关于年末土地资产评估报告范文
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资产评估报告【篇一】
南京港务管理局拟转让南京港龙潭集装箱有限公司部分股权项目 资产评估报告书目录 目 录
资产评估报告书摘要....................................I
南京港务管理局拟转让南京港龙潭集装箱有限公司部分股权项目 资产评估报告书摘要
南京港务管理局拟转让
南京港龙潭集装箱有限公司部分股权项目
资产评估报告书摘要
中通评报字[2006]第45号
中通诚资产评估有限公司接受南京港务管理局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，实施了必要的评估程序，为满足南京港务管理局拟转让部分股权的需要，采用收益法对所涉及的南京港龙潭集装箱有限公司股东权益进行了评估工作，得出以下评估结论：
在评估基准日2006年3月31日，南京港务管理局拟转让的南京港龙潭集装箱有限公司的
本评估报告有效使用期为2006年3月31日至2007年3月30日。
本评估报告提出日期：2006年6月18日
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
评估机构法定代表人：刘公勤
中国注册资产评估师：金大鹏
中国注册资产评估师：刘斌
二○○六年六月十八日
南京港务管理局拟转让南京港龙潭集装箱有限公司部分股权项目 资产评估报告书
南京港务管理局拟转让
南京港龙潭集装箱有限公司部分股权项目
资产评估报告书
中通评报字【2006】第45号
中通诚资产评估有限公司接受南京港务管理局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，实施了必要的评估程序，为满足南京港务管理局拟转让南京港龙潭集装箱有限公司部分股权的需要，采用收益法对所涉及的南京港龙潭集装箱有限公司股东权益进行了评估工作，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
(一)委托方简介
本次评估的委托方为南京港务管理局。
名称：南京港务管理局(以下简称：南京港)
住所：南京市下关区江边路19号
法定代表人：孙子健
注册资本：人民币贰亿肆仟捌佰伍拾贰万柒仟元整
经营范围：港口(管理)装卸搬运货物;客货集散(运输)联运。引水领航(服务)代理客货运输、仓储。港口设备(安装、修理)港口机械(制造)码头、机械、仓库、船舶(租赁)港口(技术咨询、培训)水运辅助;外轮理货;港区驳运;煤炭销售;场地租赁。
南京港自建国以来管理体制几经变化，原属交通部，1988年下放地方，实行双重领导以地方为主的管理体制。2001年成建制下放南京市，与交通部脱钩。2003年9月实施政企分开，政府职能全部划到南京市港口管理局。
南京港是中国内河第一大港，位于长江与东部沿海“T”型经济发展的战略结合部，东距长江口437公里，是万吨级海轮入长江的终点，经长江入海可与世界五大洲相连;西溯长江可直抵武汉、重庆，与长江干支流各港沟通。港区航道为B级航道，万吨级海轮可常年通航、靠泊，自然条件十分优
南京港务管理局拟转让南京港龙潭集装箱有限公司部分股权项目 资产评估报告书 越。南京港是国家大型一类交通企业，我国一类对外开放口岸，是一个以能源、外贸、集装箱为主、公用码头和货主码头并重，功能比较齐全的大型综合性的江海型枢纽港口。
港口依托的南京市是江苏省省会，是中国重要的经济、文化、科教中心，又是长江三角洲的西部中心和宁镇苏皖赣十八地市经济区域中心。区位优势突出，交通配置发达。津浦、沪宁、宁皖赣三条铁路干线在此与港口铁路相接，312、104、205、328四条国道以及沪宁、宁连、宁通等高等级公路网为南京港构造了一个辽远广阔、四通八达的辐射区域，已开通的禄口国际机场将成为华东地区重要的国际航空港，加上鲁宁输油管道，五种运输方式使南京港具有得天独厚的物资集散疏运条件和十分广阔的经济腹地。
南京港现有码头泊位73座，其中生产性泊位57座(万吨级泊位20座);生产性锚地泊位5个，水域面积26.57万平方米;待泊锚地7处，水域面积386万平方米;使用岸线11457米，占南京已利用公用岸线19% ;拥有装卸机械设备544台(套)(不含龙潭港区)，工作船(含拖轮、驳船)155艘，铁路专用线18，363米，库场面积66.4万平方米;陆域面积330万平方米。拥有长江上最大的外贸港区、原油港区、煤炭港区和集装箱专用码头。全港资产逾40亿元人民币。
(二)资产占有方简介
本次评估的资产占有方为南京港龙潭集装箱有限公司。
名称：南京港龙潭集装箱有限公司(以下简称：龙潭集装箱)
住所：南京市栖霞区龙潭街道物流园区1-2号
法定代表人：孙子健
注册资本：47400万元人民币
企业类型：中外合资经营
