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高校公寓楼的维修工程技术
高校公寓楼的维修工作，是保障其安全性能的重要举措。
高校公寓楼的维修工程技术【1】
【摘要】基于高校公寓楼的特殊性，其维修工程技术的控制，主要基于其维修质量的有效控制。
本文主要基于公寓楼的维修原因展开论述，进而基于维修原因中的结构损坏问题，阐述维修工程的施工管理控制。
【关键词】高校公寓楼;维修技术;加固;施工工艺
1 引言
高校公寓楼的维修工作，是保障其安全性能的重要举措。
因而，在实际的高校公寓楼的维修工程技术，主要基于施工质量的控制管理而展开。
而且，高校公寓楼的维修工程具有繁杂、细小等特点，进而在维修工程中，需要严格控制其施工质量。
2 高校公寓楼的维修原因综述
高校公寓具有一定的特殊性，其对安全有着严格的要求。
因而，对于公寓楼的后期维修工作，显得尤为重要。
从实际的情况看，高校公寓楼的维修原因，主要基于自然灾害、结构损害等方面。
往下就基于实际情况，阐述高校公寓楼的维修原因。
2.1 公寓楼结构受损。
公寓楼在使用的过程中，基于使用群体比较庞大，因而，其在使用的过程中，极易出现结构受损的问题。
尤其是由于学生的使用不当，造成了诸多的钢筋裸露，进而影响建筑结构的预应力。
同时，学生在实际的生活，用水不规范，造成建筑结构长时间处于潮湿状态，造成建筑结构的受损。
而且公寓楼的受力比较集中，进而容易出现局部结构受损严重的问题。
2.2 公寓楼的钢筋混凝土强度不足。
高校公寓楼在质量上，有着严格的要求，尤其是对于钢筋混凝土而言，其要求具有高强度、持久性强的性能。
公寓楼在使用的过程中，由于生活用水的集中，造成了公寓混凝土结构的受损，尤其是地基的混凝土受损严重，这样影响到混凝土的结构强度，以及持久度。
这一原因，是高校公寓楼，需要经常维护和保养的重要原因。
2.3 自然灾害的影响。
公寓楼在长时间的使用中，墙体受到风吹雨晒，容易被风化。
同时，在自然灾害的影响下，部分结构受到损坏，尤其是关键结构的预应力发生偏移，造成了公寓楼的微小倾斜。
因此，在自然灾害的影响之下，公寓楼的整体结构与原始设计出现一定的偏差。
这一隐患是建筑结构维修的主要工程项目，也是日常维护最频繁工作之一。
3 高校公寓楼维修工程的前期工作分析
基于高校公寓楼的特殊性，其维修工程在安全性能、可靠度上都有着严格的需求。
因此，基于有效地维修工程的前期工作，是维修工程有序开展的基础，同时也是维修工程质量保证的一个前提。
3.1 分析建筑的整体结构。
维修工程的开展之前，需要基于建筑的设计数据，对现建筑结构进行整体结构的分析。
在分析工作的进行中，主要基于其受力结构的分析，其中对建筑结构的地基结构的分析评估最为关键。
同时对于建筑结构的关键受力部分，也要进行全面的分析，尤其是受力集中的部分结构，要进行探伤测试，进而准确的分析其内部结构的受损情况。
因此，对于建筑结构的分析，是确定维修工程重点的依据，同时也是高校公寓楼维修的主要工作。
3.2 公寓楼的安全性能评估。
高校公寓楼作为大型的集聚处，其安全性能的设计上有着严格的需求。
因而，在维修工程的开展之前，需要基于其安全性能设计，评估现建筑结构的各项性能指标。
在安全性能的评估中，对于建筑的抗震性能、消防设施，以及应急通道的性能评估最为重要。
当前的高效公寓楼，在消防方面的维修工作欠缺，而该方面又是最为关键的。
因此，在性能评估中，要对消防设施、消防管道进行检测，进而确定性能维修的重点。
同时，各种应急通道的评估也很重要，也是维修工程的一个重点。
3.3 公寓楼的外墙情况分析。
外墙维修是高校公寓楼维修的重点，因而需要对其墙体的装饰结构进行检测。
对于风化严重的外墙结构要予以拆除重建，这样保证墙体的安全。
