响团队成长，因此加大人才培养，提供人才发展空间，使其发挥所学之长，补其之短，以点带面提升人才整体水平，把留用和培养人才也作为企业发展的重要战略来抓，促进该行业人才建设层次的整体提升。
4.应从多方面着手，改善经费不足状况。
（1）目前社会是一个以科技创新促发展的时代，高科技新型事物不断出现。科技创新的合理运用能减少人员成本，提高物业管理的服务质量。
（2）物业公司可利用小区优势与一些网络电商、产品供应商展开合作，提高多种经营收入，达到利益最大化。
（3）通过宣传和媒体公关，努力展示公司形象，宣传企业核心价值观，树立自身企业口碑与品牌，从而不断降低自身运营成本，获得较好的经济利润。
5.完善物业管理服务观念。物业管理人员要熟练掌握物业管理基本法律法规，不断提升专业技术知识，提高物业管理服务水平。要从物业自身找问题、查原因、堵漏洞，完善物业公司管理机制，增强员工的服务意识，拉近与业主之间的距离，取得相互信任和理解。物业和业主不是相互对立的，而是合作关系，物业在付出服务的同时收获业主的肯定和物业费用的收入，业主收获服务的同时获得了较好的生活质量，各取所需，共筑和谐美好家园。
6.提升从业人员的专业素质。物业企业应多学习外地市物业行业先进的经验和办法，可以外派人员到沿海发达地区进行学习培训。这也是提高物业管理企业员工素质的一个重要途径。积极吸纳高学历、高素质人才。物业服务是微利行业，工资福利待遇水平决定了其难以留住高学历、高素质人才，物业企业要优化人才队伍，一是送出去，二是请进来。送出去就是送单位年青的骨干力量出去进修学习，员工进修学习完毕后，再派其他员工去学习，展开周期循环，提高人才整体素质。请进来就是聘请物业专业人员进行专业和综合技能短期培训，建立奖励机制，从而调动员工的学习积极性，提高员工的整体素质。7.物业管理企业加强完善承接查验管理制度，严把承接验收质量关，从源头杜绝问题蔓延，对所查验的公共部位及公共区域设施设备建立查验台账，对问题划分分清权责、利于追责，避免遗留问题再留给物业公司，增加物业公司解决问题的难度，引发业主因此遗留问题与物业公司产生矛盾。
三、总结
总之，物业管理要以改善群众居住条件、促进社会经济发展为中心，不断增强自身的主观能动性，积极发挥自身的优势，建立健全物业管理体制，以培育市场、规范市场为重点，加快立法步伐，加强监督指导，不断提高服务质量，树立良好企业形象，推进物业管理行业的健康发展。
参考文献：
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[2]姚学清．狮港物业管理发展对策研究[D]．成都：西南石油学院，20xx．
物业管理论文9
一、物业管理工作中存在的问题
(一)不能准确的掌握市场的发展方向
一个企业要想不断的适应市场的发展，就要制定符合市场发展的经营和管理模式。物业管理企业作为一种服务性的企业，具有一定的特殊性，只有定位好自身在市场中的位置，才能得到发展。但从现阶段我国物业管理公司的发展来看，很多公司都严重的忽略了市场定位的重要性。物业管理分为消费和投资两个方面，在对内地居民住房推出时的投资存在不合理性，这为企业经济的发展带来不利的影响。我国的物业管理引用了国外的很多先进商业住房管理模式，但事实上这些管理模式不适合我国物业管理企业的发展，因为我国多数的住房都是居住性质的，所以引用商业住房的管理模式，是不符合市场的发展方向的。
(二)不能有效的控制成本
企业的发展需要很多管理人员的支持，所以人工的成本占有相当大的比例，但这方面的成本是不能减少的［3］。物业企业要想有效的控制成本，就要靠提高工作效率和服务效率来实现。受传统经营管理模式的影响，我国很多的物业管理公司存在机构设置不科学、人员分配不合理、管理程序不规范等问题，导致公司的人力、物力、财力成本不断增加，给公司带来了严重的经济负担。
二、如何更好的解决物业管理商业化过程中的问题
(一)树立正确的管理理念
物业管理公司在经营的过程中，要树立正确的管理理念，明确公司的性质，将企业自身的价值、管理人员的服务和业主应得的利益三者紧密的.联系起来，然后制定有利于提高竞争力和促进可持续发展的措施，并不断的进行完善，通过完善服务的内容和过程，来提高业主的满意度，提高企业的信誉，树立良好的企业形象。企业要想满足业主的需求，并能得到业主的肯定，就要规范业务流程，包括:服务制定、服务传递、服务实施等，并按照相应的规定不断的加强管理的质量，得到业主的信任，从而提高企业的市场竞争力，可以使企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟。物业管理公司要以提高业主的满意度为目标，为业主提供特殊服务、专项服务，并提高服务的质量，深入群众进行系统的调差，充分掌握业主的需求情况，然后针对业主的要求，设计出符合标准的服务类型，大胆创新业务管理的品牌，赢得业主的信任，从而促进企业的高速发展。
(二)合理的控制成本
成本管理是企业管理工作中的重要组成部分，只有重视成本管理，才能使企业的资金正常运行，促进企业的健康发展，实现可持续发展的目标。当业主入住签订业务管理合同时，可以用合理运用目标成本的管理办法，对公司的成本进行科学、合理的控制。物业管理过程中对成本的控制是非常必要的，对促进公司的发展有推动作用，在这过程中，管理人员要加强成本管理的力度，提高工作人员的成本意识，提高工作人员的服务质量，为业主提供最优质的服务。优质的服务就是让业主享受到超值的服务，但这一服务过程不能靠增加成本来实现，所以要制定有效的解决措施，在不增加成本的同时，保证服务的质量。业务管理部门要对成本进行预算，然后根据市场的实际情况，制定科学的成本控制制度，通过制度控制可以有效的节省成本。
(三)遵循市场的发展原则
物业管理重在服务，所以要遵循以下几种原则:首先，要将服务摆在首位，坚持业务至上的原则，因为只有不断的满足业主的需求，提高服务的质量，才能促进企业的发展。其次，要注重社会、经济、环境的协调发展，从而实现企业的可持续发展。最后，规范管理模式，制定相应的管理制度，并将这一制度落到实处，设计业主需要的服务类型，提高竞争力。
(四)开展多种经营管理模式