经营范围：港口开发与建设，码头和其他港口设施经营;在港区内从事集装箱的装卸、堆存、门到门运输、相关配件销售、仓储(危险品除外);集装箱的拆装、拼箱、修理、清洗;港口机械、设施、设备租赁、维修，电子数据交换服务及信息咨询服务;船舶港口服务业务经营(仅限供岸电、生活用水)。
经营期限：自2005年8月10日至2025年8月9日
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南京港龙潭港区一期工程是国家沿江港口布局规划中的重点工程，是南京市“十五”时期计划建设的重大项目。设计年集装箱吞吐能力52万TEU,总投资概算10.89亿元。2000年4，经南京市政府批准成立南京港龙潭集装箱有限公司，为龙潭港区一期工程的项目主体和项目法人，是南京港全资子公司，注册资本23700万元。2005年5月南京港与南京港股份有限公司、上海港集装箱股份有限公司、上港集箱(澳门)有限公司、中远码头(南京)有限公司签署合资经营合同，龙潭集装箱变更为中外合资企业，经南京苏建联合会计师事务所宁建验(2005)033号验资报告审验，各方股东出资额及所占股权比例如下： 股东名称
南京港务管理局
南京港股份有限公司
上海港集装箱股份有限公司
上港集箱(澳门)有限公司
中远码头(南京)有限公司
合计 出资额(万元)23700237094802370948047400股权比例 50% 5% 20% 5% 20% 100%
龙潭集装箱位于长江南京段龙潭水道，河势稳定，建港条件优良，距南京市区30公里。港区一期工程包括3个2.5万吨级(水工结构按靠泊5万吨级集装箱船设计)和2个千吨级集装箱专用泊位，设计年通过能力为52万TEU，工程总投资为10.89亿人民币。南京港龙潭港区一期工程设计码头长910米，宽43.5米，引桥5座;后方陆域纵深1000米，宽930米，陆域面积93万平方米。建设堆场20.8万平方米，道路15.22万平方米，生产、生活辅助设施建筑面积2.39万平方米。相应配套建设给排水、供电、通信、计算机管理、环境保护及其他辅助设施等。公司通过技术改造，增加堆场面积、增加装卸设备数量等手段，在一期工程建设完成的基础上陆续进行固定资产投资，预计全部投资完成后，年通过能力约为100万TEU。目前公司的主要装卸设备包括40.5吨集装箱装卸桥4台、轮胎式龙门起重机6台和其他相应的设备。港区从码头前沿向后依次布置码头防洪墙、重箱堆场、空箱堆场、拆装箱库、综合办公楼、生产与生活辅助区以及绿化带等;集装箱车辆出入口布置在港区后方;疏港道路与城市道路网相衔接。
龙潭集装箱2005年及评估基准日财务状况如下：
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单位：人民币万元
项目年9-12月年1-3月
105,307.99108,001.30 资产总额
85,970.4889,881.37 固定资产总额
39,903.2441,039.71 负债总额
65,404.7666,961.59 净资产
4,090.85
5,009.92 主营业务收入
-383.38
1,481.85 利润总额
-383.381,481.85 净利润 二、评估目的
为加快推进南京港龙潭港区开发建设，促进南京港可持续发展，经南京市人民政府国有资产监督管理委员会批复，南京港务管理局拟将其所持有的南京港龙潭集装箱有限公司的部分股权转让给南京港股份有限公司。根据国家有关政策法规的要求，对股权转让所涉及的资产进行评估，为转让计价提供参考依据。
司20%的股东权益。经江苏苏亚金诚会计师事务所审计后，南京港龙潭集装箱有限公司总资产账面价值为108,001.30万元，负债账面价值为41,039.71万元，净资产账面价值为66,961.59万元。
资产类型主要包括流动资产、长期投资、固定资产(包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、运输车辆、电子设备、在建工程)以及相关负债。
纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围基本一致。四、价值类型及其定义 本报告书所述的评估价值是指股权转让行为完成后，资产不改变原来的用途继续使用的假设条件为前提， 被评估资产在评估基准日2006年3月31日的持续经营价值。其价值具体定义如下：
1.委估企业和资产的状态为评估基准日2006年3月31日的现时状态;不考虑委估企业改变原经营状态、委估资产改变原有用途对价值量的影响;
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2.假设股权转让行为完成后的资产作为一个有效的整体按原状态使用;企业拥有的各类资产按原用途不变，原地在用和继续使用，能在企业整体生产中产生贡献;
3.假设委估资产的产权为完全产权，在产权上不存在瑕疵。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2006年3月31
