资产评估的基本方法

时间：2022-09-30 10:37:15 资产评估报告我要投稿

资产评估的基本方法

　　资产评估是随着市场经济的发展而衍生的专门性活动，出于对于特定类别的动产、不动产、知识产权以及企业价值进行价值评估的需要，从上世纪八十年代起我国陆续出现了专门从事资产评估工作的专业人员。下面是小编整理的资产评估的基本方法，希望能够帮助到大家。

　　第二章资产评估的基本方法

　　资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。

　　第一节市场法

　　一、市场法的基本含义

　　市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。

　　二、市场法的基本前提

　　通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:(1)要有一个活跃的公开市场;(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

　　公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面:(1)参照物与评估对象在功能土具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似;(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴;把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以明确评估结果的价值类型;选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。

　　三、市场法的基本程序及有关指标

　　(一)选择参照物

　　对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个以上。因为运用市场法评估资产价值，被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平、而参照物成交价又不仅仅是参照物功能自身的市场体现，它还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。

　　(二)在评估对象与参照物之间选择比较因素

　　从理论上讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、市场条件等L但具体到每一种资产}i寸，影响资产价值的因素又各有侧重。如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。

　　(三)指标对比、量化差异

　　根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如资产功能指标。尽管参照物与评估对象功能相同或相似，但在生产能力、产品质量，以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标之间的上述差异数址化和货币化。

　　(四)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 市场法是以参照物的成交价格作为评定估算评估对象价值的基础。在这个基础上将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评枯结果。初步评估结果与所选择的参照物个数密切相关。

　　(五)综合分析确定评估结果

　　按照一般要求，市场法通常应选择三个以上参照物。所以，在一般情说下，运用市场法评估的初步结果也在三个以上。根据资产评估的一般惯例的要求，正式的评估结果只能是一个。这就需要评估人员对若于评估初步结果进行综合分析。以确定最终的评估值，确定最终的评估值，主要是取决干评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。当然，如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，采用算术平均法或加权平均法等方法将初步结果转换成最终评估结果也是可以的。运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:

　　1.资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。在资产评估中强调资产的使用价值或功能，并不是从纯粹抽象意义上去讲，而是从资产的功能并结合社会需求，从资产实际发挥效用的角度来考虑二也就是说，在社会需要的前提下、资产的功能越好。其价值越高，反之亦然。 2.资产的实体特征和质城。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平

　　3.市场条件:其主要是要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。在一般情况下，市场供不应求时，价格偏高;供过于求时，价格偏低。市场条件上的差异对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注

　　4.交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等交易批量不同，交易对象的价格就可能不同。交易动机也对资产交易价格有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也会有差别。

　　四、市场法中的具体评估方法

　　市场法中的具体方法可以被分为两大类:(1)直接比较法;(2)间接比较法。

　　(一)直接比较法

　　直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。其基本计算公式为: 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×·····×修正系数n 或评估对象价值=参照物成交价格+/—基本特征差额1+/—基本特征差额2+/—······+/—基本特征差额n

　　直接比较法直观简洁、便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某几项明显的因素上，例如新旧程度或交易时间先后等。当参照物与评估对象的差异仅仅体现在某一基本特征上的时候，直接比较法还可能演变成以下具体评估方法，如现行市价法、市价折扣法和功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等。

　　1.现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值例如，可上市流通的股票和债券可按其在评枯基准日的收盘价作为评估价值;批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批址的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。

　　2.市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。其计算公式为:

　　资产评估价值=参照物成交价格x(1一价格折扣率)

　　此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。

　　【例2-1】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经注册资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40 %，因此，该拟快速变现资产价值接近于6万元。

　　资产评估价值=10x(1一40%)=6(万元)

　　3.功能价值类比法(亦称类比估价法)和功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况。

　　(1)资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法，其计算公式为: 资产评估价值=参照物成交价格x评估对象生产能力/参照物生产能力

　　【例2 -2】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7. 5万元资产评估价值=10 x 90 /120= 7. 5(万元)

　　(2)资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法，其计算公式为: 资产评估价值=参照物成交价格*(评估对象生产能力/参照物生产能力)''

　　【例2 -3】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0. 7，由此确定被评估资产价值接近于8. 18万元。

　　资产评估价值=10×(90/120)^0.7 = 8. 18(万元)

　　4.价格指数法(亦称物价指数法)。价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时‘间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。

　　扩展资料：

　　折现率的确定原则

　　（一）折现率必须高于无风险报酬率

　　无风险报酬率通常以政府发行的国库券利率、银行储蓄、贷款利率作为参考。折现率高于无风险利报酬率的部分即风险报酬率。在市场经济中，每项投资都伴随着一定风险，投资者进行投资都希望能获得更多的收益。无风险报酬率实质上是决定投资者是否进行投资的最低标准，因此折现率必须高于无风险报酬率。

　　（二）折现率应体现投资回报率

　　在正常的资本市场条件下，每项投资的回报不应低于该投资的机会成本。无形资产评估中的折现率反映的是资产的期望收益率。收益率与投资风险成正比，风险越大，期望收益越高；风险越小，期望收益也少。因此，在评估无形资产价值时，折现率应充分体现投资回报率。

　　（三）折现率要考虑通货膨胀因素

　　由通货膨胀造成的贬值应该在折现率中体现出来。如果在预计资产的未来现金流量时考虑了通货膨胀，那么在估计折现率时也应该考虑通货膨胀率，反之则不予考虑。

　　（四）折现率与所选收益额的计算口径相匹配

　　在评估实务中，收益额可以因评估目的不同而采用不同的计算口径，如采用净利润、净现金流量等。在预计资产的未来现金流量时已经对资产特定风险的影响做了调整的，估计折现率时不需要考虑这些特定风险；如果用于估计折现率的基础是税后的，应当将其调整为税前的折现率。针对不同的收益额进行评估时，只有将收益额与折现率之间计算口径相匹配，才能保证评估结果的合理性。