根据现代社会的发展趋势，传统的业务管理模式已不能满足需求，所以业务企业要创新管理模式，完善公司的管理工具，引进先进的管理手段，用现代化的科学技术提高管理的效率和质量，从而提高企业的业务水平。
三、结束语
总之，物业管理公司作为后起的一个行业，要想满足社会日益增长的需求，就要不断的走向商业化。物业管理公司要不断的提高服务意识，完善管理措施和服务设备，树立正确的服务理念，从而提高服务的质量和效率，提高竞争能力。
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一、高校后勤社会化改革的内涵及其意义
我国传统的高校后勤具体是指：“高等学校后勤部门为学校的教学、科研和师生员工工作生活提供的各种服务以及在这一过程中进行的管理活动，包括计划、决策、组织、协调和控制等，广义上还包括总务后勤、财务管理、教学科研后勤、基本建设管理。”高校后勤为高校开展各项经济、文化活动提供了重要的保障，同时也是高校管理系统中的重要组成部分，随着我国社会经济的快速发展，教育水平的提高，高校后勤也面临着社会化改革的局面，通过改革高校后勤的具体内涵已经发生了改变，它具体包括：“师生员工吃、住、行方面的生活服务和管理；水、电、暖、天然气的正常供应；校园清洁卫生、设施设备修缮、网络通讯、卫生院、物业管理、幼儿园管理以及学校举办的招待所、餐厅、浴室、理发室、商店等商业机构的运营管理。”高校后勤的社会化改革利用行政管理的有效手段把原来的后勤制度与经济效益二者有效的结合起来，使高校后勤服务与高校分离开来，这种做法的好处在于一方面能够简化管理程序，提高管理水平，使管理更加科学化、合理化；另一方面能够充分利用学校和社会各项资源，从而提高后勤服务质量，不断扩大后勤服务的规模，提高办学质量和办学水平。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理应用而生，但其仍处于发展的初级阶段，高校管理作为一项朝阳产业，仍是在不断摸索、发展、调整的阶段，还没有形成成熟的发展市场。
二、物业管理在高校后勤社会化改革中发挥的积极作用
高校物业管理不同于其他服务性行业，因其服务的对象主要是局限于学校，因此其发展具有自身特点，即涉及的范围广、服务的项目较多、服务主体主要是在校师生。高校后勤的社会化改革为高校物业提供了广阔的发展空间，逐渐兴办的高校教职工住宅区、学生宿舍、行政办公楼、新老校区、各种公共设施的建设都要为高校物业的发展提供了前提，随着教育体制的不断深化改革，各种实验室、科研仪器室、图书馆等建设都需要先进的管理方式支持，高校物业管理使高校后勤服务更加科学化、规范化。随着人们生活水平和质量的不断提高，对物业管理也提出了更高的要求，物业管理的内容也在不断的丰富，高校物业管理从过去的基本校园清洁、绿化校园、维护校园基础设施与安全已经发展到高校职工居住区和学生居住区的社区文化、网络服务等，不断满足人们学习生活等各个方面的需求，高校物业管理以及逐渐朝专业化、规范化、市场化等方面发展，它在高校后勤社会化改革中发挥了不可替代的作用。高校后勤与高校物业管理二者之间是相辅相成、密不可分的关系，高校物业管理利用自身优势特点在高校后勤服务中寻找切入点，为高校后勤的各个方面提供了保障，也为高校的开展的各个活动提供了后勤支撑，实现了学校与后勤二者彻底分开、经济效益与社会效益的最大化，从而推动了高校后勤社会化改革的进程。高校物业管理应该以学校市场作为导向，满足广大师生的需求，要积极参与市场竞争与改革，毫不动摇的遵守社会化、规模化、科学化、专业化的原则，逐步完善高校物业管理体系，提高高校物业管理质量和水平，为高校后勤提供强有力的保障，为高校全体师生营造一个舒适、环保、安全、和谐的'生活环境和学习环境，高校业务管理在高校后勤社会化改革中发挥了巨大的积极作用。
三、提高高校物业管理水平的有效策略
物业管理在高校后勤服务中首先应该构建一种面向学校、面向市场、符合市场经济发展规律的平台，物业管理应该更新观念、寻找一种科学合理的管理方法，建立一种能够满足学校的各项活动和广大师生需求的优质后勤保障服务体系。高校物业管理不仅是高校后勤社会化改革中的一个重要组成部分，同时也是高校管理体系中的一个重要环节。其次高校物业管理应该实现规范化和专业化的管理模式，利用社会资源，不断开拓创新，在实践的基础上创新、在创新的基础上实践，实现可持续发展，加强人事管理，为学校物业管理提供专业化、高素质人才，提高物业管理的专业化水平。最后高校物业管理要仔细研究分析高校后勤消费的主要市场，重新定位物业管理在高校后勤服务中的地位，这是能够更好的实现高校后勤社会化改革成功的关键，高校物业管理还要准确定位管理方向，遵循以人为本的服务理念，毫不动摇的坚持育人服务的理念，为全校师生提供全方位优质的服务，构建和谐校园，使高校后勤社会化水平不断提高。
四、结语
综上所述，随着我国社会化程度的不断提高，高校建设的飞速发展，高校后勤社会化程度的不断深入，加之许多学校园区、教职工居住区、新老校区的建设和维修，为高校物业管理提供了更多广阔的发展空间。高校物业管理作为一种新型的朝阳产业和新型行业，受到党和国家、学校以及社会各界的高度重视。尽管高校物业管理起步较晚、但其经过长时间的发展，也已经取得了一定成效，在今后高校后勤发展中，必然会发挥其积极作用。总之，高校物业管理工作任重而道远，需要大家的共同努力！
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对物业管理企业而言，医院后勤视的。研究医院及其后勤保障的功能、角色、运作，面临的问题、发展趋势，是拓展和搞好医院物业管理的前提。在这方面，新东升做了有益的尝试。
一、医院的物业管理具有以下特点：
1、技术性强。
2、24小时连续运行：
二、医院
根据医院后勤的物业工作特点．医院后勤物业管理内容主要有以下几个方面：
(一)、医疗设备设施管理：要保证其正常运行。(二)、环境卫生保洁及管理。(三)。医疗的辅助服务：例如导医、护工、专业陪护等。(四)、医院环境的绿化与美化。(五)、医院的安全检查保卫及消防、院内交通秩序、停车场的管理。(六)、医护人员工作服及病人服、床上用品的点收洗涤及消毒管理。(七)、按照国家相关法规做好污水、污物、尸体的处理。(八)、协助有需要的科室做好某些医疗用具的清洁消毒工作。(九)、协助科室做好物资的送配。例如跑单取药、送检验标本等。(十)、医用垃圾的销毁工作：医用垃圾要统一管理，不能流失，以免造成大面积感染。(十一)、便民服务，如在院内开设商品礼品店、书店．厂放式药店等。(十二)、食堂管理，包括职工餐、病人营养膳食的订餐送餐。