该评估基准日是评估机构与委托方根据经济行为性质和评估目的计划实现时间协商确立的。
六、评估原则
根据国家国有资产管理及资产评估的有关法规，评估工作中遵循了：
1.独立、客观、公正的工作原则;
2.贡献、替代的经济原则;
3.国家及资产评估行业规定的公认原则。
七、评估依据
(一) 主要法律法规依据
1.中华人民共和国国务院令 (第378号) 《企业国有资产监督管理暂行条例》;
2.国务院《国有资产评估管理办法》(1991年11月16日国务院第91号令);
3.国务院办公厅《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发【2001】102号);
4.国务院国有资产监督管理委员会《企业国有资产评估管理暂行办法》(2005年8月25日国务院国有资产监督管理委员会第12号令);
5.财政部《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式的暂行规定〉的通知》及其附件 (财评字【1999】91号);
6.中国资产评估协会发布的《资产评估操作规范意见(试行)》 (中评协
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【1996】03号);
7.财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知及其附件 (财企【2004】20号);
8.中国资产评估协会关于印发《企业价值评估指导意见(试行)》的通知(中评协[2004]134号);
9.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》 (会协【2003】18号)。
(二) 经济行为文件依据
南京市人民政府国有资产监督管理委员会宁国资委综〔2006〕67《关于同意南京港口集团公司(南京港务管理局)转让南京港龙潭集装箱有限公司部分股权的批复》。
(三) 重大合同协议、产权证明文件依据
1.土地租赁合同;
2.重大设备购置合同和有关付款凭证、发票;
3.车辆行驶证;
4.其他产权证明文件。
(四) 取价依据
1.资产占有方提供的盈利预测、评估申报表、会计报表及有关协议、合同、发票等资料;
2.其他与本次资产评估有关的文件资料。
八、评估方法
委估资产为南京港务管理局拟转让的南京港龙潭集装箱有限公司20%的股权，评估人员按照有关资产评估规范，采用收益现值法对南京港龙潭集装箱有限公司企业价值进行了评估，以确定南京港务管理局拟转让的股东权益的评估价值。
企业作为一个有机整体，除单项资产能够产生价值外，其合理的资源配置、优良的管理及多年经营中形成的经验、客户网络等综合因素形成的各种无形资产也是不可忽视的价值组成部分。在评估过程中通过估算被评估资产
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未来预期收益(企业自由现金流)，通过一定的折现率将企业未来的预期收益还原为整体资产价值。收益现值法的计算公式为：
RiP=∑ ii1+rji=1n
P——收益现值法评估值
Ri——未来第i个收益期的预期收益额;
i——收益年期;
r——折现率。 1.收益额的确定
口径，通过对企业未来年度的收益进行预测，在求得各年度净利润后，通过下述公式求得企业自由现金流：
企业自由现金流=净利润+固定资产折旧+扣税利息费用
-资本支出-追加营运资金
根据评估操作规范要求，本次评估对企业未来年度收益预测至2011年，然后假设以后各年度企业自由现金流保持2011年的水平。
2.收益期限的确定
港口行业属于国家重点发展和支持的基础设施行业，关系着整个国民经济的运行与发展，在可预见的未来，当企业经营期限届满时，没有证据表明企业会停止经营，因此以无限年期确定收益期限。
3.折现率的确定
折现率是将未来有期限的预期收益折算成现值的比率，是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。折现率的计算公式为：
r=rm+rt +rp+rf
式中：
r 折现率
rm 无风险报酬率
rt 行业风险报酬率
rp 经营风险报酬率
rf 财务风险报酬率
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4.评估值的确定
根据上述公式计算出的结果为不含长期投资的股东权益和付息债务的价值，通过加上长期投资评估值并扣减付息债务后可得企业全部股东权益评估价值。
根据南京港拟转让的股权比例乘以龙潭集装箱全部股东权益价值即为南京港拟转让的股权的评估价值。
九、评估过程
本次资产评估工作于2006年5月8日开始，2006年6月18日出具正式评估报告。整个评估工作分四个阶段进行：
(一)接受委托阶段
