保障房调研报告
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关于我市保障性住房建设和管理情况的调研报告【1】
为全面了解全市保障性住房建设及管理情况，进一步推动我市保障性住房建设， 4月中下旬，市政协人资环委组成调研组，对全市保障性住房建设和管理情况进行了专题调研。
一、基本情况
自20**年实施保障性住房政策以来，各级党委政府高度重视，相关职能部门认真履职，初步建立了以公共租赁住房为主体，以廉租房、经济适用房、限价商品房、廉租房租赁补贴为补充的多层次、广覆盖的住房保障体系。
截止2014年4月底，省政府下达我市的各类保障性住房建设计划累计63446套，全市开工建设39070套，占建设计划的62﹪;总面积207.11万平方米，总投资365770.68万元，完成投资185227.13万元。
截至2013年底，竣工32103套(其中：已分配220**套，待分配3840套，正在完善基础和附属设施6254套)，向农民工提供公共租赁住房551套。
年平均发放廉租住房租赁补贴11874户，累计发放廉租住房租赁补贴9476.3万元，保障3.23万户、8.22万人。
二、存在的主要问题
(一)地方政府重视不够，社会宣传效果欠佳。
有些地方没有认识到保障性住房工作在完善住房供应保障体系，推动科学发展，加快转变经济方式，促进经济平稳较快发展，提高经济增长持续性等方面的重大意义，片面强调保障性住房投资大、见效慢、任务重，没有将其作为重大的民生工程和政府公共服务的重要内容加以重视，因此在推动此工作时力度不够，宣传不到位，导致保障性住房建设规划不落实、资金难到位、管理不完善，广大群众对保障房知晓率不高，政策了解不够，给后续管理带来了难度。
(二)规划布局较滞后，基础设施不配套。
很多地方对保障房建设没有规划，部分地方即使有规划，也没有按“十二五”末“全国保障性住房覆盖面达到20%”的要求，将其纳入经济社会发展规划;建设项目也没有纳入城乡和土地利用总体规划布局，只根据下达指标任务开展工作。
在选择建设用地时，对区位合理分布考虑不够，导致选址较偏，基础设施配套难度大。
小区缺乏生活服务设施和休闲健身场所，附近道路、交通等基础配套设施相对滞后，远离医院、学校、农贸市场等，给入住群众工作、生活带来不便，未能充分体现改善居住环境的要求。
(三)资金保障不给力，目标任务差距大。
保障房建设主要通过国家下拨专项资金、地方配套资金、减免相关税费、基金等多项措施，多渠道降低建设成本修建的。
目前，我市实际工程建设成本基本在2500元/平方米左右，除中央、省级建设投资补助资金500元/平方米外，其余2000元/平方米的资金由地方财政和社会筹资。
因我市地方财力薄弱，土地出让净收益和住房公积金余额较少，可供资金有限，加上社会资本、民间资本参与度不高，金融支持保障性住房建设的力度不大，导致建设进度严重滞后，目标任务差距大，开工建设仅占建设计划任务的62﹪。
随着下达任务的逐年加重，续建任务将更加繁重。
(四)准入退出把关难，动态管理问题多。
一是政策措施不完备。
准入审核、租售管理、使用管理、退出机制等相关政策措施不完善、可操作性不强，致使具体工作无章可循。
二是收入状况甄别难。
没有形成房管、公安、民政、金融等部门信息资源共享机制，对保障对象的信息收集和验证工作难度较大，导致骗租骗购保障性住房行为不同程度存在。
三是退出机制实施难。
廉租房与公租房平行运行，受限于保障群体不一样，准入门槛不相同，两种保障房不能调剂使用，需要分别申请、排队，在居民收入可变性大的情况下，动态管理工作难以及时有效跟进，不能及时从廉租保障转换成公租保障，不仅造成房源闲置浪费，而且给保障性住房退出工作带来较大困难。
四是小区管理难度大。
未实施物业管理的入住小区，脏乱差不堪入目，治安、维稳存在隐患，居住隔离有所显现;实施了物业管理的小区，物管费收取难，造成企业难以维持。
如达川区“惠民苑”、“幸福苑”和“万顺园”，尚差20**-2013年物管服务费79.1417万元。
五是房屋租金收缴难。
入住廉租房的大多是低保户，低保金主要用于生活开支，因生病致贫等原因，就没有更多的钱交租金。
入住头年的租金好收缴，第二年开始就收缴困难的现象较为普遍。
甚至有个别住户无故带头不交租金，并且集结住户上访。
六是管理力量薄弱。
全市上下都把住保办设在房管局，住保工作人员共计75人，且大多兼职，力量严重不足。
住房保障工作已成为政府的长期职能，随着我市住房保障覆盖面的增加，工作量会越来越大，急需专门机构、专职人员进行系统、规范、长期、科学的管理。
三、对策建议
(一)加强组织领导，实施“两大政策”。
各级党委、政府和职能部门要提高认识，加强领导，广泛宣传，精心组织，切实把保障性住房工作作为重要民生大事抓紧抓好。
一要实施“公租房、廉租房”并轨政策。
按照国家相关部委《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》要求，尽快出台相应实施办法，将公共租赁住房和廉租住房并轨运行，实行统一规划、统一建设、统一管理。