同时，在墙体的检测工作中，主要基于墙体装饰结构的稳定性、安全性，以及美观性进行检测。
进而在维修工作中，有重点的进行墙体的维修工作，以及维修施工的开展。
3.4 维修工程造价控制。
高校公寓楼的维修是一项较大工程，因而在维修工程的开展中，将伴随有较大的成本输出，因而要做好工程造价控制。
在造价控制中，要基于各项评估的数据情况，设计合理的维修方案，进而基于维修方案，合理地控制维修施工的造价成本。
而且维修工程的开展，要进行合理的规划设计，避免维修施工带来的校园环境破坏或结构体的“二次受损”。
4 维修工程的施工管理控制
公寓楼的维修工程中，其施工的质量控制尤为的重要。
因而，需要基于维修设计，对维修工程的各个施工环节进行质量控制，进而保障维修的效果。
4.1 维修工程前的投标工作。
在维修工程的开展前，需要基于实际的工程量，对于维修工程进行投标。
在投标过程中，需要对各竞标商，进行严格的考量。
尤其是对于竞标商的业务能力、企业实力进行评估，这样便于投标工作的有序进行，同时基于其业务能力的评估，是保障维修工程安全、有序开展的前提。
施工方确定后，施工方需要基于维修工程，确定自己的施工计划，以及施工制度，这样才能更好地保障工程的质量。
尤其是工程的施工计划，需要严格的控制。
维修施工的开展，尽量避免影响学生的日常生活和学习。
对于施工方的施工计划，以及施工制度，校方需要组织专家组，对其进行审核和评估，进而确保施工方的科学、有效地施工建设。
4.2 维修工程施工前的准备工作。
施工前的准备工作比较繁杂，因而前期的准备工作的涉及面较广。
在维修工程的前期工作中，监管部门的设置、方案制定、材料采购等都是其工作的重点。
尤其是材料的采购，关系着工程造价成本的控制，以及工程质量的保障。
4.2.1 基于施工方，建立合理的管理机构。
管理机构的职能主要基于质量监控，以及工程监理。
在施工中，管理部门需要对各施工单位进行现场监理，负责各工程项目的施工安全，以及维修施工质量。
同时，管理部门在开展监理工作时，需要建立完善的工作制度，进而规范监理工作。
而且，对于关键维修工程，做到全面的现场监理。
同时，一些高危维修施工项目，要做足施工前的安全准备。
4.2.2 维修工程的方案制定。
高校公寓楼维修是一项复杂而特殊的工程，因而在施工前制定完善的施工方案，这样便于施工中的安全和质量管理。
在施工方案的制定中，要明确施工的目标，以及施工的质量控制计划。
对于施工中可能出现的突发事件，制定完善有效地的应急预案。
同时，关于工程的计划、规划、验收等方面，都是方案制定的重点。
4.2.3 维修材料的采购。
该环节是工程施工的关键，其关系着工程质量，以及工程的造价成本，因而要严把材料质量关。
基于维修工程的大小，可以对于使用量较大的材料采用招标的方式，进行材料的采购。
而且在材料的采购工作之前，需要对各施工材料的市场价格进行全面的调研，这样便于造价成本的控制。
同时，在关键维修的采购中，选择信誉较好的大企业，保障材料的质量。
4.2.4 维修工艺的安排。
公寓楼的维修工作，讲究工艺技术。
因而，在施工前，基于维修工程，合理地组织各施工工种，尤其需要避免工种的跨区域作业情况。
在实际的维修工作中，对于外墙的装饰，以及生活设备的维修为主。
因而，在施工前，就要重点组织该领域的施工工种，尽量提高维修施工的质量，同时也是避免跨工种作业带来的施工安全，以及施工质量问题。
4.3 维修施工中的控制管理。
在维修施工中，施工质量的控制管理最为重要。
在维修施工中，需要对各施工项目进行全面的监理，尤其是对于施工安全的管理，是施工有序进行的关键，因而需要严格规范好施工单位的施工流程，以及施工工艺的操作，避免疲劳施工造成的施工安全和施质量问题。
维修施工的工艺技术需要严格的把关，尤其是墙体装饰维修，以及受力结构加固维修，都讲究施工工艺的有效性和技术性，在该环节容易出现施工不当，而造成公寓楼的“二次损害”问题。