经评估机构与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，接受委托方的资产评估项目委托，签订业务约定书。在充分沟通的前提下，确定评估目的、评估范围和对象、选定评估基准日，评估机构据以制定资产评估工作计划。
(二)资产清查阶段
评估人员根据资产评估的有关原则和规定，指导资产占有方清查资产与收集资料，然后对评估范围内的资产进行核实与产权鉴定，并对收集的资料进行验证，具体步骤如下：
1.根据评估机构进行资产评估工作的需要，向资产占有方提供资产评估申报表，并协助其进行资产清查工作;
2.收集资产评估所需文件资料;
3.听取资产占有方有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍;
4.对资产占有方填报的资产评估申报表与企业有关财务记录数据进行核对，根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实和勘察，并对资产状况进行查看、记录，与资产管理人员进行交谈，了解资产的经营管理状况;
5.在对企业经营管理状况进行详细了解的基础上，审核企业填报的未来年度盈利预测，了解编制盈利预测的假设条件、编制方法及企业为完成盈利预测所采用的运营方法。
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(三) 评定估算编制评估报告阶段
评估人员对所收集资料和现场勘察结果进行分析和汇总，然后进行估算，并在此基础上进行评估结果汇总、评估结论分析工作。在确认评估工作中未发生重评和漏评后，根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善，撰写资产评估报告书、评估说明，并进行三级审核。
(四) 提交报告及报告归档阶段
向委托方提交评估报告初稿，与委托方交换意见后，向委托方提交正式资产评估报告书，并进行工作底稿的整理归档工作。
十、评估结论
在评估基准日2006年3月31日，龙潭集装箱的资产，评估前总资产账面价值为108,001.30万元，负债账面价值为41,039.71万元，净资产账面价值为66,961.59万元;调整后总资产账面价值为108,001.30万元，负债账面价值为41,039.71万元，净资产账面价值为66,961.59万元;经评估后，净资产为85,046.68万元，净资产评估值较调整后账面值增值18,085.09万元，增值率为27.01%。
我们的评估结论是依据我们的评估工作得出。
资 产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日：2006年3月31日 资产占有单位：南京港龙潭集装箱有限公司
项 目 账面价值 调整后账面值
建 筑 物
设 备
资产总计
负债总计
净资产 金额单位：人民币万元评估价值 增减值 增值率 27.01%
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龙潭集装箱企业全部股东权益评估价值为85,046.68万元，按股权比例折算后，南京港拟转让的20%的股权评估价值为17,009.34万元。
十一、评估假设及限定条件
1.委估资产为能用货币衡量其未来期望收益的整体资产;
2.委估资产作为整体依据现有能力持续经营;
3.评估所依据的政策、法规等不作重大调整;
4.委估资产所处经济环境保持平稳发展。
十二、评估结论成立条件
1.本评估结论是根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的，并在其存在的条件下成立;
2.本评估结论在企业持续经营、资产继续使用、公开市场的假设条件下成立;
3.本评估结论仅为本评估目的服务;
4.本评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映;
5.本评估结论是本机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和职业能力的影响，可能存在一定程度的不确定性。
十三、特别事项说明
1.注册资产评估师执业资产评估业务，应当对评估结论的合理性负
23.遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
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4.企业目前未获得税务部门关于所得税减免的相关文件，但由于企业为中外合资企业，按国家有关外商投资企业税收减免的规定及企业所在地的相关法规，企业所得税应执行5免5减半的政策，在减免税期间，地方所得税全免，则企业应在2011年开始执行7.5%的所得税率，在本次评估过程中，评估人员按照企业执行上述所得税减免政策对未来现金流进行估算，如在评估基准日后，税务部门对企业适用税率及减免税政策的认定与此不符，评估结果应相应进行调整。
