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房地产金融防范问题对策硕士论文
第1篇：我国房地产金融风险及防范研究
当今，房地产行业在我国乃至世界都是重要产业，在社会主义市场经济体制下的中国，经济体制改革不断深化，房地产行业正日益显示出在社会生产和群众生活两方面不可缺少的功能，逐步发挥其作为国民经济基础和导向的作用。房地产业开始、发展和稳定的每个阶段，都需要巨额资金和多种金融服务的支持，这些都需要房地产金融发挥其作用。
一、房地产金融的含义及作用
（一）房地产金融的含义
房地产金融的含义是指房地产企业通过相关渠道筹融资和获得各种金融服务，包括信用渠道和货币流通渠道等，其对房地产的开发、建设、销售、消费等各个方面产生影响。
房地产金融有广义和狭义之分。前者指的是与房地产行业有关的一切金融活动，含义相对笼统。后者则表现在各种具体的金融形式上，包括设立住房储蓄机构，发行企业债券，房地产企业股票基金上市，设立按揭性质的证券公司等。
（二）房地产金融的作用
房地产开发、销售和消费时需要资金，房地产企业则可以运用多种融资方式和各种金融工具筹集和融通资金以支持需求，促进房地产生产的资金链循环，保障各项房地产工程稳定进行。
房地产金融的作用不仅仅只表现在房地产企业方面，同时也对改善人民居住水平，培育支柱产业，实现我国政治目标起到了保障作用。我国要想发展房地产业和实现小康社会目标必须要有长期且明确的房地产金融政策支持。
二、房地产金融风险及其原因
（一）我国房地产金融风险
我国的房地产金融风险是指我国的金融系统，特别是我国的商业银行，在为房地产商提供金融服务，融通资金，办理结算业务时，遇到各种事先没有办法获知的不确定因素干扰，从而使实际收益偏离了预期收益，金融系统将要承受的各种风险。这里需要指出的是，房地产金融风险既包括可能的未知损失，同时也包括可能的未知收益情况，本文将着重研究的是未知损失方面。
房地产行业由于是高投资同时具有高利益的行业，决定其先天就是高风险的。中国房地产金融发展历史数十载，已经基本形成了一套组成结构明显的金融体系，其以我国商业银行贷款为主，房地产基金，住房储蓄银行、合作社等其他融资方式为辅。这套体系表明房地产金融风险不再只是单独业务，某个金融机构的风险，而是整个房地产金融体系的风险。
（二）房地产金融风险分类
1.房地产资金融通业务方面的风险。（1）信用风险。房地产相关企业或者住房消费者由于缺失信用所造成风险就是信用风险。由于他们向银行借款后无力偿还或者不愿偿还，导致贷款银行不能按时甚至无法收回本金及利息，造成了严重的信用风险。这种风险既可能是贷款前商业银行对借款人资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后其他情况的变动造成的。
（2）流動性风险。流动性风险是一种现金风险，由于金融机构缺乏足够的现金或者随时能转换为现金的其他金融资产，导致不能清偿到期债务和满足客户取款要求。流动性风险有两种，包括原发性和继发性风险。前者指的是银行资产结构比例不合理，中长期贷款比例相比短期过高，而满足客户提款需要的现金不能完全通过现金和国库券弥补，同时融入现金的方法和渠道有限，最终结果是流动性不足，导致流动性风险。后者则是由信用风险引起的。
（3）资产负债结构风险。房地产行业在融通资金时，银行业资产结构中中长期贷款所占比例大，如果银行业的负债结构多以活期存款投入，就极容易造成风险。
（4）资产质量风险。如果中长期贷款中存在逾期不还、无力偿还和无法追索等质量差的贷款，就会形成坏账，银行业就会面临资产质量风险。