三、医院物业管理的要求
(一)、环卫工作方面
1、环卫工人要素质较高，要掌握基本的医疗医护知识，清楚遇到突发性事件的处理程序。
2、严格遵守医疗医护消毒隔离制度。
3、保持安静的就医环境：
4、保洁员要勤快，随脏随扫。
5、服务态度要好，切忌一问三不知。
6、提高警惕保安全：
(二)、消毒杀菌工作。
消毒杀菌工作主要是除四害。负责消毒杀菌人员须熟悉院区环境。掌握四害常出没的地点，熟练使用各种消毒杀菌药物，保证院内没有虫鼠传播病菌和白蚁侵食物业设施。
(三)、压滤机滤布医院的饮食管理。
医院的饮食主要是满足患者的医疗康复、职工的生活服务和院内的综合服务这三个方面的要求．除追求色、香、味之外，更注重营养搭配、医疗辅助作用。
(四)、医院设备设施的维修养护。
1、根据医疗要求和设备运行规律做好维修计划．提高维修效率。
2、加强管理．合理安排．提高维修及时率。
3、保证设备设施的完好率，不得出现任何有损患者的安全事故。
4、维修技术人员必须既有一定的理论水平，又有实际经验。
5、要制订出现紧急情况时的应对措施。
(五)、医辅服务中心的管理。
1、护工的管理。
(1)护工的日常培训。医辅服务中心负责护工的培训，重点是临床指导，尤其是非专业性护工要加强专业知识及相关规章制度的培训．以适应医疗、护理工作的需要。
(2)护工的工作内容：
a)为病人打开水，协助行动不便的病人进行各种必要的'活动。
b)保持病房整洁，物品摆放整齐划一；保持床铺平整．床下无杂物、无便器。
c)及时收集送检病人的化验标本并取回报告单，急检标本立即送检；递送各种治疗单划价、记账，特殊检查预约和出院病历结算等。
d)护送病人做各项辅助检查和治疗，特殊危重病人必须有医护人员陪同。
e)按要求配制和及时更换浸泡物品的消毒液并加盖，整理备用物品。
f)点收医护人员工工作服、患者的脏被服和病人服。污被不能随地乱仍乱放。
g)认真清点收送给科室的洗涤物品。
2、专业陪护。
(1)专业陪护的工作内容。专业陪护人员为病人提供专业化、亲情化服务，要认真做好病人的生活护理、心理护理、健康宣教、饮食指导、病情观察等，治疗处置时要协助护士再次做好查对病人用药过程中的反应，发现异常情况及时报告。
(2)专业陪护人员的聘任。专业陪护员必须是卫校或医疗专业毕业的专业人员．经考核合格后方可录用。
3、导医、导诊。
导医、导诊员要清楚科室设备、医院设施、专业技术水平、特色专科，并耐心向病人解释，热情主动、有礼貌，有问必苦、百问不厌，引导患者挂号、候诊、检查。
(六)。安全保卫工作
1、消防工作。每月进行一次安全大检查，彻底消除安全隐患。要配备专职的消防工作人员，成立义务消防队伍．不间断地进行业务知识培训，不定期举行消防演习。
2、防范治安刑事案件。
3、防盗工作。
4、停车场的管理。
(七)、洗衣房的管理
洗衣房的工作原则：
1、脏被服要做到分类放袋分类处理：传染性及带血、便、脓污染衣物要密封回收；病人衣被及医护人员工作服分开回收。
2、遵守衣物分类洗涤原则。
3、回收的脏被服要及时消毒浸
泡．消毒液浓度依具体情况而定。
4、清洁肋a按时下发到科室，并做
好清点登记，滤布每天做好日工作量统计。
(八)、开设便民服务
四、医院物业管理的现状与发展
新东升物业管理公司在医院后勤物业管理中开创了先河．是业内第一个吃螃蟹的人。医院的物业管理有别于传统的物业管理模式．物业管理公司在实施医院物业管理时要不断摸索．不断总结经验，建立一套科学有效的管理机制、制度．使所有的服务细节都能做到专业化、规范化、标准化，以符合医院服务模式的规范和要求。
不断创新，科学地把握医院后勤物业服务的定位．不断注入新的服务内涵，建立”人性化、星级化、标准化”的全方位服务的医院物业管理新模式。如在医院组织一支正规护校毕业又经专业培训的专业陪护和护工队伍进驻医院服务，为需要住院治疗的病人从入院前、住院中、出院后，从诊断、治疗、陪护、饮食、病情观察、生活护理、心理辅导等全程不用病人家属和单位操心的一条龙服务。
又如把酒店的商务信息服务方式引进医院，后勤服务的所有环节有求必应．一个电话马上到位等等这些大胆尝试为现代医院的后勤服务注入了活力，增添了特色．这也正是医院后勤物业服务企业今后的发展方向。
物业管理论文12
一、管理制度的缺陷
尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。
1.物业管理法规不完善
物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。
2.缺乏完善的业主自治制度
由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。
二、改善现状的对策
总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。
1.平衡物业市场的供给双方
就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。
2.强化业主的主体性地位
首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具体位置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的'重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。
三、结语
在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于绝对强势的地位，在这种情况下，业主的空间被无限压缩，物业公司情绪执法，业主状告无门。面对这种现状，就应该从制度上进行思考，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够逐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够逐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。