5.为满足生产经营需要，龙潭集装箱与南京港务管理局于2005年8月26日签订《土地使用权租赁合同》，向南京港务管理局租赁南京港务龙潭港区一期工程占用土地1,529.45亩(划拨土地使用权)，租赁期限至2015年8月31日止，租赁价格根据承租方业务量完成情况确定。根据其股东于2005年5月28日签订的《五方股东协议》，在南京港务管理局整体改制完成且用地性质转为出让土地五年内，土地使用权将以股东各方协商确定的方式(包
6订的《五方股东协议》，土地使用权人南京港务管理局在土地使用权转至龙潭集装箱名下后，有义务协助办理产权证书，办证费用由龙潭集装箱承担。
7.为满足生产经营需要，由南京港务管理局担保，龙潭集装箱向中国民生银行北京西路支行借款1000万元，借款期限2006年3月24日至2006年9月24日，借款年利率4.698%。
8.为满足港口建设需要，龙潭集装箱向中国农业银行南京市雨花台支行分别以抵押担保方式取得固定资产借款，至评估基准日，借款余额30500万元，明细如下：
借款金额
年利率 6.03% 6.03% 5.58% 借款期限 2002.01.04-2006.06.25 2002.02.04--2006.09.25 2002.03.27-2006.12.05
2002.04.09- 2007.03.25
保证或抵押方式 南京港务管理局担保 南京港务管理局土地使用权抵押
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元提供担保(其中单独担保6,000.00万元，与南京国际集装箱装卸有限公司共同担保2,000.00万元)，为南京港务管理局出具的银行承兑汇票7,000.00万元提供担保，为南京港务管理局预付款保函612.50万元提供担保。
10.在股权转让行为完成后，南京港仍为龙潭集装箱第一大股东，且南京港亦为股权受让方南京港股份有限公司的第一大股东，本次股权转让行为不涉及控股权的'转移，故在确定南京港拟转让的部分股权价值时，直接以龙潭集装箱全部股东权益价值乘以南京港拟转让的股权比例确定评估值，未考
虑可能存在的折溢价对评估价值的影响。 提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。
十四、评估基准日期后重大事项
评估基准日后，在评估结果有效期内：
1.若资产数量发生变化，应根据本报告的评估方法进行相应评估和调整;
2.若资产价格标准发生变化，并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效;
2.本评估报告书依照法律、法规的有关规定发生法律效力;
3.根据国家的有关规定，本评估结果使用有效期为一年，从资产评估基准日2006年3月31日起，至2007年3月30日使用有效;
4.本评估报告书评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。委托方因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
十六、评估报告提出日期
本评估报告书提出日期为：2006年6月18日。
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中国注册资产评估师：刘斌
二○○六年六月十八日
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资产评估报告书备查文件
一、经济行为文件
二、财务报表
三、委托方与资产占有方营业执照复印件
四、主要资产产权证明文件复印件
五、委托方及资产占有方承诺函
六、资产评估人员和评估机构的承诺函
七、资产评估机构资格证书复印件
八、资产评估机构营业执照复印件
九、项目参加人员名单及资格证书复印件
十、资产评估业务约定书
资产评估报告【篇二】
第一部分 摘要 一、估价项目名称
位于相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧的49.216亩土地使用权价格评估。
二、委托估价方 ⅩⅩ公司 三、估价目的
为了ⅩⅩ公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)，我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。 四、估价基准日
二O一O年三月十日。
综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。
六、估价结果
估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为：
土地价值总额：24862.69万元 单位地价：505.175(万元/ 亩) 七、估价师签名