（5）利率风险。如果贷款利率下调、存款利率上调，或者说二者同向变动但利率差不断变小，都会造成风险，使银行在经营方面造成损失。在中长期贷款中利率变化很大，利率风险也就越大。房地产金融尤其是住宅金融的贷款期限一般都很长，自然银行面临的利率风险就会很大。
（6）通货膨胀风险。实际利率是剔除了通货膨胀率后的名义利率。在名义利率不变时，通货膨胀会影响实际利率，使其下降甚至变成负数，对银行业极其不利，造成银行业资金损失。
2.其它风险。房地产金融风险除了上述风险外，还存在很多其他风险，比如说银行在业务操作过程中由于失误造成的操作风险；经营管理过程存在问题导致效益下降甚至亏损的风险；国家相关政策变动造成的政策风险；房地产保险以及信托方面的风险；对法律不了解引起的法律风险等。
（三）房地产金融风险形成的原因
1.房地产业融资结构不合理。近些年来，受到房地产行业暴利特点的影响，大量企业转进房地产市场谋求高利润，然而这些企业里能达到在证券市场上市融资标准的是少之又少。绝大多数企业还是依靠银行提供贷款来融资。有实际数字表明，全国房地产贷款中依赖银行贷款的在50%左右，而部分大型城市更是高达80%。银行因此间接甚至直接承受起房地产市场各环节的风险，一旦某一环节出现问题，风险最终传递给银行，逾期贷款和呆滞资金使银行蒙受损失。
2.相关政策、法律不健全。目前我国存在一种比较极端片面的现象，某些地区认为房地产业对经济增长有强大的推动作用，从而为了去片面追求GDP的增长，容易造成这些地方的经济增长过分依靠房地产开发。一旦出现开发商存在很差的资信、房屋竣工期限与质量都无保证的情况，银行便要承受这种以虚拟房地产作为抵押物的风险。
3.银行与开发商信息不对称。在信息的了解程度上，开发商比银行更有优势。银行并不了解开发商的情况，也不了解房地产市场的风险程度，而开发商直接掌握自身的全部信息同时深知房地产开发的风险。再加之我国个人和企业信用制度还不完善，极易出现空手套白狼的现象。
三、房地产金融风险防范与控制
从根本原因上看，土地制度、商业银行管理体系、房地产行业复杂等综合因素造成了房地产金融风险，因此我国应加大对相关方面的改革力度从而来避免风险的进一步扩大。如果我们仅仅从房地产金融运行规则和机制本身去考虑，结合相关的国际经验和根据中国当前国情，可通过以下几点加以防范与控制：
（一）创造多元化的融资渠道和发行证券来转移分担房地产融资风险
目前我国一方面要控制银行信贷规模，另一方面要创造其他融通资金的方法与途径，通过各种不同的途径转移风险，将风险分散在不同领域。这样一来，我国便可以基本解决房地产商过分依赖商业银行的问题。不仅如此，房地产企业还可以发行股票、企业债券等融通资金。
（二）运用我国政府的宏观经济政策，调节、控制和引导宏观经济；运用中央银行的监管职能对房地产市场实行强有力的监督管理
健康稳定的房地产金融市场不仅有利金融系统的发展，对我国国民经济和政治稳定也至关重要，因此我国政府必须加强宏观调控，控制风险，引导各种金融机构能够合理公平的竞争，维持其健康稳定。同时，中央银行应加大调查房地产市场存在的问题并能够精准分析，及时将相关信息公开，及时对相关不利态势发出预警并积极采取应对措施，指导各金融机构的行为并严格监管。房地产市场其实并不是完全竞争市场（尤其在中国是半垄断性），当上调利率时，确实能够抑制住房需求，但并不会让房价降下来。开发商不会为了增加销售量去降价出售，他们往往会暂时不卖房，囤积住房，等到购买力恢复正常后反而去加价销售。因此，政府监管机构应抓住房地产问题的根源，比如说从土地方面入手，改善土地交易制度，加大政府对土地的监管，从根本上调节房价。
（三）建设房地产金融风险监测系统