因而，在施工中要严格控制工程施工工艺，避免施工中的“二次损害”问题。
同时，基于公寓楼的特殊用途，维修工程的施工进度，也是控制管理的一个重要方面。
4.4 维修工程质量验收。
公寓楼的维修工程中，存在诸多的细小项目，因而在验收工作中，工作量比较繁杂。
而且，在验收工作中，需要严格基于维修设计要求，对其各项质变进行严格的检测，尤其是消防、抗震等方面的维修质量的验收尤为的重要。
5 结语
当今的高校公寓楼注重结构的安全稳定，以及外观的美观，因而，在维修工程的控制上，主要基于其施工工艺，以及施工质量的监理，进而保障其维修工程的有效性。
参考文献
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高校维修工程管理中的造价控制【2】
摘要：高校维修工程项目的特点是工程内容繁琐、竣工资料不规范、投资资金如何控制就显得尤其重要。
那么如何合理并有效控制维修工程造价，使高校有限的维修资金能够发挥出最大的投资收益，这是高校从事维修工程管理工作者围绕高校发展应该思考的问题之一。
本文结合实际工作，提出了在维修工程造价管理方面应采取的一系列有效控制措施。
关键词：维修工程造价控制
1 概述
维修工程是高校基本建设工程的补充，它是依附在成品建筑物主体上的工作，随意性非常强。
即没有专业设计，又没有固定的施工方案;加之受建筑物主体本身的影响，施工空间受限制。
另外，高校维修工程还要受教学、办公及师生的生活影响，为了不影响师生的上班、上课，大多数维修工程都选择在寒暑假或节假日来施工完成，这样不仅使工程施工周期延长，而且辅助的工作又多。
维修工程由于工程项目内容繁琐、竣工资料内容不全、施工随意性大、不规范，而且工程金额大小不一等特点，经常会出现高估冒算、资料内容与施工内容不实等与工程造价有直接关系的现象，如果不能够很好的对维修工程造价进行有效控制，就会出现项目超计划投资的情况，从而导致高校资金投资的失控或者浪费。
那么如何合理并有效控制维修工程造价，使高校有限的维修资金能够发挥出最大的投资收益，这是高校从事维修工程管理工作者围绕高校发展应该思考的问题之一。
2 目前，高校维修工程造价管理工作中存在的问题
2.1 重视施工进度和质量，忽视施工过程的造价管理
大多数零星维修工程有一个共同的特点就是工程设计图纸内容不到位，工程量多以现场签证为主，而且隐蔽工程比较多。
对维修工程的审核也大多主要是先施工，待工程竣工后再依据工程内容工进行结算，这就要求我们现场的工程管理人员必须做到及时及时到施工现场查看，并事先对所维修项目的内容也不了解，否则的话，等到竣工结算再到现场核对工程内容时就晚了，因为工程现场已经发生了变化，有很多工程量尤其是隐蔽工程，我们是无法查证的，这就给施单位留下了可乘之机，使的我们竣工结算审核工作处于被动地位。
例如，某一维修工程是对校园内一人行道砖路面进行铺设维修，通过现场勘察，原有结构层无需更换，按常规施工只需更换其表面人行道砖，施工中也是这样进行施工的，施工单位在竣工结算中做有意做成“人行道板下新做混泥土垫层20cm，砂石垫层10cm”。
但由于此项工程在合同中没有标注清楚，只是口头说明，由于是隐蔽工程，造成在结算审核时双方争议较大，最终费了不少周折，使工程结算处于被动局面。
2.2 重视工程量的审核，忽视建筑材料对工程造价的影响
目前，在高校的建设投资中，装修改造工程占一定的比重，许多旧楼，由于年代久远，原有的水、电暖、门窗等基础设施以全部老化，需要改造更新，那就需要购买大量的建筑材料，想做到降低工程造价至关重要的一点，就是通过对建筑材料的价格控制。
目前建筑材料市场材料品种更新飞快，材料品种繁多，市场结构变化多样，材料价格更是捉摸不定，有时即使是同一种材料，由于厂家不同，质量不同，其价格也有很大的不同。