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金秋十月，是收获的季节，我们将迎来物业管理师资格考试。这是行业发展的一件大事，正如中国物业管理协会会长谢家瑾在“中国首批物业管理师大会”上所指出的，“推行物业管理师制度，是物业管理科学发展的必然选择，也是促进物业管理科学发展的制度保证，必将对我国物业管理行业的可持续健康发展产生深远的影响”。今年的考试，是第一次大规模面向普通从业人员的全面考试，作为首批通过全国资格认定考试的物业管理师之一，笔者在为行业规范化、专业化、系统化发展而欣喜的同时，对今后的物业管理师制度执行与发展有些思考。
要严把入口关，提高含金量，让物业管理师制度成为优秀人才的“试金石”
物业管理师制度的设计初衷无疑是为了加强行业队伍建设，提升行业自身形象，规范行业专业发展。从目前现状来看，物业管理行业还存在着从业人员整体素质偏低、学习渠道少、优秀经理人匮乏等普遍性问题，特别是行业内的大多数人员还没有养成良好的学习习惯。尽管近年来一些高等院校已经开设了物业管理的专业课程，但真正科班出身的管理人员还非常少，除小部分从房地产行业转行而来的人员具备一定的相关理论学习经历外，大部分人来自各个行业和专业，缺乏物业管理理论知识的积累，造成了经验型实践多于理论性思考的局面，影响了行业专业素质的提升和品质的跨越。因此物业管理师制度的设立将大大推动行业从业人员学习研究专业的积极性。
物业管理师执业资格考试，一定要努力锻造成为人才的试金石，要合理设定进入门槛，既不能出现普遍持证的局面，也不应出现一证难求的局面。首先要设定面向的人群，对于物业管理这样的劳动密集型行业来说，职业经理人就是企业真正的核心竞争力，这些人才从何而来，如何认定，如何管理，对于增强企业实力，提升行业形象，都至关重要。笔者以为，物业管理师的培养与选拔还是应该以物业项目经理层以上人员为主，兼顾优秀中层管理人员，通过设置学历、资历、能力等报考标准，来适当控制参考人员的数量，目标是造就一支懂经营、精业务、重服务、守道德的职业经理人队伍。其次要合理设定考试难度，针对行业在不同时期的现实状况，系统规范地考察从业人员的理论和实践水平，把握好考试通过率，形成由职业经理人、中层管理人员、专业技术人员、服务操作人员等不同层次从业人员构成的人才梯队。通过合理控制物业管理师在行业内的比例，使这个群体更精干、更出色，真正成为行业的领军者。
要尽快建立执业规则，完善相关机制，让物业管理师制度成为人才成长交流的“大平台”
物业管理师执业资格考试仅仅是一块“敲门砖”，拿到执业资格证书，只是证明了具有这方面的职业素质和能力，要从根本上实现物业管理师制度的良性循环发展，还需要行业各个主体之间的配合协调，制定和落实注册物业管理师的执业制度，加强对物业管理师的整体管理，建立起物业管理师的执业规则，促进物业管理师这个特殊的群体在行业内形成气候，真正意义上实现资源共享，人才的优质流动。
为了达到这一目的，要完善一系列的行业制度。要对物业服务企业资质管理和物业项目管理等原有制度进行相应的调整，增加对注册物业管理师任职、使用数量的要求，对物业管理师注册后的执业岗位、经历及业绩进行明确规定，督促物业管理师拿证后学以致用，施展自身才华，在合适的岗位上发挥作用，要促进人才的交流成长。当前因地域、经济、文化差异而产生的物业管理发展不平衡的问题，也导致了物业管理人才的分布不均衡，但人才异地流动的一大难点就是缺乏衡量专业素质的统一标准。
物业管理师制度的执行，将给人才的成长流动搭建一个很好的`平台，无论南北东西，取得物业管理师资格的职业经理人都会得到专业的认可，必将大大促进物业管理师的流动。而执业制度应从促进人才交流的角度相对应地丰富内容，增加异地执业的保障措施。要提高人才的行业地位，物业服务企业要研究建立合理的收入分配体系，不仅要提高对物业管理师的认识，还要提高其行业地位及相应待遇。取得物业管理师资格即意味着高素质、高收入，让物业管理师与注册律师和会计师一起成为高薪阶层，进而在行业内部形成尊重知识、尊重人才的良好氛围，才能调动其他人员不断学习、不断进取的积极性。
要以此为契机，建立学习型组织，让物业管理师制度成为持久学习的“推动器”
笔者也曾经为物业管理师考前培训班讲过课，在讲课过程中发现部分学员学习目的非常简单，就是为了应试、拿证，以至于对于学习内容不求甚解，只热衷于划重点、押试题，而不是珍视学习机会，以此提高自身的专业素质。笔者认为，从企业管理的角度来讲，始终坚持学习的队伍才能是有朝气、有后劲、有能力、有发展的团队。联合国教科文组织的专家预言：“未来的文盲，不再是不识字的人，而是没有学会怎样学习的人。”即将步人而立之年的物业管理行业，正与中国经济同处于新兴加转型时期，对知识的学习和更新有着越来越高的要求，这就需要从业人员持续“充电”，才能做到动力强劲，更好地履行职责，成为行业和时代的佼佼者。
物业管理师制度为从业人员的专业知识学习树立了明确的方向和目标，但这绝不是终点，而仅仅是专业学习的一个阶段性目标，需要形成持久学习的机制，持续提高物业管理行业的整体素质。首先要通过行业制度督促物业管理师自身再提高，如规定取证后要定期复检，要通过一定形式的理论和实践的考核，以避免取证后就一劳永逸，缺乏学习动力。同时要以物业管理师制度为核心，深入研究具有行业特色、符合实际需求的继续教育渠道，建立起多层次、多角度、多元化的学习提升体系。重点要发挥物业管理师承上启下的作用，在自身持续学习的基础上，承担起行业内部的培训任务，让资深的学习者成为行业新人的引导者，不断调动专业人才丰富学识、积累经验、打造专长的学习积极性，兴起全行业的学习之风。
要规范推进、重点引导，让物业管理师制度成为促进行业发展的“加速器”