我国应该建设相关方面的风险监测系统，及时分析房地产的供给和需求，及时预报风险，稳定持续的监测房地产金融体系。
（四）完善房地产金融的法律环境
结合中国国情和国外经验，合理制定相关政策法规来有效防范控制风险，保障房地产金融市场稳定与发展。
（五）完善我国的个人以及房地产商的信用制度
目前我国还处于个人和企业相关信息不完整，不平衡，大量信用缺失，信用制度不完善的阶段，应逐步建立完善的适合我国国情的信用制度。通过信用制度约束个人和企业的行为，防范信用风险。
四、结束语
房地产业已经成为了我国国民经济支柱产业，房地产业的稳定与发展离不开房地产金融的安全与稳定。加大防范和控制房地产金融风险的力度，才能有效保障房地产业、房地产金融业以及国民经济稳定发展。
第2篇：关于抑制我国房地产金融风险的建议
房地产是我国经济发展的重要支柱，对国民经济的发展具有重要的促进作用。但是，房地产的投资周期较长，规模较大，房价较高，需要金融行业的资金支持。且在金融行业中，商业银行信贷资金是房地产企业的重要资金来源。然而，房地产行业的发展伴随着较高的金融风险，银行信贷风险和其他方式的融资风险都会导致房地产行业面临金融风险。在这种情况下，房地产金融风险受到房地产企业和社会各领域的关注。房地产企业以及政府相关部门积极研究房地产金融风险的抑制方法。探索抑制我国房地产金融风险的建议，不仅能降低房地产金融风险，促进房地产行业健康发展，且对整个国民经济的发展有着深刻意义。
1我国房地产金融风险的种类
1.1银行房地产信贷风险
首先，银行房地产信贷集中度较大。房地产对银行的回报率较高，很多商业银行都愿意向房地产企业贷款。在这种情况下，银行房地产信贷随着房地产行业的发展而不断增加。但是，我国中央银行缺乏对商业银行信贷的有效制约，没有对房地产市场进行科学的指导与监管，导致房地产信贷随着房地产市场的发展而出现非理性增长的现象，进而引起房地产泡沫膨胀，加大了房地产信贷风险。其次，不良房地产贷款会影响房地产信贷安全，给金融机构带来严重的资金损失。具体来说，如果房地产信贷资金被房地产企业套牢，那么金融机构会产生优良资产，导致优良资产的获利能力较小，无法满足客户的资金需求，进而产生经营风险。再次，土地储备贷款存在着较大的隐性风险。随着我国土地储备制度的实施，政府部门垄断了土地的使用权，土地拍卖所得成为了政府部门财政收入的重要来源。但土地储备贷款也存在一定的风险，盲目收购大量土地而不考虑市场需求会导致土地无法卖出，贷款难以偿还，进而引发信贷风险。最后，房地产开发存在着较大的贷款风险。现阶段，我国房地产开发的负债率高居不下，维持在70%以上，远远超过了国际上规定的企业资产负债率。且很多房地产企业的开发质量不高，经营难度逐渐加大，信贷风险逐渐上升。
1.2其他房地产融资方式风险
房地产企业在经营发展的过程中，会将信贷风险通过增发配股等方式转嫁到股票投资者身上。但是，如果房地产企业的经营出现问题，将会严重影响股市的健康发展。另外，由于房地产项目的风险较高，资金用量较大，我国的企业债券市场机制不完善，很多房地产企业无法按期偿还债券，进而产生经营风险。
2我国房地产金融风险形成的原因
首先，房地产投资与房价成正比，房地产投资越大，房价越高。且房价上涨会带动房地产投资。但是，我国现阶段的房地产市场供求不平衡，房地产总供给远远低于房地产的需求量。其次，金融過度支持极大的推动了房地产价格的上涨，而银行信贷资金的数量直接影响着房地产行业的资金链条，如果银行信贷资金出现问题将会使房地产企业面临严重的资金风险。再次，宏观经济的发展也会影响到房价。这是因为，在人们收入水平不断提高的情况下，居民消费能力和投资需求不断上涨，住房需求也不断增长，导致房价不断上涨。并且房地产开发企业会根据居民的住房需求不断加大房地产投资，资金风险也会随之增加。