而一些施工位为了获取高额利润，常常在施工过程中偷工减料或是将材料以次充好。
高校维修工程工作中，地瓷砖维修更换是占得比重较大的一项工程，在施工过程中，施工单位为了谋取利益，经常会拿一些劣质的、没有正规生产厂家的一些产品进行以次充好。
这就要求我们的现场施工管理人员，要做好施工材料采购、进场跟踪、监督工作。
一旦发现施工中锁选购的地瓷砖与合同要求的质量明显不否时，就要立即责令其施工单位停止施工，下发整改通知单，并及时会同学校监审处、计财处、基建处等监督部门责令施工单位当场更换。
3 高校维修工程造价管理工作应采取的有效控制措施
3.1 提高工程造价人员的业务素质，严把施工过程的每一道关口
工程造价人员做为工程建设的参与者，能够熟悉掌握国家的法律法规及有关工程造价的管理规定，精通本专业理论知识，熟悉工程图纸，掌握工程预算定额及有关政策规定，为正确编制和审核预算奠定基础。
负责审查施工图纸，参加图纸会审和技术交底，依据其记录进行预算调整。
协助领导做好工程项目的立项申报，组织招投标，开工前的报批及竣工后的验收工作。
工程竣工验收后，及时进行竣工工程的决算工作，并报处长签字认可。
参与采购工程材料和设备，负责工程材料分析，复核材料价差，收集和掌握技术变更、材料代换记录，并随时做好造价测算，为领导决策提供科学依据。
全面掌握施工合同条款，深入现场了解施工情况，为决算复核工作打好基础。
工程决算后，要将工程决算单送审计部门，以便进行审计。
在细节上下功夫，保证工质量的同时，严把施工过程中的每一道关口。
3.2 把好工程结算审核流程的每一道关口，保证各项数据信息真实、可靠
3.2.1 审查复核各项资料，确保工程竣工各项资料真实完整性。
工程结算审核流程首先，复核竣工图是否与隐蔽资料、设计变更、验收记录一致，特别是基础工程，是否与基础验收记录一致;其次，在资料真实完整的情况下，进行工程量、定额项目单价套用、设备材料预算价格、费用标准的审核。
3.2.2 审查工程量计算的准确性，严把工程量计算关。
工程量的审核是最基础、最繁琐的工作，合理的审核方法能达到事半功倍的效果。
工程量审核注意事项在施工图工程量的审核过程中，应查看现场，对工程的环境、外观有一个全面的认识。
同时，还要结合设计变更和签证资料，查看设计变更手续是否齐全、是否由施工方的原因所造成。
但不是所有的签证都能计算费用，由于甲方或监理人员不熟悉图纸或责任心不够，或是与施工方串通等，这些都可能会出现签证的工程量比实际工程量大的情况。
工程量是非常关键的工程决算依据，必须严把计算关。
3.2.3 审查定额套用的正确性，严把定额审核关。
对定额套用进行审核时，工程造价人员首先应该重点审查定额的套用是否正确，选用的定额编号所对应的工程内容是否与施工中表现的工程内容完全一致，是否存在重复计算，定额基价的换算过程是否完全正确等，有无利用缺项子目套取投资的情况。
比如一项维修粉刷工程，如果墙面基础好的话，而且本身也刷的是内墙乳胶漆，只是使用时不加以保护，较脏，那么粉刷时就无需将原有墙面全部铲除、刮腻子，只是进行打砂纸、部分墙面刮腻子，但是在报审预算时却全部按照工序做了预算，这就要求我们在审查预算时结合工程实际完成的工序，将多做的预算扣除，把好定额审核关。
3.2.4 审查工程取费的合理性，严把取费标准审核关。
对工程取费进行审核主要依据施工合同以及维修工程竣工结算有关规定。
因为通过合同和相关招标文件可以了解到施工单位是否按照本企业的施工资质等级计取费用以及间接费用的计取基数是否符合结算文件的规定。
例如目前，在高校的零星小型维修工程中施工的企业，一般都不具备相应的资质等级，都是挂靠的一些小公司，加之零星维修工程，金额本身较低，所以是不给计取劳保基金的。
