房地产估价报告的修改思路
一、快速浏览报告。
查找结构性错误。是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。
二、详细检查报告。
1、法律依据性要素。产证资料：⑴旧有房地产。《土地使用权证》及《房屋所有权证》;⑵在建工程。《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图;⑶预售商品房。《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。
2、描述性要素。
⑴估价对象描述。从区位、权益(所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限)、实物三方面描述。注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致(如面积前后是否一致);
⑵影响因素描述。
①个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。
②区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。
③市场背景分析。背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的'估价结果是否具有影响。
三、分析测算过程。
⑴价格内涵及技术路线是否正确;
⑵基础数据是否准确。
⑶参数选取是否合理。参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一，价格内涵是否一致，计算是否正确等;
⑷方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等;
⑸公式的选用是否恰当。每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。
⑹计算过程是否有误。关键步聚是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每一种参数应用是否有根据。
四、估价结果的确定。
估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。
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