第二部分 评估的过程
待评估宗地为一块空地，面积为49.216亩，要求评估其2010年3月10日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。
1、进行交易情况修正
经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。
2、进行交易时间修正
根据调查，2009年12月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04
3、进行区域因素修正
采用打分法，可参照下表的有关数据判断。
根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。
则
B地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：
C地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下
于是可以得到：
交易实例A区域因素修正系数=100/176=0.568 交易实例B区域因素修正系数=100/206=0.485 交易实例C区域因素修正系数=100/144=0.694
4、进行个别因素修正
(1)关于面积因素的修正:
对土地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比A、B交易实例价格低6%，估宗地的价格会比C交易实例价格高3%。 经过计算得到面积修正系数为：， 交易实例A的面积修正系数=0.94 交易实例B的面积修正系数=0.94 交易实例C的面积修正系数=1.03 (2)关于容积率因素的修正:
经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是： 容积率增加0.1，地价增加2%。则：
交易实例A的容积率修正系数=100/140=0.714 交易实例B的容积率修正系数=100/275.2=0.363 交易实例C的容积率修正系数=100/104=0.962 个别因素修正系数计算如下：
交易实例A的个别因素修正系数=0.94×0.714=0.671 交易实例B的个别因素修正系数=0.94×0.363=0.341 交易实例C的个别因素修正系数=1.03×0.962=0.991
5.计算比准价格
A=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(万元/ 亩) B=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(万元/ 亩) C=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(万元/ 亩)
6.采用算术平均法求得评估结果
由于B实例的值为异常值，应予以剔除。其他结果相近，则取其平均值作为评估结果。故宗地D的评估结果为：
待估宗地评估价值(单价)=(609.8+400.55)/2 =505.175(万元/ 亩)
待估宗地评估价值(总价)=505.175×49.216=24862.69万元
第三部分 土地估价结果 一、估价依据
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)等法律法规，并且委托估价方提供的相关资料和受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获取的资料进行估价。 二、土地估价 1、估价原则
地产评估应遵循公开、公正、公平的工作原则，同时应根据估价目的和选用的估价方法，在估价过程中把握适用的经济原则，遵循合法原则 、最高最佳使用原则、需要与供给原则、变动原则等原则，使得在估价过程中，要按照国家和
地方的有关规定，恪守客观、科学、 合法的原则进行土地价格评估。做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。 2、估价方法
根据“城镇土地估价规程”和估价人员现场查勘，对估价对象和参考示例进行的特点及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结 合估价对象的实际情况，采用市场比较法评定土地价格。 3、估价结果
估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场比较法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为：
土地价值总额：24862.69万元 单位地价：505.175(万元/ 亩)
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