3.2.5 对于一些工序相对固定、材料变化不大的零星维修项目，可以根据以往一直以来一定时间内核算过的造价参照执行。
比如维修工程中的补漏项目，先定好一个补漏效果好的材料，而且规格相同的地方，可以按维修工程定额规定单价，如：楼房屋面防水、楼房裂缝、渗水、楼房伸缩缝的补漏、卫生间的渗水、排水管排污管的接缝处的渗水等，参照已往工程维修单价，按照实际可能发生的情况逐一规定好价格，并签订好维修工程合同。
这样既可以保证质量，又可以提高结算审核效率。
4 结束语
综上所述，在维修工程审核过程中，坚持到现场进行实地查看，通过对维修项目施工的前期准备、施工过程、工程竣工的各个阶段加强工程造价管理，不仅仅遏制了施工单位巧立名目高估冒算等行为的发生，而且对加强施工管理、提高工程质量，降低工程成本，规范高校后勤内部管理机制都具有一定的促进作用。
参考文献：
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高校基建维修工程管理【3】
摘 要 随着基础设施维修保养的规模和数量开始大幅增长，高校基建维修工程的管理贯越来越受到重视，笔者根据自身多年高校基建工作经验，分析高校基建维修工程的特点及现状，提出加强高校基建维修工程质量管理的控制点。
关键词 高校;基建维修;工程管理
在过去的十几年时间，高等教育事业发展迅速，办学规模不断扩大，各高校软硬件设施不断完善，进入基本建设的快速发展期。
高校基础设施是广大师生进行教学、科研、生活的物质基础，随着时间的推移，高校基础设施的结构、耐久性、安全性逐渐降低，基础设施维修保养的规模和数量开始大幅增长。
高校基建维修工程的管理贯穿于高校内基建维修工程的各个环节和施工的关键节点，笔者根据多年高校基建管理工作经验，分析高校基建维修工程的特点及现状，提出加强高校基建维修工程质量管理的控制点。
1 高校基建维修工程特点
1.1 工种多，施工分散
目前，高校基建维修工程主要以改造工程、零星维修、小型装修、校园绿化、道路硬化为主，工程涉及的工种较多、施工地点零散分布于学校各个地点，具有施工种类繁多、分布零散、施工点多、单个工程金额不大等特点。
1.2 工期要求严格
由于不能影响学校的正常教学和学生生活，高校基建维修工程的日常施工时间分散，如遇学生上课或其他活动，则必须停工。
对于楼宇粉刷、道路整治、教室改造等项目的施工时间，常常利用寒暑假、节假日突击施工。
甚至，有些工程为了赶工期，必须在暑假结束时投入新一学年的使用，导致工程后期阶段的细节问题管理不够，加大了后期维修的工作量。
1.3 抢修任务多
由于高校校园集中了水、电、煤气及市政管网等多种系统，加之人员活动量大等因素，经常会发生事先毫无征兆，也没有发展过程的设施故障和维修事项。
例如：水电管网破损、下水道堵塞、门窗损坏、宿舍设施损坏、大理石修补、建筑防水等。
一旦发生故障，就需要基建部门派出专业的土建、水电、设备人员赶赴现场抢修。
2 高校基建维修工程管理现状
2.1 基建维修缺乏计划管理
在高校基础设施的使用过程中，由于一些自然因素、人为因素的作用，可能造成基础设施的突然损坏，是高校基建维修工程管理处于疲于应付状态。
另外，原有基础设施的功能逐渐老化，漏水、管线破损、线路老化、设备老化等现象严重，急需根据高校基础设施现状制定合理的年度维修计划。
目前，高校的基建维修工程比较重视改造、装修工程，对高校基础设施的整体维修保养缺乏整体规划，计划性较差。
2.2 基建维修工程质量控制难
由于高校基建维修工程具有施工种类繁多、分布零散、施工点多、单个工程金额不大等特点，使得高校基建维修工程的管理无法像一些新建工程一样采取聘请工程监理的方法对施工质量进行控制。
高校基建维修工程的质量控制仅仅依靠基建科的自有技术人员，而在实际施工过程中基建管理人员往往分身乏术，无法对所有维修工程进行全过程的质量监督管理。