3抑制我国房地产金融风险的建议
3.1抑制过度投机投资
首先，政府应加强重视房地产市场供不应求的现象，积极运用信贷政策、税收政策等，抑制房地产企业的投资性需求，进而达到抑制房价的目的。因此，政府应对购买第二套和第三套方的消费者采取政策限制，避免投机性炒房。对于在短期内频繁倒卖住房的消费者和投资者，政府应采取相应的税收政策，提高税率。另外，对于房屋空置问题，国家应积极实施房屋空置税，提高投机炒房者的投机成本，减少投机炒房的现象。
3.2落实存款保险制度
存款保险资金主要指金融机构在投保时缴纳的保费，落实存款保险制度能够保障存款人的利益，避免商业银行出现存款挤兑现象。并且存款保险制度能够加强对风险的控制，抑制房地产金融风险的扩散，进而保持房地产金融市场的稳定发展。另外，国家相关部门应成立金融资产管理工作，对各金融机构的资金管理进行监督，降低金融风险。
3.3银行积极控制信用风险
首先，我国应积极实施个人征信制度，根据个人的信用卡、消费信贷等状况对消费者的信用程度进行评估，建立个人信用档案。银行应在保证客户信息安全的前提下建立征信信息共享平台，在全国范围内共享个人信用信息。另外，政府应积极加快法律体系建设，出台相关的征信制度法律规定，为个人征信制度提供立法保障。其次，我国应积极完善房地产开发商的征信制度，对泛地产开发商的信用状况进行评价，并根据房地产开发商的信用状况制定相关的贷款标准，对信用良好的房地产企业可以予以贷款优惠，而对于信用较差的房地产企业，银行可以限制这些企业的贷款，避免信贷风险。
第3篇：我国房地产金融创新存在的主要问题及对策探析
自20世纪90年代我国市场化住房体制改革以来，房地产金融得到了发展，在调节房地产市场运行、维持金融市场稳定、促进宏观经济发展等方面发挥了重要的作用。但因为我国房地产金融相对其他金融市场而言起步较晚，整体来说市场还不够成熟，结构相对单一，发展程度落后于我国金融市场的整体水平，其对房地产发展的促进作用尚未完全发挥出来。所以，我们要明确房地产金融的意义，寻求途径改善房地产金融发展中存在的问题，从不同角度支持其创新，让我国房地产金融得到进一步的发展。
一、房地产金融概述
房地产金融是指围绕房地产行业的开发、销售、购买等各个环节，通过信用渠道、货币渠道所进行的各种筹融资活动和相关金融服务的各种资金融通活动的总称。房地产具有金融产品的特性，根本上来说具有金融的属性，企业通过房地产金融可以进行价值转换。从目前发展来看，房地产投资有着越来越大规模的资产需求，房地产与金融结合发展创新吸收社会资金，通过各种金融产品、金融工具向房地产企业提供广泛的资金来源，是前进方向。
二、房地产金融创新的作用
（一）促进资金流通
房地产金融创新的一个重要作用即是促进资金的流通，房地产金融在金融产品与金融工具等方面，给房地产投资者提供了更多的选择，房地产金融创新在市场产品的开发与供给上，让投资者的投资范围更加广泛，市场的金融体系和市场的流通渠道拓宽不少，投资者因此在一定程度上降低了成本，投资者的资金限制也减少了，并且得到了很高的回报率，确保了金融资金的流通。
（二）提高经济效益
创新和发展房地产金融，有助于融通社会资金，缓解由于房地产企业资金不足且依赖于银行借贷造成的风险集中情况，房地产企业发展带动居民消费，证券市场发展，有利于资金使用效率提高，增加多环节资金使用，加快企业和银行等主体的经济代谢，提高经济效益。
（三）增加社会福利
增加社会福利是房地产金融创新的重要作用之一，同时是房地产金融创新的特色，房地产金融创新给大众消费者创造更多种类的金融产品和优质的服务，房地产金融的创新在一定程度上减少了经济压力，从而促进消费的增长，带动社会福利的不断提升。