虽然物业管理师资格考试停滞子—段时间，而业内人士对于此事相当重视，此次开考可以说是众望所归。但从社会影响来看，对于此事的关注度还不够，特别是业主方面，对于物业管理师制度知之甚少，这说明物业管理师的执业能力如果要得到社会公众的普遍认可，还有很长的一段路要走。对于整个行业来说，一方面要加强对内引导，持续规范物业管理师的资格认证和管理，让物业管理师真正过得硬;另一方面要对外舆论引导，加大物业管理师制度的宣传力度，使其不仅成为业内管理者的职业水准标签，更要在一定程度上，成为一个项目或一个企业的金字招牌，标志着品牌形象和职业品质，在公众心目中树立形象。这样的规范建设是非常必要的，专业形象的提高将直接有利于减少物业管理纠纷，进而得到社会普遍的认可和尊重，这不仅有利于提高物业管理行业的社会地位和物业管理人自身的素质，也必将加快我国物业管理行业的持续健康发展，在建设和谐社会的进程中发挥应有的作用。物业服务水平是城市文明程度和居民生活质量的重要标志，未来的物业管理行业，将在国民经济快速发展过程中承担更多的惠民生、促和谐职能，将逐渐由劳动密集型向知识密集型转型，物业管理师制度的实施，必将为这一转变奠定坚实的基础，物业管理行业将与社会各界携手共创和谐，共谋发展，走进新时代。
物业管理论文14
摘要：高校后勤社会化改革已开展多年，在探索中改革成果逐渐显现，但在信息化技术浪潮的推动下，对网络技术与管理工作的结合使用并未实现突破。本文从高校后勤物业管理社会化的视角，以现代化的服务平台为工具，诠释新型高校物业管理服务平台的内涵，提出当前高校物业管理社会化进程中出现的问题，并利用服务平台的使用解决之。
关键词：高校物业社会化；服务平台；管理
一、建设高校物业社会化管理服务平台的背景及意义
近年来，高等教育改革的深化导致办学规模逐渐扩大，物业服务面积不断增加，伴随而来的是管理任务的增加、管理难度的加大，这必然会牵扯高校在教学科研等主要工作的精力。而网络信息技术的高速发展为高校物业社会化指出一条新路。首先社会化服务平台可以提高工作效率，及时提供服务、解决问题。高校师生是高知群体，具有互联网使用意识和技能，当需要物业服务时，他们能及时通过网络平台与物业服务部门沟通，而在另一端的信息接收者——物业单位也能及时了解详细情况，避免了因沟通不畅带来的工作效率的低下。其次社会化服务平台能够节约物业管理的成本。通过物业平台的沟通功能，使消费群体——高校师生能够点对点的找到相关责任人，减少了诸多中间环节，进而节约了人力成本和物质成本。最后社会化服务平台能够利用大数据技术收集全面的信息，帮助加强物业管理。通过对后台数据的整理和分析，能够得出很多有用的信息，如：故障率最多的设备，快递收发最频繁的地点，学生购买行为最密集的时间等。在了解信息的基础上，可以更有针对性的加强设备的维护、设置自助快递终端的规模、增强销售网点的针对性。
二、高校物业社会化的含义
高校物业管理不同于其他类别的物业管理，其服务对象是高校全体师生并对高校物资财产的维护和管理，服务群体成员关系密切，具有较高文化素养，较为一致的工作生活习惯。这就决定了物业管理服务特点鲜明。首先高校物业社会化要具有服务功能。通过提供优质的物业服务，良好的物业环境，高效的物业效率，为高校的教学科研提供坚实的后盾和保障，这是高校物业管理的中心和重点。其次高校物业社会化要具有育人功能。学生作为高校教育对象，接受到的教育不仅来源于课堂，良好的校园环境能使学生精神振奋、心情舒畅，激发对美的欣赏与追求。而物业管理人员在管理中的一言一行、精神面貌，对学生起到了示范性的作用。通过对不良行为习惯的劝导，能帮助学生形成良好的道德品质。再次高校物业社会化还具有社会政治性。由于高校的社会地位特殊，受关注度较高，做好物业管理工作关系到高校的社会影响力、物业单位的社会评价。是否能妥善处理与高校、师生的关系是高校物业社会化的难点。综合以上解释，可将高校物业社会化作以下界定“高校物业社会化，是将高校物业服务纳入社会主义市场经济体制，将高校现有的事业管理体系中的服务经营活动，从学校的职能中分离出来，建立由政府主导、高校参加、社会参与的满足学校办学需要的、融入社会第三产业的高校后勤服务保障体系。”而服务平台是包括线上、线下的综合性服务平台，线上包括以公众号、APP等为形式的服务板块，如教学科研设备报修、宿舍报修、卫生保洁、安全保卫等；线下包括快递终端、资源回收终端、服务体验终端等。还包括物业管理内部使用的维修设备采购及库存管理系统、远程监控系统、集中呼叫服务中心、大数据分析系统等网络技术软件。
三、高校物业社会化服务平台存在的问题
当前，以东部高校为主体的平台建设初见成效，有些高等院校物业服务企业还建立了高等院校物业服务网站，初步建立了较为完善的具有自身特色的管理服务体系，经营模式和服务内容也较普通物业服务企业有所改进和拓展。但总体来说还存在很多亟待解决的问题。首先，高校物业社会化服务平台人力资源薄弱。对于平台的技术维护和使用需要专业技术性强的人员，对于服务主体需要较高素质、较强服务意识的专门人才。而物业从业者没有正确看待师生群体的特殊性，往往抱着“替公家做事不用太认真”的态度，有的甚至以居高临下的姿态对待学生，直接造成了物业公司跟师生乃至学校关系紧张。高校物业从业者无论从年龄、学历、素质等各方面和其他物业相比都基本雷同，没有体现出高校环境育人的特殊性。其次，高校物业社会化盈利能力差。虽然高校的性质是非营利性的，但作为高校物业社会化的主体——外包物业企业，不可能完全不考虑盈利能力。而目前多数高校与企业的合作形式都是来源于学校拨付的物业管理费和其他服务性收费。作为高校的物业工作，无论工作强度、工作难度都不比其他物业管理工作小，所以物业服务的支出额较大。这就造成了高校物业社会化进程缓慢。再次，高校物业社会化缺乏与高校实际情况的结合。高校物业社会化的前提是针对高校服务的物业，而目前为高校提供的所有物业服务都完全按照物业行业标准，对高校的特殊性考虑不足。教学楼、实验室、图书馆等具有高校特色的物业服务还是按照既定标准管理，没有根据不同区域的不同特点针对性管理，当然不能满足不同的功能性管理需求。同时，个别物业公司会以此为借口，降低服务质量，影响服务效果。最后，高校物业社会化监管难度大。高校物业社会化是通过与物业公司签订合同来实现的。高校物业服务千头万绪，涉及范围广、细节多，在合同里订立的时候不可能每个条款都极为详尽。这类商业合同一旦生效，是无法随时调整修改的。物业公司一旦在履约的的过程中，受到利益的趋势，在执行合同中以利润最大化为最终目标，在行业规范的指引下进行服务标准和服务人员的调整，高校面对这种企业内部行为缺乏有效的约束对策，这无疑会加大高校的'监管难度。此外，企业为降低成本可能会出现一些违反劳动合同法的行为，例如雇佣超龄或低龄劳动人员，不为员工购买职工保险等，一旦出现意外情况，高校难免会被卷入其中。