　　（五）折现率要能够体现资产的收益风险

　　一定的收益与一定的风险相伴随，在市场经济条件下，企业要想取得高收益就必须承担高风险。因此，折现率在选择时要能体现资产的收益风险。

　　折现率确定的主要方法

　　（一）加权平均资本成本法

　　企业的资产多种多样，各类资产具有不同的成本，这种方法是通过企业全部资产的加权平均投资回报率来计算无形资产的投资回报率，即用企业的`加权平均资本成本作为折现率的替代。这是因为企业的加权平均资本成本是企业进行各种投资时所要求的必要报酬率。但是如果直接采用企业全部资产的加权平均投资回报率作为无形资产的投资回报率，将会低估投资的风险，从而使折现率取值偏低。

　　（二）风险累加法

　　折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成。累加法是一种将无形资产的无风险报酬率和风险报酬率量化并累加求取折现率的方法。无风险报酬率是指在正常条件下的获利水平，是所有的投资都应该得到的投资回报率。风险报酬率是指投资者承担投资风险所获得的超过无风险报酬率以上部分的投资回报率，根据风险的大小确定，随着投资风险的递增而加大。风险报酬率一般由评估人员对无形资产的开发风险、经营风险、财务风险等进行分析并通过经验判断来取得，其公式为：

　　风险报酬率=开发风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率

　　风险累加法在运用时要考虑的问题有：一是注意无形资产所面临的特殊风险。无形资产所面临的风险与有形资产不同，如商标权的盗用风险、专利权的侵权风险、非专利技术的泄密风险等等。二是如何确定计人折现率的内容和这些内容的比率数值。三是折现率与无形资产收益是否匹配。

　　（三）行业平均资产收益率法

　　行业平均资产收益率法是我国无形资产评估时确定折现率常用的方法之一，这种方法将被评估企业所在行业的平均资产收益率作为折现率。行业平均资产收益率可以从社会经济统计资料中获得，也可以通过上市公司的统计资料得到，因为上市公司采用公开的财务制度，且财务报表经过注册会计师的严格审计，具有可靠性，因此这样算出的行业平均资产收益率比较合理。行业平均资产收益率是企业运行情况的综合体现，可以反映不同行业的收益状况。但这种方法在运用中也存在一些问题，如行业平均资产收益率容易忽视行业内部差别，同一行业内部各个企业在决定企业风险的因素上有着很大差异，从社会经济统计资料中直接获得的相关数据与被评估无形资产的收益能力不相同等等，因此在用行业平均资产收益率作为无形资产评估折现率的时候要根据具体情况做出判断，将在此基础上修正后的行业平均资产收益率作为折现率。

　　（四）资本资产定价模型

　　西方国家主要使用资本资产定价模型确定折现率。其计算公式为：

　　i=Rf+β（Rm+Rf）+α

　　式中：i为折现率；Rf为无风险报酬率；Rm为期望报酬率；β为风险系数；α为企业个别风险调整系数。

　　采用资本资产定价模型得出的折现率，也是通过计算资金的无风险报酬率加风险报酬率得到的。该模型确定了在不确定条件下投资风险与报酬之间的数量关系，在一系列严格资本假设条件下推导而出，如投资人是风险厌恶者；不存在交易成本；市场是完全可分散和可流动的等。根据我国目前资本市场的发展现状，运用该模型的条件还不太成熟。我国证券市场建立时间较短，发展尚不完善，信息不够充分有效，因此对β系数的计算具有一定局限性。β系数的计算需要大量的数据支持，一般只有上市公司能够计算。目前在实际工作中，主要由专门机构定期计算公布。

　　需考虑的因素

　　（一）企业与评估对象的实际情况

　　评估人员在进行无形资产评估时，应查阅被评估企业资产近年的获利情况、发展趋势、被评估无形资产的特有风险报酬率以及企业所在行业的可比经济参数等，在此基础上选择折现率的确定方法。

　　（二）不同的评估目的

　　要根据不同的评估目的选择不同的评估方法。只有根据无形资产的评估目的、未来使用情况来确定无形资产的折现率，才能使其与被评估的无形资产具有更强的相关性，评估结果才会更准确。企业一般在两种情况下需要对无形资产进行评估：一是出售无形资产、作价入股、债务重组或非货币性资产交换，这些情况会改变无形资产目前的使用条件或不能再被企业使用，此时可以使用行业平均资产收益率法估算折现率。此外，在交易中，交易的双方都是理性的，因此评估人员还要分别从资产转让者与资产购买者两个角度出发考虑确定折现率。如当委托方为资产的转让者时，可根据行业平均资产收益率确定折现率；当委托方为资产购买者时，可采用资本资产定价模型确定折现率。二是在企业进行资产评估时，将无形资产作为企业整体资产的一部分进行评估，在这种情况下无形资产会按照现有用途继续使用。此时要考虑无形资产收益在企业总收益中所占的比例以及所承担的风险，可以采用风险累加法和行业平均资产收益率法确定折现率。

　　资产评估报告书报告方法

　　1、企业价值的评估方法：

　　企业价值评估方法主要有成本法、收益法和市场法。

　　企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。

　　企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。

　　企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。

　　按照《资产评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择资产评估方法。

　　根据本项目评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件选择资产基础法进行评估。

　　2、其他评估的方法描述

　　资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。

　　市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。

　　收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。