已列入廉租房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公租房管理，根据保障对象的实际情况适用不同情况的优惠政策。
二要落实商品房开发配建保障房政策。
廉租房集中连片建设，低收入住户较为集中，容易因居住隔离而心理失衡，对相关政策误读时，容易产生共同意识，造成治安、稳定的隐患，导致小区难管理。
各级政府要严格落实商品房开发配建3%-5%的公共租赁住房政策，科学处理好适度集中和分散的关系，努力营造健康和谐的居住环境。
(二)合理规划布局，强化配套建设。
一要合理规划布局建设保障性住房。
要把保障性住房建设作为城乡和土地利用总体规划的重要内容，根据区域定位和保障需求，合理安排布局。
建议借鉴万源市在人口较为集中的乡镇，适当规划建设保障性住房的做法。
二要加强配套基础设施建设。
在集中建设的规模较大的保障性住房小区，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，加快完善公共交通系统，同步配套建设生活服务设施，把保障性住房真正建设成为惠民工程、民心工程。
(三)拓宽融资渠道，加大筹资力度。
除积极向上争取资金外，要逗硬执行相关财政税费政策。
一要将保障性住房建设资金纳入年度预算安排，确保项目资本金足额及时到位;二要将住房公积金增值收益，在提取管理费用及风险准备金后，全部用于保障性住房建设;三要将不低于10%的土地出让净收益，用于住房保障资金;四要将中央代发的地方政府债券资金，要优先安排用于保障性住房建设;五要按国家规定，通过政府融资平台，公司及企业可利用公共租赁房项目发行债券或向银行贷款来筹集建设资金。
此外，要借鉴外地的成功经验，比如重庆市的做法，一方面广泛动员并吸引有实力、信誉好的企业家，投身于保障性住房的开发建设;另一方面积极开展保障性住房配售与产权出让工作，用配售与出让产权的收入，滚动发展，实现良性循环。
(四)加强检查监督，确保任务落实。
一要加强对住房保障工作检查和指导，进一步明确各职能部门在保障性住房建设工作中的职责，做到各司其职、各负其责，分工合作、协同配合;二要加大对县(市、区)的督查力度，对项目进展滞后的问题，要采取切实有效措施加以解决;对保障性住房工作被动应付、推进不力的，要约谈督办;并将保障性住房建设情况列入对县(市、区)政府的政绩考核。
三要加强工程质量监督。
全面落实工程质量责任制，明确建设、勘察设计、监理、质量监督等单位的终身责任。
四要严格申报、审查、公示、分配、入住程序，严肃查以处权谋私、弄虚作假、骗取住房保障的行为，同时建立举报制、诚信承诺制和失信惩戒制，充分体现公开透明，公平公正。
通川区“四审查、三公示、一听证”制度成效较好。
(五)健全工作机制，实现规范管理。
一要健全住房城乡建设、民政、公安、税务、金融等部门及街道、社区协作配合的家庭住房和经济状况审核机制;二要完善工作机构，配齐工作人员，加快住房保障信息化建设。
各县(市、区)要大力开展调查摸底，完善住房保障基础信息平台，健全保障房源档案、需求档案、保障对象档案及其诚信档案，提高住房保障信息化管理水平。
三要建立保障对象动态管理机制，定期对保障入住对象经济状况进行审核，对不适合条件的要及时退出，如不退出就必须按公租房或市场房租收取租金。
四要创新管理方式，严格实行租金收取“收补两条线”。
大力开展各项便民服务，引导住户实行自我管理、自我服务或聘请专业机构提供物业服务，不断提高服务质量、管理水平和入住对象的满意度。
保障性住房建设和管理调研报告【2】
一、保障性住房建设情况
(一)廉租房建设使用情况
1.小区廉租房，位于县城殷家沟，分两期建设，总投资2575万元，建设规模360套，建筑面积18000㎡。
该项目20**年底开工，20**年底完工。
得益于县民政局及辖区政府的大力支持帮助，在县纪检监察部门、县公证处监督下，于20**年、20**年、20**年年底分三批成功分房入住352户低收入住房困难家庭。
2.小区廉租房，位于县工业集中发展区，共分三期建设，总投资7493万元，建设规模952套，建筑面积47600㎡。
该项目20**年8月开工，20**年竣工。
20**年完成廉租房和公租房并轨，现已安排560户工业企业外来务工人员租住，尚空置392套。
(二)公租房建设使用情况
1.小区公租房，位于县城新区，共分三期建设，总投资1.309亿元，建设规模848套，建筑面积63200㎡，为11—25层电梯公寓。
该项目于20**年11月开工，20**年底前完成主体施工和外墙装饰装修，目前正在进行水电气安装和附属设施建设，计划于今年安排入住。
2.小区四期公租房，位于县工业集中发展区天骄路，总投资2060万元，建设规模196套，建筑面积10300㎡。
该项目于20**年3月开工，目前已完成主体和内外墙装修施工，正在进行附属工程建设，计划今年底具备入住条件。
3.教师公寓房，共修建、改建公租房60套，总投资150万元，现已全部完工，目前已安排15户符合条件的无住房教师入住。
(三)棚户区改造建设情况。