四、高校物业社会化服务平台的解决对策
1、加强人力资源建设，提升服务人员素质。物业服务人员队伍结构和总体素质决定了物业社会化服务质量。首先，物业公司应按照高校的特殊性选拔具有文化素养、工作能力及相关经验的员工，并根据其经验、兴趣爱好、能力特长等将其安排在适合的岗位，使其才尽其用，还能发挥在工作岗位的能动性。在队伍建设方面要本着取长补短的原则，使专业能力、工作阅历、年龄结构协调互补。针对整个物业队伍偏老化的问题，应采用老带新、新扶老、新老结合的方式来实现新技术、旧观念、经验少的平衡。其次，利用校园优势聘请学者做专业服务培训，提升服务意识，掌握服务技巧。这既能达到提升服务人员素质的目的，也能沟通与服务对象——教师的关系。再次，对人员的考评也可使用线上线下结合的方法，采用网上投票和师生代表座谈会的形式开展，也可在网络平台开展优秀员工的评比，这样可以做到激励和监督的作用。
2、开源节流，提供自愿消费型特色化服务。首先，在网络平台的建设中利用高校的科研能力和人才优势进行开发和维护，通过设置维修设备采购及库存管理系统、供应链管理系统、大数据分析系统合理控制采购量、库存量，并根据数据分析出有形资产的提前维护时间，避免不必要的损失。分析监控系统的数据，能准确了解人流量大的地点，及时布置人员维持秩序。高校物业的业主是教职工和在校大学生，均是高层次的知识人群，具有先进的互联网思维，是互联网技术的最忠实的消费者。可以说，物业服务企业一手掌握了市场，一手拥有对了客源，同时掌握了买卖双方。关键就要看物业公司如何打造好服务产品实现盈利。比如物业服务企业可以根据学校服务的项目，服务标准的要求，以及师生员工的消费层次，开展多元化多层次的经营服务。
3、高校、企业双向沟通，制定符合高校特色的服务监管标准。高校的日常工作包括教学和科研，对于不同的物业单元承载的服务要求也是不同的。对于这种性质的服务，就需要物业企业在高校专门人员的指导下进行。而高校也应成立专门的部门和物业企业及时对接、积极沟通，形成一套全面的、行之有效的、人性化服务标准。在合同中应明确权利与责任，防止权责不清导致的推诿、扯皮现象，妨碍教学科研的有序进行。
4、建立以高校为监管主体，采用多种考评方法的监管机制。正因为高校是物业服务的对象，因此要坚持高校为监管主体的中心不动摇，最终的评价和监管权归高校所有。但高校单方面监管也存在一定的片面性和主观性，这就需要采用多种监管考评机制。首先，通过成立物业监管委员会，吸纳包括学生、教师、职能部门、相关部门负责人等，不定期开展物业管理座谈会，及时沟通，及时反馈，及时纠正。其次，通过网络平台、电话、物业反馈信箱等多种渠道收集广大师生的各种建议，定期汇总，合理必要的纳入物业服务监督考评标准中。也可通过网上报修等服务的反馈意见表所得分数，计入总体考评成绩中。最后，可以聘请物业协会的专家综合师生意见和物业企业的表现，给与指导。
物业管理论文15
物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中,住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现,在物业产权人(又称业主)、使用人与物业的受托管理人 (物业管理公司)之间产生了一种新型的民事法律关系,行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题,因物业管理发生的纠纷随之出现,并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面,除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理 办法》(以下简称《办法》)和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》这两份部门规章外,我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规,使物 业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题,以及值得探讨的问题略陈管见。
一、物业管理纠纷的主要特点。
物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的, 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。
1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较大。
1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超 常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称 为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至1996年上升为20件,这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。
2.因物业管理产生纠纷的案件类型多,且多是新类型的案件。
物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所受理的物业管理 纠纷,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系 、代理关系、承包关系)、侵权行为所生之债,以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下,海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益 ,而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。