监管力度低导致工程质量下降，返工及浪费现象增加，工程质量无法满足要求。
2.3 基建维修工程工期控制难
高校基建维修工程在室内作业时，要考虑到教学办公及学生生活学习，施工受到很大影响;在室外作业时又受到天气的影响，施工工期无法得到保障。
因此，高校基建维修工程的工期变化很大，给基建部门的施工管理带来了很大困扰。
再加上高校各部门在节假日休息，尤其对一些行政办公室及专业教室、实验室进行维修时，若得不到相关人员的配合，将直接影响工程进度，打乱维修计划。
2.4 基建维修管理人员专业知识有限
目前，承担高校基建维修工程的施工人员的技术水平相对较低，在施工工序、材料检验、质量控制等方面能力较弱，这些都更加凸显了高校基建维修管理人员专业能力的重要作用。
只有具备了专业的建设工程知识、造价管理知识才能够在高校基建维修工程中控制材料单价、核准工程量、控制施工工序，使基建维修工程在保证质量的前提下，做到造价合理。
目前，部分高校基建维修管理人员并非工程专业毕业，对工程施工过程及质量控制知识缺乏，很难满足高校基建维修“量多面广”的质量控制要求。
3 加强高校基建维修工程管理的控制点
3.1 合理制定年度维修计划
每年，学校用于基建维修工程的建设资金是有限的，如何使有限的资金发挥更大的作用，只有通过合理地规划、制定年度维修计划来实现。
每年年末，由各学院部门报送次年的基建维修、改造计划，基建管理部门人员对全校范围内的基础设施进行巡查，综合考虑各项维修项目的缓急程度和维修资金的预算金额，将年度计划基建维修工程项目划分为“大修项目、中修项目、小修项目、抢修项目”，合理安排施工进度，充分利用基建维修资金。
3.2 树立维修成本意识
高校基建维修的管理人员应具有较强的成本意识和成本控制能力，防止施工单位利用管理人员专业知识缺乏以及对工程造价构成的不了解，而重复计算、高套标准、抬高材料设备价格，从而增加了施工成本。
在高校基建维修工程的施工过程中，应树立成本意识，重视施工预算，严格控制成本支出，确保基建维修资金不超支。
另外，充分发挥审计部门的监督职能，加大审计力度，加强投标文件审核、合同审核、工程量审核、单价审核及其他费用审核，严格控制工程造价的合理性，提高建设资金使用效率。
3.3 择优选择维修队伍
目前，高校基建维修工程的年度审定价格均在50万元以上，因此，对于外包维修队伍的选择应通过公开招标方式，确定基建维修队伍。
在招标过程中，应本着公开、公正、公平的原则，严格按照正规的招标程序对投标单位的信誉、资质、业绩等情况进行认真审核，优先选择施工技术先进、具有丰富施工管理经验、施工队伍技术过硬、工程质量稳定的投标单位。
对于具有自由施工队伍的高校，应尽量将抢修项目、小型单项维修项目交给自有施工队伍施工，既确保施工质量、又节约了维修资金。
3.4 规范管理控制造价
由于施工单位技术能力较低，管理人员专业知识有限，导致在施工过程中施工工序颠倒。
例如，土建施工完，导致水电无法排管施工，返工引起造价提高。
另外，由于高校基建维修工程内容变更较多，现场签证较多，极易造成工程造价的高估冒算。
因此，必须指派有经验的工程管理人员对高校基建维修工程的施工过程进行有效控制，规范签证程序，及时核定工程量的增减变化，对隐蔽工程进行严格验收，并认真保管施工资料，为竣工后的造价结算和今后的维修改造提供真实可靠的技术资料。
3.5 加强基建人员专业培训
高校基建维修工程涉及专业多、工种多、施工复杂，这就对基建管理人员的专业素质提出了很高的要求。
因此，应定期对高校基建维修管理人员进行施工技术、建筑材料、施工工序、设备性能、新材料新技术等专业知识的培训学习，不断提高基建管理人员的专业素质。
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