三、我国房地产金融创新的不足之处
（一）房地产企业的融资渠道存在局限性
在我国，房地产的融资渠道主要在于银行信贷，由于存在巨大的利润空间，投资房地产有着巨额利润，大量银行信贷资金愿意进入房地产行业，房地产信贷额度占银行信贷比重非常大，导致资金风险集中，银行也承担着绝大部分房地产金融市场风险。由于房地产行业对资金需求量大，从开发到竣工每个环节都是很大的支出，直到销售或者出租时才能获得收益，期间费用也极其高昂，像广告宣传费用、办公费用、员工工资等。根据中国人民银行统计数据显示，我国房地产开发资金中有七成以上是直接或间接来源于银行。相比而言，在西方发达国家，房地产企业开发资金一般不从商业银行获得，更多是靠各类基金进行融资。比如美国的房地产资金来源比重为15%是银行贷款，70%是企业其他渠道融资而来。很明显，单一的融资渠道造成了风险过度集中，一旦從买地到开发、建设、销售中的某个环节出现问题，很容易造成资金回流受阻，房地产金融市场动荡，影响整个金融体系稳定。
（二）房地产金融创新产品较为单一
我国房地产金融创新产品种类不足，同质化现象普遍存在，层次较低，房地产类股票、债券、信托、基金等金融工具发展还比较滞后，而且，房地产类金融产品设计合理性较差，比如房地产信托产品期限短，比较多在1-2年，但房地产行业开发需要更长的周期，一般长于两年，房地产信托产品期限短于房地产企业开发期限，造成了这种金融工具对解决房地产企业流动性不足的有效性并不明显。
（三）房地产金融市场体系尚不完善
当前我国房地产金融市场主要发展的是一级市场，二级市场的市场容量还有待提高，发展不足，发展空间不够完善，缺乏信誉的市场无法满足房地产金融市场投资者与消费者的需求，单一的银行体系阻碍了房地产金融创新的发展，有必要建立多层次的房地产金融市场体系。金融市场的持续稳定运作，离不开强大的金融体系作为支撑，比如便捷的融资平台、服务咨询渠道、经营管理建议等等。而我国房地产金融体系不够健全，甚至存在较多的漏洞与空白，在这种环境下，房地产企业的信贷、咨询等业务无法充分开展，我国房地产企业的经营风险也会在企业的运作过程中不断暴露，最终对企业的生存造成致命的影响。因此应该完善我国房地产金融市场体系，从而提高房地产金融的发展质量。
（四）金融机构的参与比较有限
我国的房地产市场，通常只包括开发商、银行和购房人三者，金融机构的参与较少，市场化水平还比较低。因为缺少机构投资者的参与，难以发挥出其他市场参与者在平衡供求，稳定房价上面的作用，导致开发商在销售住房时，常常会出现供求不平衡的情况，使得销售成本造成的房价波动加剧，同时提高了给开发商贷款的银行的信贷风险，也不利于发挥出其他金融机构对市场的贡献度。
四、我国房地产金融创新的应对之策
（一）实行房地产企业融资渠道多元化
针对我国房地产企业融资渠道有限性造成的银行信贷风险集中问题，应采取相应拓宽房地产企业融资渠道分散投资风险的措施。电子信息技术发展很大程度上促进了互联网金融的发展，人们越来越依赖于互联网金融，房地产企业应该抓住这样的机会，打破传统融资概念的局限，充分发挥互联网技术拓宽房地产企业的融资，并且可以在一定程度上降低融资成本，为房地产企业的发展创造有利的融资条件。实现房地产企业融资渠道多元化，首先要积极推动银行信贷资产证券化，通过将银行释放出的贷款转卖给证券市场上的投资者，能够分散和转移银行信贷风险、优化银行资产结构、提高银行资金流动性。目前房地产金融证券化发展确实缓慢，因此我们要提高对证券化发展的重视程度，完善相关法规制度，敢于在一定程度上进行创新尝试，从而真正发挥证券化的作用。2005年3月，国务院批准国家开发银行和中国建设银行进行住房抵押贷款证券化试点，这标志着住房抵押贷款证券化在我国正式拉开序幕。建设银行于当年年底发行了“建元”，意味着我国房地产金融市场上真正意义的住房抵押贷款证券化（MBS）的创立。