3.物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度。
物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂,该类案件的主体,既有我国公民、法人和 其他组织,又有外国公民、外国企业、港澳台同胞;参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会,也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系,又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系,业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件,在审判实践中又无现成的 依据,《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定,只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则,依据有关部门和地方性规章进行处理,而有关规章的规定又不 详尽或明确,给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。
(一)物业管理纠纷的管辖问题。
确定物业管理纠纷案件的管辖问题,是正
确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题,应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件,依《行政诉 讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件,目前当事人一般 都在物业所在地的法院起诉,并把物业所在地作为业主或使用人的住所地,而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的,应适用民事诉讼法第29条的规定,由侵权行为地或被告住所地的人民法院 管辖,因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷,应 适用民事诉讼法第24条的规定,即:“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或合同履行地 的'人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的, 业主的住所地既有在物业所在地,又有在物业所在地之外的,并非业主购置了物业,物业所 在地就是其住所地,因此,不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理公司的住 所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地,而并非是实施物业管理的所在地,但由于物 业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同,均是在物业所在地实施物业管理 ,因此,物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷, 但其不属于不动产纠纷,不适用专属管辖的规定。
(二)应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。
审查物业管理合同的效力,关系到正确处理纠纷,维护法律严肃性的问题。在物业管理 纠纷中,主要涉及三类合同,一为物业管理服务合同,即业主或管委会与物业管理公司或开 发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协 议:通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同;二为物业管理承包合同即房地产 开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承 包 的书面协议;三为物业委托管理合同,即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权 委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中,应区分合同的不同性质,注意判定合同 的效力,以正确处理物业管理纠纷。
1.注意审查物业管理服务合同的效力。
在审查物业管理服务合同(或称聘用管理合同)时,应主要从当事人是否具备民事主体 资格和相应的民事权利能力、民事行为能力,合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理 权是因业主享有物权所派生出的权利,行使物业管理权的应是物业的所有权人,或是与业主 约定可享有物业管理权的使用人,而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应 由业主(或特定的使用人)为委托人,委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由 于我国房地产发展过程中物业管理刚起步,在购房者购房时,物业管理多是作为商品房售后 服务的一环,由房地产开发商与购房者签订,约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务 .随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚,越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物 业管理权的一方,续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物 业管理有偿服务。因此,物业管理服务合同合格的当事人,一方为业主或依法成立的业主管 理委员会,另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的 房地产开发商,所签订的物业管理服务合同,其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业 管理经营权来认定无效,房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前,可继续实施物业管理 ,但不得以继续履行合同为由,阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。19 94年4月1日后所签订的物业管理服务合同,因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统 一实施专业化管理,房地产开发商在出售房屋前,就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管 理,或注册成立物业管理公司负责管理。所以,1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订 物业管理服务合同的,应认定合同无效。
在审查物业管理服务合同效力时,还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合 同必须遵守法律、法规、规章,不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益;必须在 平等协商的基础上,确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能 在平等的基础上行使其物业管理权的,应认定合同无效;对易引起纠纷的物业管理费,其收 费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准,超过标准收取费用 和滞纳金,未经批准扩大收费范围的条款,应确认为无效条款;对属于业主所有或共有的外 墙体、屋顶等的使用、收益,如不允许业主管理、使用、收益,或赋予房地产商使用权而不 向业主交付相应对价的,均侵犯了业主的权益。实践中,房地产开发商或发售房产的大业主 ,未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为 常常发生,物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的,应确认部分无效 .
2.注意审查物业管理承包合同的效力。
由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中,而在无能力或精力实施物 业 管理时,或为牟利,在与业主签订物业管理服务合同后,将受托进行物业管理的经营权发包 给其他的物业管理公司,坐收承包金,由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承 包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定,小区物业管 理权属全体业主所有,只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司,为业主提 供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理,其 由此所享有的受托权实质上不是物业管理权,而是受托管理权,将受托管理权发包、转让给 他人经营,这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益,应确认为无效合同。有受托管理 权的物业管理公司将其管理权发包,其无权收取物业管理承包金,承包人则未依法取得受托 管理权,其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求,不应得到支持。
3.注意审查物业委托管理合同的效力。
在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的 管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务,据此所签订的物业委托管理合同,实质上是 属于前述物业管理服务合同,如无其它致合同无效的情形,所签订的物业委托管理合同应确 认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司 签订的合同,而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的,由正在对物业进 行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同,这种类型的物业委托管 理合同,其性质与物业管理承包合同相似,都是未经业主同意,将取得的委托管理权转让给 他人,由他人对业主的物业进行管理,所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。 业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理,是基于业主对所选定的物业管理公司物业管 理能力的信任,物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让,也无权另行委托他人 对业主的物业进行管理。而且,根据民法理论,转委托成立的前提必须是经委托人(即业主 )同意,接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使,所签订的物 业委托管理合同,侵犯了业主的利益,实施了无权转委托的行为,应确认合同无效。在审查 物业委托管理合同时,应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开 来,后者依《办法》及物业管理的需要,是允许的。
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