（二）加强房地产金融产品创新
我国房地产金融创新产品的种类不足、质量差，在很大程度上阻碍了金融创新的进程，因此，房地产行业要关注对金融创新产品的丰富，以此吸引投资者、消费者的关注，从而促进与房地产有关的股票、债券等的发展。在互联网金融充分发展、传统金融业务互联网化的大环境下，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托、指数化等金融产品，在确保金融产品的安全性、规范性与创新适度性的基础上，加快房地产金融产品创新，吸收社会资金进入房产开发和保障领域。例如房地产信托投资基金（REITs），目前我国还处于探索阶段，为了更好推动我国REITs的发展，应充分借鉴外国的先进经验。首先，应参照西方国家的相关法规，对我国房产投资信托基金的相关法规进行完善，对房产产权的登记、交易管理制度进行补充和修订。其次，应对信托机构等加强监督和管理，强化信托行业的自律机制，保障REITs的规范发展。第三，要完善信息的公开化制度，让信息的需求者能够及时快速得到房产信息、相关的政策信息和金融信息等，推进我国REITs的发展进程。
（三）完善房地产金融市场体系
一个发达的、健全的房地产金融市场是由一级、二级市场都健康全面发展的多层次市场组成的。一级市场是发行市场，包括如住房抵押贷款市场、房地产开发信用借贷市场等；二级市场是流通市场，是房地产信用的再交易、再流通市场。而我国现有情况下，相对于一级市场的快速发展，二级市场处于萌芽状态，两级市场的发展存在着很大的差异性。这就要求完善金融市场的资源优化配置，进行一级市场完善的同时，也要大力发展二级市场。合理适度开发住房抵押贷款的股票市场和证券，进行不断的交易，并且不断地流通，分散一级市场的风险，对债权进行转移。通过对金融市场结构的优化，缩小一级市场和二级市场发展差距，在注重房地产金融一级市场发展的同时，在风险可控的范围内积极探讨发展房地产二级市场，促进二级市场创新与发展，突破房地产金融市场体系的瓶颈制约。
（四）增强房地产金融机构的作用
同我国住房由开发商直销的方式不一样，国外很多开发商在进行住房销售时是通過投资机构以代销的方式来实现的，对那些不能按时销售出去的房子，投资机构先用自己的钱将其买下，再进行销售。不仅如此，机构投资者在住房市场出现供求不平衡的现象时，可以抛出和持有住房来缓解供求变化带来的房价波动，与我们所理解的投机不同，这种方式更多的是起到平衡供求，稳定房价的作用。借鉴国外发展经验，可在我国增加房地产贷款担保机构、房地产保险公司等房地产金融机构的数量，为房地产市场的发展提供支持与保障。可由我国相关政府部门成立房地产贷款担保协会，给房地产企业提供资金支持，促进房地产企业的资金规划合理化，采取这样的方法，为居民提供资金担保，减小了居民对于资金的忧虑。再者就是成立专门的房地产金融保险公司，公司可开展房地产抵押贷款保险、项目保险等保险业务，更好地为金融创新提供服务，形成一个健全而完善的房地产金融机构体系。
结语
综上所述，我国房地产金融创新尽管取得了一定进展，但依然面临着很多问题和挑战，随着全球经济金融的发展，我国房地产金融创新也是迫在眉睫，集中注意力多方面稳健发展房地产金融创新市场，有助于促进金融市场有序高效运行，推动宏观经济发展。
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